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【オルタナ事業責任者が解説】少子化なのに学生向け住宅へ投資？文京区目白台の学生レジデンスを読み解く

#解説記事

「18歳人口が減っているのに、学生向け住宅の需要は大丈夫？」

学生レジデンスへの投資と聞いて、こうした疑問を持つ方は少なくないでしょう。日本全体で少子化が進んでいるのは事実です。

「分配金利回りが年3%って、金利が上がった今、正直どうなの？」

また、預金金利や国債の利回りが上がるなかで、年3.0%という数字だけを見ると少し物足りなく感じる方もいらっしゃるかもしれません。

今回取り上げる「三井物産グループのデジタル証券～文京区目白台・学生レジデンス～（譲渡制限付）」の対象不動産は、東京都文京区目白台にある「テラスカレッジ文京護国寺」です。

本解説記事では、先ほどのような疑問にお答えしていきたいと思います。

少子化が進むなかで、学生レジデンスの需要をどのように捉えればよいのか。分配金利回りを金利上昇局面でどう読むか。そして、目白台という土地の資産性をどう見るか。一般的な賃貸住宅との違いも含めた商品固有の特徴と投資上のリスクを、順に見ていきたいと思います。

18歳人口が減って、学生向け住宅需要は大丈夫？

学生レジデンスの需要を考えるとき、最初に確認したいのが「学生数」です。

文部科学省の「令和8年度学校基本統計（速報値）」によると、2026年5月1日時点の大学在学者数は300万542人。減るどころか、前年より2万8,130人増え、過去最多となっています。

18歳人口が減少する一方で、大学進学率は長期的に上昇しており、外国人留学生や社会人学生も含め、大学で学ぶ人の構成は変化しています。

もちろん、全国の大学在学者数が増えていても、大学の統廃合、キャンパス移転、オンライン授業の普及などによって、個別エリアの住宅需要は変化しています。

そのため、すべての地域や大学で同じ状況が続くわけではない点には注意が必要です。

対象エリアのマーケットはどう？

文部科学省が公表した2023年度のデータでは、大学進学に伴う東京都への純流入は7万7,656人でした。

自宅から通学できない地域の大学へ進学する学生には、新たな住まいが必要です。

私も地方から東京に出てきた人の1人ですが、この地域間移動が、学生向け住宅に対する需要の一つになります。

対象不動産のある文京区目白台は、早稲田大学、学習院大学、日本女子大学、お茶の水女子大学など、歴史ある複数の大学へ通学しやすい位置にあります。

東京メトロ有楽町線「護国寺」駅から徒歩8分、東京メトロ副都心線「雑司が谷」駅から徒歩12分。JR山手線「目白」駅も、自転車で利用できる距離です。

特定の大学に需要を依存するのではなく、複数の大学が通学先の候補になる点も、この物件を見るうえで重要なポイント。

また、文京区は東京23区の中で犯罪発生件数が最も少なく、お子さまを送り出す親御さまにとっても安心感がありますね。

このように、堅調な学生マンション市場において、学生の流入増が続く東京、複数の伝統ある大学に近く、治安の良い文京区アドレスという対象不動産は、まさに「学生マンションの一等地物件」と呼べるかもしれません。

対象不動産の土地の「資産性」はどう？

不動産投資のリターンは、賃料から得られるインカムゲインと、売却時の価格変動によるキャピタルゲインに分かれます。

学生レジデンスは、進学サイクルに支えられた賃料収入が注目されやすいアセットですが、本物件を見るうえでは、文京区・目白台という土地そのものの資産性も、投資判断の材料になります。

物件周辺の公示地価は、過去10年で約1.7倍になっています（2026年時点）。背景にあるのは、ファミリー層を中心とした居住ニーズの強さです。周辺は戸建て住宅や小規模な建物が中心で、大規模開発の余地は限られています。新規供給が増えにくいなかで需要が上回ってきたことが、地価の推移に表れています。

