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【オルタナ事業責任者が解説】「地域分散」の選択肢にオルタナ初の「福岡案件」を
人口が増え、大規模再開発が続く福岡市。
その中心地である天神・大名エリアの「天神西通り」の角地に、鑑定評価額114億円（*1）の商業ビル「大名スクエア」があります。
オルタナ初の九州物件となる、「三井物産グループのデジタル証券～福岡・天神～（譲渡制限付）」は、この商業不動産に10万円から投資できる商品です。
不動産は、同じ地域に資産が偏ると、その地域の景気や不動産市況、災害などの影響を受けやすくなります。
投資先の地域を分けることは、こうした影響を分散する考え方のひとつです。
オルタナでは、東京、大阪、名古屋、仙台などの不動産をお届けしてきました。九州の物件は今回が初めてです。
この商品に込めた思いのひとつに、「地域分散」という考え方があります。
不動産投資では、災害リスクの低減や異なる地域経済圏の収益を取り込む観点から、地域分散が重要です。
本コラムでは、地域分散の観点から本商品の魅力、押さえておきたいリスクなどについてご説明します。
人口増加率21大都市（東京23区含）でトップの福岡市
福岡と聞くと、食、観光、スタートアップなど、さまざまな魅力を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。
不動産投資の視点で見ても、福岡の成長は複数の数字に表れています。
福岡市は、東京23区と20政令指定都市を合わせた21大都市の中で、2020年から2025年までの人口増加率がトップです（*2）。
商業地の平均地価は13年連続で上昇し、その間に約3.2倍となっています（*3）。
人口が増える。
新しい事業が生まれる。
働く人や買い物をする人が集まる。
こうした都市の成長は、オフィス、住宅、店舗など、さまざまな不動産需要を支える要素となります。
福岡市は、国内の多くの都市が人口減少へ向かうなかでも、人口増加や再開発が続く希少な都市なのです。
国内外から人が集まる福岡
福岡の特徴は、国内の人口増加だけではありません。
福岡空港は、乗降客数・発着回数ともに国内4位の空港です（*4）。
博多港にも多くのクルーズ船が寄港しており、2025年に福岡市へ入国した外国人は約433万人。2年連続で過去最高を更新し、2019年と比べても約6割増えています（*5）。
福岡空港から地下鉄で天神駅までは、約10分。空港と都心部の距離が近く、国内外から訪れた人が短時間で中心市街地へ移動できる。このコンパクトさも、福岡ならではの強みです。
国内の居住者や来街者に加えて、観光やインバウンドによる需要も取り込める。
商業不動産を考えるうえで、重要な特徴だと考えています。
2030年代まで続く「天神ビッグバン」とは？
投資対象不動産である「大名スクエア」が所在する天神エリアでは、福岡市が主導する大規模再開発「天神ビッグバン」が進んでいます。
※波及効果は（公財）福岡アジア都市研究所による推計
出所:福岡市ウェブサイト「天神ビッグバン」を基にアセット・マネージャー作成
天神ビッグバンは、老朽化したビルを新しいオフィス・商業ビルなどへ建て替え、都市機能を更新する取り組みです。
2015年の開始から2026年3月までに85棟が竣工。2026年末までに約90棟、2030年代までに約120棟の建て替えが予定されています。
福岡市が公表している推計では、対象11プロジェクトの全面開業による経済波及効果は約1.89兆円、雇用効果は約5.9万人です（*6）。
すでに多くの人が集まる場所であること。それに加えて、今後も街の更新が続いていくこと。
このふたつが、本案件をおすすめしたいポイントです。
立地はどう？「天神西通り」の角地
大名スクエアが面する天神西通りは、九州随一のにぎわいをみせる天神・大名エリアの中心を南北に貫くメインストリートです。
周辺にはApple 福岡や岩田屋をはじめ、アパレルショップ、飲食店、カフェなどが集まっています。
少し乱暴なたとえですが、私の感覚では、天神西通りは渋谷公園通りから原宿・明治通りにかけての雰囲気に近いと思います。
大手ブランドや飲食店が並ぶにぎやかな通りから一本入ると、大名の細い路地に感度の高いアパレルショップやカフェが点在している。こちらは裏原宿やキャットストリートのような感覚があります。
