「ほかの人は、どこを見て投資を決めたんだろう？」

オルタナで案件を検討するとき、こんなことが気になったことはありませんか？

三井物産グループのデジタル証券～文京区・世田谷区レジデンス～（譲渡制限付）に仮申込いただいたお客様を対象に、投資判断のポイントについてのアンケートを実施しました。今回は、4月3日17時時点での途中経過をご紹介します。

投資判断のポイント TOP5

本案件に仮申込された方に「投資を決めたポイント」をお聞きしました（複数回答可）。

1位：立地（62%）

最も多くの方が重視していたのは、「立地」 でした。

本案件の投資対象であるルミーク文京湯島は、東京メトロ千代田線・湯島駅から徒歩約4分（東京メトロ銀座線・末広町駅からも徒歩約4分）、ルミーク三軒茶屋は東急田園都市線・三軒茶屋駅から徒歩約10分（駒沢大学駅からも徒歩約9分）に位置しており、いずれも都心へのアクセスが良好なエリアです。

過去のコラムでご紹介したように、実際に物件を訪れ、立地や特性を自分の目で確かめてから投資を決めたというお客様の声もあり、「自分の目で納得できるかどうか」が投資判断の大きなポイントになっているようです。

また、不動産投資で気をつけたいポイントのコラムでもご紹介した通り、立地は稼働率や賃料収入に直結する要素。文京区・世田谷区はいずれも住みたい街ランキングで上位に入る人気エリアであり、6割以上の方が注目しているのも納得です。

2位：三井物産グループであること（43%）

2位は 「三井物産グループであること」 。不動産投資のプロであるREITアセットマネージャーへのインタビューでも、「何かあったときの弾力性、信用力も含めた運用力が相対的に強い」とオルタナを評価いただいています。

本案件は約5年間の運用期間が設定されており、長期保有が前提となります。だからこそ、運営主体の信頼性を重視する方が多いのは自然なことかもしれません。

3位：物件スペック（41%）

3位は 「物件スペック（築年・規模・鑑定評価等）」 。本案件の2物件はいずれも2025年6月竣工の築浅デザイナーズマンションで、合計86戸＋1店舗の規模となります。また、鑑定評価額は合計約70億円（※2026年2月28日時点）となっております。

こうした具体的なスペックをしっかり見て判断されている方が多いことが伝わってきます。

オルタナでは、案件詳細ページで物件の概要や収支状況を詳しく開示しています。デジタル証券では個別の物件を選んで投資できるという性質上、一つひとつの物件スペックをじっくり吟味される方が多いのかもしれません。

4位：想定利回り（35%）

4位は 「想定利回り」 。本案件の想定利回りは3.1%（税引き前）※ 。安定的な配当を期待してオルタナを選んでいただいている方が多いことは以前のコラムでもご紹介しましたが、具体的な利回り水準も投資の決め手になっていることがわかります。

一方で、過去のコラムでも解説した通り、利回りの高低には理由があります。文京区・世田谷区のような都心の好立地物件ほど利回りは低くなる傾向がありますが、投資においては、一般的にリスクとリターンの高低は比例すると言われており、「利回りが高い＝無条件に良い」わけではないことは、投資判断の際に押さえておきたいポイントです。

※ 税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、元本払戻金（利益超過分配）が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。

5位：稼働状況（25%）

5位は 「稼働状況」 。ルミーク文京湯島は稼働率100.0%、ルミーク三軒茶屋は94.4%と堅調（2025年1月末時点、契約面積ベース）です。レジデンスは実際に入居者がいてこそ賃料収入が発生する投資商品。立地やスペックと合わせて、「実際に住まいとして選ばれているかどうか」 を確認する姿勢が見て取れます。

「運用期間延長オプション」についてのご意見

本案件は当初の運用期間が約5年間ですが、一定の要件を満たす場合、最大+5年間の運用期間延長オプションが設けられています。このオプションについてもお聞きしました（単一回答）。

• 「特に気にしなかった」（41%） が最も多く、約4割の方は延長オプションの有無を特段意識せずに投資判断をされています。

• 「気になったが、買取制度があるので安心した」（24%） が続き、買取制度とセットで捉えることで安心感を得ている方が一定数いることがわかります。

• 「やや不安を感じたが申込んだ」（12%） と 「プラスの判断材料になった」（12%） が同率で並びました。延長オプションの受け止め方は人それぞれのようです。

• 「延長オプションがあることを知らなかった」（11%） という方も約1割いらっしゃいました。

全体として、延長オプションの受け止め方は分かれたものの、買取制度と組み合わせることで納得感を持って投資判断をされている方も一定数いらっしゃる様子がうかがえます。

「レジデンス」というアセットタイプへの印象

本案件はレジデンス案件です。レジデンスというアセットタイプそのものへの印象もお聞きしました（複数回答可）。

「レジデンス案件に投資するのは今回が初めて」（28%）

約3割の方にとって、本案件がレジデンスへの初めての投資でした。本案件をきっかけに初めてレジデンスへの投資を経験する方が一定数いることがわかります。

「レジデンスは景気に左右されにくい点に魅力を感じた」（20%）

レジデンスならではの特徴として、景気変動への耐性が評価されています。案件詳細ページの「レジデンス投資の検討ポイント」でもご紹介している通り、レジデンスは生活に不可欠なインフラであるため景気の影響を受けにくく、賃料水準には下方硬直性がある（家賃は相対的に下がりにくい）という特性があります。

「アセットタイプにはこだわりがなく、条件が合えば投資する」（16%）

アセットタイプにはこだわりがないという方も一定数いらっしゃいました。アセットタイプよりも、利回りや立地などの個別条件を重視して判断される方も多いようです。オルタナではこれまでさまざまなお客様にインタビューを行ってきましたが、投資の決め手や重視するポイントは十人十色。アセットタイプを軸に選ぶ方もいれば、条件が合えばジャンルを問わず検討するという方もいらっしゃいます。

「賃料上昇が見込めると考えた」（12%）

足元の不動産市況を踏まえ、賃料の上昇余地に期待する声もありました。特に都心部のレジデンスでは、需要の堅調さから賃料の上昇基調が続いており、こうしたマーケット環境も投資判断に影響しているようです。

「ホテル・商業施設よりもレジデンスの方が安定感がある」（10%）

コロナ禍を経て、ホテルや商業施設は稼働率の変動が大きいことを実感した投資家も多いのではないでしょうか。レジデンスの安定したキャッシュフローに魅力を感じる方がいらっしゃることも、この結果から読み取れます。

まとめ

今回のアンケートからは、「文京区・世田谷区レジデンス」に仮申込された方が 「立地」「運営主体への信頼」「物件スペック」 という3つの柱を特に重視していることが見えてきました。文京区・世田谷区という人気エリアの築浅物件であること、そして三井物産グループが運営するという信頼性を総合的に判断されているお客様の姿が印象的です。

また、レジデンスというアセットタイプについては、景気耐性や安定感を評価する声が多く、本案件で初めてレジデンスに投資するという方も約3割いらっしゃいました。運用期間延長オプションについても、買取制度と合わせてそれぞれのとらえ方をしている方が大半でした。

今後も、お客様の投資判断のお役に立てるよう、こうしたアンケート結果やデータの発信を続けてまいります。

本案件の詳細は、案件詳細ページをご覧ください。

※ 本アンケートは2026年4月3日17時時点での途中集計（有効回答数 265件）です。

※ 回答者は仮申込された方のみが対象であり、仮申込をされなかった方は含まれていません。

※ 目論見書等の内容を必ずご確認のうえ、ご自身でご判断ください。

※ 本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。