対象不動産がある文京区目白台は、高台の閑静な文教地区で、古くは大名屋敷や旧田中角栄邸などがあった歴史ある土地です。

対象不動産の近隣には、ホテル椿山荘東京、肥後細川庭園、永青文庫、東京カテドラル聖マリア大聖堂、護国寺などが立地し、山手線内側でありながら、大規模な庭園と社寺が残る閑静な住環境は、都心の住宅地としては比較的珍しく、椿山荘というランドマークが徒歩圏にあること自体が、当該エリアの格式を象徴しています。

文京区はこういった住環境の良さや都心へのアクセスから人気が高く、住みたい街ランキングでも上位に入っています。区の人口も、過去10年で増加傾向です。

もちろん、過去の地価上昇は、将来の売却益を保証するわけではありません。本商品は変動金利の借入れを利用し、運用終了時の売却価格は不動産市況や金利、賃貸借契約の状況によって変動します。固定賃料契約であるため、賃料の上昇がそのまま物件価格の押し上げにつながる仕組みでもありません。

それでも、新規供給が限られ、椿山荘周辺に象徴される住環境の評価が定着していることは、出口（売却先）を考える際の下支えになり得ます。

「分配金利回り3%」を、金利上昇局面でどう見る？

本商品の税引き前予想分配金利回りは年3.0%です。預金金利や国債、社債の利回りが上がってきた局面で、数字だけを見て「もう少し利回りがあれば」と感じる方がいらっしゃるのも自然なことです。

念のためお伝えしておきますと、この「3%」は運用期間中の分配金、つまりインカムだけを見た数字です。運用終了時の売却損益は含まれていません。不動産投資のリターンは、毎年の分配金と、出口で土地・建物をいくらで渡せるかの二段階で決まります。

不動産では、利回りと資産性は表裏の関係にあります。

山手線の内側で、供給が増えにくく、住環境の評価が定着している土地は、買い手の裾野が広いと言われています。その「将来だれが買うか」が価格に織り込まれるため、分配金利回りは相対的に低く出る傾向にあります。逆に、利回りだけを高くしようとすると、立地、建物の質、出口の買い手層のいずれかを譲ることになります。

対象不動産の周辺の公示地価は過去10年で約1.7倍になっていますが、これは文京区目白台という文教地区の格式高い土地に加え、昨今のファミリー層の強い居住ニーズがある一方、当該エリアの大規模開発の余地は限られていること等が背景にあります。

また、学生レジデンスとして「一等地」と呼べる立地ではありますが、その用途を超えて、土地そのものを欲しがる需要が残りやすい土地であると考えています。

そう考えると出口（売却先）の候補は、学生向け住宅の運営会社に限られず、居住用地としての需要や、実物不動産を求める買い手の存在が、土地の資産性を支える材料になります。

もちろん、過去の地価上昇は将来の売却益を保証するものではありません。金利上昇は不動産価格の逆風にもなり得ますし、固定賃料契約であるため、入居率の上昇などがそのまま物件価格を押し上げる仕組みでもありません。

ただし、投資対象不動産の将来的な残存価値を考えることが、今回の商品の大きな投資妙味の一つかなと考えています。

物件は、誰がどう運営している？

「テラスカレッジ文京護国寺」は、2025年1月に竣工した全137戸の学生レジデンスです。

居室は約16～24平方メートルの家具・家電付きワンルーム。館内には食堂やラウンジ、女性専用フロアなどが設けられています。初めて一人暮らしをする学生と、その保護者の双方が重視する要素を備えた設計です。

本物件の賃借人は、学生マンション運営戸数で業界トップクラスの株式会社ジェイ・エス・ビー（JSB）です。

JSBは「UniLife」のブランドで学生マンションや大学寮を運営しています。2026年4月末時点の管理戸数は10万3,040戸。JSBが管理する賃貸物件・自社所有物件全体の春季の入居率は13年連続で99％以上と公表しています。

