資産運用の目的や方法は人それぞれ。もちろん、正解・不正解もありません。

大型の不動産やインフラに10万円から投資ができる「ALTERNA(オルタナ)」は、預金でも株でもない"第3の選択肢"として、多様な投資歴の方にご利用いただいています。

今回は、大手銀行で不動産ファンドやJ-REIT向けの融資担当や、複数のREITでアセットマネージャーとして活躍されてきたお客様にインタビュー。

不動産ファンド業界のプロフェッショナルの視点から見たオルタナの魅力、そしてトータルリターンを重視した投資判断の考え方とは？

＜お話を伺ったお客様＞
40代・男性  
REIT運用会社 アセットマネージャー / 資金調達担当

不動産業界で実績のあるプロのノウハウに裏付けられたオルタナの安心感

——ご投資歴を教えてください。

プライベートでの投資は15年以上になります。投資を始めた当時は、日経平均が8000円くらいと株価がかなり安かったので、株式投資を行っていました。

ただ、証券会社に勤務していた関係で、自由に上場株の売買ができない制約があるため、その時に買った株式は寝かせている状態です。なので、資産の7割程度が保険で、残りを株式とオルタナで構成しています。

——オルタナを始めたきっかけは？

以前の同僚が三井物産デジタル・アセットマネジメントに転職したタイミングで話を聞いたことがきっかけです。ミドルリスク・ミドルリターンで、収益構造がわかりやすい投資先として選びました。

代表の上野さんのこともREITで実績のある方ということは以前から知っていて。不動産の領域で実績のある方々がノウハウを持って取り組んでいるので、出口戦略まで安心感を持って委ねられると感じました。

何より「三井物産グループ」という看板は大きいですね。三井物産の看板を掲げている以上、顧客の信頼を損なうようなことはしないだろうと。入り口は知人でしたが、総合的に信頼できると判断してオルタナを選びました。

低ボラティリティ・安定配当、そして「三井物産グループ」の看板が信頼の根拠

——オルタナの商品性についてはどう思われますか。

正直、今のようなインフレ局面では、もっと高いインカムゲインを狙える商品もあるとは思います。ただ、REITを運営している身からすると、オルタナの想定分配金利回りは、REITと似たようなもので、借入比率やレバレッジ水準もそれほど大きく変わりません。

ですから、大きな利益を狙うよりは「低ボラティリティ・安定配当」というイメージで投資しています。

預金で寝かせておくのは馬鹿らしい。それなら3〜4%の利回りがあって、出口戦略まで不動産業歴の長いプロたちが適切に見てくれるところで運用してもらえるほうがいい。そういう気持ちですね。

——利回りについてはどう思われますか？

非上場の個人向け商品なので、そもそも商品設計上、ハイリスク・ハイリターンなものは作れないと思っています。ハイリスク・ハイリターンを取りに行くのは、やはりプロの投資家であるべきです。

配当利回りの高低は絶対値だけが比較されがちですが、「ミドルリスク・ミドルリターン」のものにはそれ相応の良さがあるんです。ハイリターン商品より利回りは低いかもしれないけれど、その分リスクも低い。そういう安心感がオルタナの良さだと思います。

もちろん、理想を言えばローリスク・ハイリターンが一番です。ただ、具体的にそういうものがあるかと言われると思いつきません。高いリターンがあるものには相当のリスクが伴います。

オルタナは、定性的なリスクが低いと思うんです。不動産投資は誰がやっても結果は変わらないように見えるかもしれませんが、リーマンショックを経験している人間からすると、スポンサーの信用力は非常に重要です。

もちろんオルタナの商品は元本保証ではないですし、そもそも投資に「絶対」はありませんが、何かあったときの弾力性、信用力も含めた運用力が相対的に強いのではないかと思い、お金を預けているという感じですね。

商品を選ぶ基準は「トータルリターンでプラスになるか」

——現在保有されている商品を教えてください。

直近だと川崎の商業施設、あとは最近償還された浅草のホテルの他、いくつか所有しています。川崎の商業施設は浅草の償還金で購入しました。

【オルタナ初の償還事例】運用中のデジタル証券ファンドを早期償還。想定を上回る年6.1%の投資成果

——物件を選ぶポイントは何ですか？

トータルリターンですね。仮に出口価格が仕入れ値より下がったとしても、トータルリターンでちゃんとプラスになればいい。そういう目線で選んでいます。

例えば浅草のホテルは、案件詳細などの情報から「仕入れが高かったかもしれない」と思っていましたが、固定賃料制かつインバウンド需要も高いと見込まれる施設だったので、トータルでプラスになるだろうと判断しました。