一方、百貨店や商業施設が集まる天神駅周辺は、新宿東口から新宿三丁目に近い。再開発によって街の景色が次々と変わっていく勢いは、渋谷駅周辺をも思わせます。（※あくまで個人の感想です）
こうした異なる街の表情が、すべて徒歩圏に凝縮されている。それが、天神・大名エリアの面白さだと思います。
最寄り駅は、西鉄福岡（天神）駅から徒歩5分。天神南駅から徒歩8分、天神駅から徒歩10分です。
通りの通行量は平日約2.4万人、休日約3.8万人（*7）、3駅の1日あたりの乗降客数は、合計約33万人にのぼります（*8）。
商業ビルでは建物の設備や新しさだけでなく、「人が集まり続ける場所かどうか」が重要です。
大名スクエアは、天神西通りの中心部にある角地。
同じエリアの中でも、簡単には再現できない優れた立地条件を備えた物件だと考えています。
テナントは？「ドン・キホーテ」が1棟借り
本物件を1棟で借りているのは、株式会社ドン・キホーテです。
ドン・キホーテは、皆さんも一度は利用したことがあるのではないでしょうか。
日用品、食品、家電、化粧品、医薬品、お土産まで。必要なものを探しに行ったはずが、気づけば予定になかった商品まで手に取っている。あの独特の買い物体験が、ドン・キホーテの強みです。
訪日外国人旅行者にとっても今やドン・キホーテは定番の買い物先。
親会社のパン・パシフィック・インターナショナルホールディングスは、国内外で895店舗を展開（2026年8月10日現在）。2025年6月期には、グループで36期連続の増収・営業増益を達成しています（*9）。
「ドン・キホーテ天神西通り店」は、近隣店舗だけでは受け止めきれない来店需要を分散するため、2026年6月にオープンしました。
新しい需要をイチからつくるための出店ではなく、すでに存在する需要を受け止めるための出店ということです。
国内の来街者と、拡大するインバウンド需要。その両方を取り込める店舗が、福岡を代表する商業エリアで営業しています。
想定利回りを年3.9～4.1％で示す理由は？
本商品の分配金の原資となるのは、株式会社ドン・キホーテから受け取る賃料です。
大名スクエアでは、2036年6月30日までの定期建物賃貸借契約を締結しています。店舗の売り上げにかかわらず、毎月固定の賃料を受け取る1棟貸しです。
店舗の売り上げが増えたから分配金がそのまま増える商品ではありませんが、月ごとの売り上げ変動が賃料へ直接影響する構造でもないため、物件から得られる収入の見通しは立てやすいと考えられます。
ただし、「固定賃料＝利回りも固定」というわけではありません。
今回、想定利回りをひとつの数字ではなく、年3.9～4.1％（*10）の「幅」で示しているのは、金利変動を考慮しているためです。
本商品では変動金利による借入を予定しており、今後、借入金利が上昇して支払利息が増えれば、分配金にも影響する可能性があります。
年4.1％は、2026年8月6日時点の日本円3か月TIBORを適用した場合の試算、年3.9％は、同日時点の金利情報から算出した、ローン実行予定日のフォワードレートを適用した場合の試算です。
将来の金利を正確に予測することはできないため、異なる前提に基づく利回りをお示ししています。
利回りは「ズバッとひとつにしてほしい」という意見の方もいらっしゃると思います。
しかしながら、金利の先行きが不透明な環境において、商品の特性やリスクを今まで以上にご理解いただきたいという考えから、このような表記といたしました。
確認したい4つのリスク
大前提として、本商品は利回り保証・元本保証の商品ではありません。
1棟貸しは、賃料収入を見通しやすい一方、収益が1社の事業継続や賃料支払い能力に集中します。
加えて、2030年12月1日以降は、契約上の条件を満たせば、テナントが解約金なしで中途解約できる点にも注意が必要です。
グループの事業実績は判断材料のひとつですが、将来の業績や信用力、契約期間中の賃料収入を保証するものではありません。
仮にテナントが解約する場合、後継テナントの誘致（リテナント）が有望な選択肢になりますが、天神西通り中心部の立地は誘致における強みとなり得ると考えています。
空室期間の発生や賃貸条件の変更により、収益が低下する可能性があります。
次に、変動金利による借入です。