学生の募集時期や保護者への情報提供、入居後の生活支援など、学生向け住宅に固有の実務を全国規模で積み重ねてきたことは、運営体制を評価する材料になります。

確認すべきリスクは？

1．学生需要は、将来も変わらない？

少子化、大学の統廃合、キャンパス移転、授業形態の変化などによって、対象エリアの学生向け住宅需要が弱まる可能性があります。

複数の大学へ通学しやすい立地は需要の偏りを抑える要素になりますが、将来の需要を保証するものではありません。

2．固定賃料なら、分配金も固定？

本物件から得られる賃料は、JSBとの賃貸借契約（固定賃料）に基づきます。

そのため、個々の学生の入退去で賃料が増減することはありませんが、JSBの経営状態や賃料支払い能力を継続して確認することが重要です。

また、本商品が利用する借入れは変動金利です。金利が上昇すると、分配金に影響する可能性があります。

3．学生マンション固有のリスクは？

学生レジデンスと一般的な賃貸住宅では、入居者の動き方が異なります。

学生の場合、大学入学に合わせて3月から4月に入居し、卒業時に退去するケースが中心です。学部生であれば、4年間の居住期間を見込みやすいことも特徴の一つ。家賃を保護者が負担するケースもあります。

入退去の時期と居住期間を一定程度予測しやすいため、運営会社は募集活動や建物管理を年間計画へ落とし込みやすくなります。

その反面、募集の繁忙期が限られることはリスクでもあります。春の入居シーズンに空室が残ると、一般的な賃貸住宅に比べて、年度途中で入居者を確保しにくくなる可能性があるためです。

このため、限られた募集期間に入居者を集められる運営体制が求められます。

4．売却時に、元本は守られ、いつでも売れる？

運用終了時の売却価格は、不動産市況、金利、賃貸借契約の状況、建物の状態などによって変動します。売却益が発生すれば、当初の想定利回りを超える分配になることもありますが、売却損が発生すれば、元本を下回る可能性があります。

過去の償還実績はこちらをご覧ください。

また、持分を売りたいときにも一定の制約があることは注意したいポイントです。

最後に

「学生レジデンスへの投資」と聞いて、「少子化だから大丈夫だろうか」「金利上昇環境下で不動産は心配」と感じられる方もいらっしゃるかと思います。

しかし、このコラムで見てきた通り、学生レジデンスのマーケットや、投資対象不動産のエリアポテンシャル、そして文京区目白台の物件の「資産性」について、共感いただける方は一度ご検討いただけますと幸いです。

注記・出典

大学在学者数は、文部科学省「令和8年度学校基本統計（学校基本調査の結果）速報」によります。2026年5月1日時点の速報値です。
東京都への大学進学者の純流入は、文部科学省「地域別の大学進学動向」に掲載された2023年度の数値です。
JSBの管理戸数および入居率は、株式会社ジェイ・エス・ビー「業績について」および「JSBの事業」によります。管理戸数には大学寮・テナントビルなどが含まれます。入居率は同社が管理する賃貸物件・自社所有物件の春季実績であり、本物件単体の入居率ではありません。
駅からの所要時間、建物仕様、商品条件、近隣施設は、23号案件の最新案件詳細ページおよび2026年10月1日公開のプレスリリースを基準にしています。自転車の所要時間は1分当たり250メートルで算出した参考値です。
物件周辺の公示地価は、国土交通省の地価公示（標準地番号：東京都文京区目白台3丁目41番16、各年1月1日時点）を基にアセット・マネージャーが作成した推移です。2026年時点で過去10年約1.7倍です。
住みたい街ランキングは、いい部屋ネット「街の住みここち（自治体）ランキング2026＜首都圏版＞」「住みたい街（自治体）ランキング2026＜首都圏版＞」（大東建託調べ）、SUUMO「住みたい自治体ランキング2026 首都圏版」（リクルート調べ）によります。文京区の人口は、文京区公表データを基にアセット・マネージャーが作成した推移です。
犯罪発生件数は、警視庁公表の令和7年（2025年）「区市町村の町丁別、罪種別及び手口別認知件数」によります。
本商品の想定利回りは、税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）です。運用終了時の物件売却の損益は考慮されていません。
本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により組成・販売されるものです。

執筆者

丸野宏之

三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社

取締役

大手総合商社に入社後、スタートアップ・独立などを経て、2018年よりLayerXに参画、2020年4月に三井物産デジタル・アセットマネジメントを共同創業。機関投資家向けの商品組成などを経て、現在は「ALTERNA（オルタナ）」の事業責任者。不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士。２児の育児に奮闘中、趣味は登山。

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