利回りが高いに越したことはないし、出口の将来性もあればなおいい。でも、どちらかが欠けていても、もう一方でカバーできるなら最終的にプラスになるだろう、という判断です。

——売却益がマイナスだと、損をした気分になってしまいそうですが……

難しい問題ですね。「期間損益」という考え方は、やはり不動産や金融の仕事をしていないとなかなかわからないと思います。個別の項目だけ見て「売却損が出ている」ということだけに注目すると違和感があるかもしれません。

たとえ最終的な売却時にマイナスになっても、それまでの蓄積がプラスだったら、期間全体の収益計算ではちゃんといい数値になっている。逆に、利益を見込んで数年引っ張った結果、もっと出口価格が下がれば、トータルでマイナスになる可能性もあります。

浅草のホテルに関して言えば、個人的には早期償還はいい判断だったなと思います。インフレ局面で金利も上がり、不動産マーケットに不透明感が出始めている中で、トータルリターンがしっかり出ているうちに回収するという判断は、戦略的に正しいと感じました。

いつでも売買できるREIT。ほったらかしにできるオルタナ

——REITとオルタナ、それぞれどういった良さがありますか？

REITのメリットは、いつでも売れて、いつでも買えることです。一方でデメリットは、不動産固有のリスクとは関係ないところに価格が振らされることですね。

REITは上場商品なので、株式市場が暴落したり、金利が上がったりなど、さまざまな要素でボラティリティが出ます。不動産や運用会社の実力だけを見ていても、うまく投資できない難しさがあると思います。

オルタナのメリットは、そういう市場のノイズに振り回されないことです。不動産鑑定評価で基準が決まり、不動産のプロフェッショナルが運用してくれます。

商品を購入したあとはほったらかしで、だけどしっかり価値が出るところが魅力であり、わかりやすさだと感じますね。

マクロ経済や投資に慣れている方はREITを活用すればいいと思います。でも、日々の価格変動を気にせず、鑑定評価やエリアの賃料動向といった、もう少しミクロな視点だけで投資判断できるのが、オルタナのメリットではないでしょうか。

僕自身も、オルタナは一度投資したらあとは放置です。毎月送られてくる月次レポートは目を通しますが、それもサラッと読む程度。よほど大きな出来事が起これば、損切りして売却する判断をするかもしれませんが、それは最悪のシナリオの最終手段です。

不動産のプロが運営しているので、キャピタルロスが出てもトータルリターンでカバーしてくれるだろうという信頼のもとで放置しています（笑）

参考）「REITじゃダメなんですか？」にお答えします！

インフレに負けない資産形成をしたい人にオルタナを勧めたい

——どのような人にオルタナを勧めたいですか？

「爆益」は求めていないけれど、定期預金の金利よりもプラス2〜3%くらいで、インフレに負けないような資産形成をしたい人でしょうか。1年で元手を倍にしたい、という人にはまったく向かないと思います。

今の日本は年率2〜3%程度のインフレ。つまり、お金を置いておくだけでは、毎年価値が目減りしていくということです。

それなら、年率3.5〜4%程度の利回りで運用していれば、インフレ分を差し引いてもプラスになる。ものによっては出口でキャピタルロスになる可能性もありますが、運用期間中の分配金を合わせたトータルで見れば、そこそこリターンが出る計算になります。

大きな利益は求めないけど、少しずつ資産を育てていきたいと思う人にはオルタナは合うのではないでしょうか。

——投資の先に見据えている夢や展望を教えてください。

世界一周旅行がしたいといった大きな夢があるなら、もっと大きな利益を狙わないといけないと思いますが、そういうことは全然思っていなくて。

子どもが成人するまでしっかり育てて、そこからまた余生をのんびり過ごしたい、くらいの夢しか持っていないので（笑）。そのために必要な資産を緩やかに育てている感じです。慎ましく生きていくための土台作りが資産運用ですね。

※オルタナを通じてご購入いただくのは不動産そのものではなく、不動産を裏付資産としたデジタル証券による受益証券です。  

※三井物産デジタル・アセットマネジメントが取り扱う金融商品は、元本や利回りが保証されているものではなく、原資産たる不動産等の価額や賃料、金利水準、為替相場の変動その他の状況の変化等によって、価値や収益が変動することがあり、期待されていた配当を得られないリスクや当初元本を超過する損失が発生し、当初元本を毀損するリスクがございます。