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不動産デジタル証券の特徴を知る：不動産投資の基礎とポイント
はじめに
本記事は、ALTERNA（オルタナ）のLINE公式アカウントに配信された「ALTERNAブログ」の内容を一部編集し、転載されたものです。
この記事でお伝えしたいこと
投資商品としての不動産は、株式と預金・債券の中間に位置するミドルリスク・ミドルリターンな投資対象に位置づけられます。
不動産投資のリターンの裏側にあるリスクとは、空室リスクと不動産価格の変動リスクの２つであり、借り手需要が見込める不動産であれば相対的にリスクは低いと考えられます。
不動産投資の対象は住居、オフィスビル、宿泊施設、物流施設などさまざまあり、それぞれリスク・リターンの特性が異なります。
不動産投資のリターンとは
不動産投資とは、利益（リターン）を得ることを目的に不動産を購入することです。
不動産投資で得られるリターンには2つの種類があります。
1つ目は、保有している不動産（住宅やオフィスビル）を他人に賃貸することで得られる賃料です。マンションの大家さんになるようなものですね。
不動産を保有している間、コツコツ得られる利益で「インカムゲイン」と呼ばれることもあります。
2つ目は、保有している不動産が値上がりしたタイミングで、他人に売却できた場合に得られる売買差益です。「キャピタルゲイン」と呼ばれます。
不動産投資のリスクとポイント
リターンとリスクは表裏一体です。
2種類のリターンの裏側にあるリスクは、主に空室リスクと不動産価格の変動リスクです。
空室リスクとは、借主が見つからず賃貸ができない期間が生じ、賃料（インカムゲイン）が得られないリスクのことです。
不動産価格の変動リスクとは、購入価格より将来の不動産価格が下落することで売却益（キャピタルゲイン）が得られず、場合によっては売却損（キャピタルロス）が発生するリスクのことです。
つまり、不動産投資では、いかに借り手の需要が強い物件に投資できるかがカギとなります。
借り手からの需要があれば、高い稼働率を維持でき、安定的な賃料収入が見込まれ、安定的な賃料収入が続く限りは不動産の価格は大きく下落しないことが期待できる（※）ためです。
※賃料収入は、不動産価格を決定する材料の主要な一つであり不動産価格の決定要因は多岐に亘ります。
不動産投資の位置付け
不動産投資といっても、目指すリターンはさまざまですが、不動産の目利きに自信がある個人の投資家を除いては安定的な賃料収入（インカムゲイン）を得ることを目的にすることが多い印象です。
こうしたインカムゲインを目的とした不動産投資は、一般的には預金・債券よりはリスク、リターンが大きく、株式投資よりは小さい、ミドルリスク・ミドルリターンと位置づけられることが多いです。
なぜなら、金利や株価が大きく下落するような金融市場のイベントが発生しても、その日のうちにみなさまが借りているマンションの賃料が下がることは考えにくいからです。
※不動産投資の中でも、大きなキャピタルゲインを目指して、あえて空室率の高い物件を購入して、リノベ―ションなどを施し、高値で売却するといった運用戦略もあります。
投資不動産の種類
最後に、不動産投資のイメージを膨らませていただくために、投資対象となる代表的な不動産の種類をいくつかご紹介します！
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執筆者
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
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