オルタナの商品は投資商品である以上、実際の利回りが年3.9～4.1％の範囲に収まることが保証されているわけではありません。
実際の借入金利や賃料収入などの条件が変わった場合、この範囲を上回る、または下回る可能性があることはご理解いただきたいポイントです。
そして、運用終了時の売却価格です。
福岡市の人口増加や天神エリアの再開発はプラスの材料ですが、将来の不動産価格が必ず上昇するとは限りません。
金利、不動産市況、テナントの状況などによって売却価格が想定を下回れば、元本が減る可能性があります。これは、すべての不動産に関して言えることです。
当該リスクを低減するため、約5年後に慌てて売却するのではなく、運用期間中に良い売却機会を探索し、早期売却する（または最大1年間の運用期間を延長する）ことも選択肢として持ち、運用を行います。
最後に、流動性です。オルタナの商品は上場株式やJ-REITのように、いつでも自由に市場で売買できるものではありません。
こうしたリスクも含め、最終的には案件詳細ページ、契約締結前交付書面、目論見書をご確認の上、ご自身の判断でご投資ください。
福岡・天神の114億円の商業ビルをポートフォリオに
東京だけでなく、成長する地方都市にも資産を分散したい。
商業施設へ投資したいけれど、店舗の売り上げに分配金が直接左右される商品は避けたい。
自分が場所や建物をイメージできる不動産を選びたい。
そんな方にとって、本商品は検討しやすい選択肢ではないかと思います。
21大都市で人口増加率トップの福岡市。
大規模再開発が続く天神・大名エリア。
平日約2.4万人、休日約3.8万人が行き交う天神西通りの角地。
鑑定評価額114億円の商業ビル。
株式会社ドン・キホーテによる固定賃料の1棟貸し。
「不動産投資の地域分散を進めたい」
「福岡・天神の中心部にある114億円の商業ビルを、10万円から持つ」
これらのコンセプトにピンときた方は、ぜひ案件詳細をご覧ください。
仮申込期間は、2026年9月14日（月）13時までです。
本コラムでご関心を持っていただけた方は、ぜひご検討いただけますと幸いです。
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注記・出典
*1）2026年7月31日時点。
*2）2020年から2025年速報値までの変化率。東京23区および20政令指定都市との比較。出所：総務省統計局「令和7年国勢調査」。
*3）2026年1月1日時点。出所：福岡市「令和8年地価公示」。
*4）2024年。出所：国土交通省航空局「令和6年空港管理状況調書」。
*5）福岡空港・博多港を合算した2025年の外国人入国者数。出所：福岡市「福岡市の観光・MICE 2026年版」。
*6）出所：福岡市ウェブサイト「天神ビッグバン」、福岡アジア都市研究所推計。
*7）2024年調査。出所：福岡市「都心部歩行者交通量等調査結果（令和6年度）」。
*8）2025年時点。出所：福岡市「福岡市統計書」、西日本鉄道株式会社「鉄道事業の概要」。
*9）店舗数は2026年8月10日現在。36期連続の増収・営業増益は2025年6月期。出所：株式会社パン・パシフィック・インターナショナルホールディングス「2026年6月期 決算説明資料」。
*10）税引前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値を年率換算したものです。予想分配金には元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。運用終了時の物件売却損益は考慮されていません。
執筆者
丸野 宏之
三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社
取締役
大手総合商社に入社後、スタートアップ・独立などを経て、2018年よりLayerXに参画、2020年4月に三井物産デジタル・アセットマネジメントを共同創業。機関投資家向けの商品組成などを経て、現在は「ALTERNA（オルタナ）」の事業責任者。不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士。２児の育児に奮闘中、趣味は登山。
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