「手数料の種類が多くてわかりにくい」

「分配金利回り3%なのに、販売手数料4%も取られたら損では？」

こうした声をいただくことがあります。

金融商品の手数料は、商品の組成・運用・販売・信託など、多くの専門家が役割分担をしているため、構造が複雑になりがちです。

このコラムでは、オルタナの手数料についてできるだけ分かりやすくお伝えします。

まず、結論から

オルタナで表示している分配金利回りは、運用期間中にかかる費用（運用報酬・信託報酬）を差し引いた"後"の数字です。

ここから毎年の運用費用が追加で引かれることはありません。

では、なぜ「いろんな手数料がある」と感じるのか。

それは、手数料に2つの種類があるからです。

手数料の2種類

① 一度だけかかるもの（販売手数料・取得報酬・売却報酬・当初信託報酬など）

投資時やファンド終了時に一度だけ発生するもので、売却・償還時の損益に影響します。

② 毎年かかるもの（運用報酬・信託報酬）

運用期間中、ファンドが不動産から得た運用収益（賃料収入など）の中から、当社が関係各社に支払うものです。投資家のみなさまが別途ご負担いただくものではありませんが、収益から差し引かれるぶん、分配金利回りに直接影響します。

「①」と「②」では、性質がまったく異なるので、この違いを押さえておくと、手数料の全体像がぐっとクリアになります。

「販売手数料4.4%で損するのでは？」

この疑問に答えるには、まず「発行市場」と「流通市場」の違いをご説明する必要があります。

オルタナは「発行市場」です。

新しく発行される商品を直接買う市場で、株式のIPOやREITの公募増資と同じ仕組みだと考えていただくと分かりやすいかもしれません。

一方、「流通市場」は既に発行された商品を売買する市場。ネット証券でよく見る「売買手数料0円！」は、この流通市場の話です。

発行市場でのお金の流れ

例えば、販売手数料4.4%（税込）で10万円を投資するとしましょう。投資額10万円から販売手数料4,400円が差し引かれた95,600円がファンドに入金され、ファンドはその資金で不動産を購入します。

「では、投資した10万円が95,600円相当の資産になってしまった。4,400円損しているのでは？」

そう感じるのは自然なことです。

ここで重要なのが、不動産鑑定評価額です。

不動産は、帳簿上の取得価格（95,600円）と、鑑定評価額（市場における価値）が必ずしも一致しません。

オルタナでは、不動産の鑑定評価額が取得価格を上回るよう、できる限り割安に仕入れることに努めています。

たとえば「三井物産のデジタル証券 〜日本橋・人形町〜（譲渡制限付）」では、1口10万円の投資に対して、信託設定日時点の基準価額は101,257円でした。（※）

ただし、不動産の鑑定評価額は市場環境や物件の状況により変動するため、すべての案件で同様の評価益が生まれるわけではないことは、ご留意ください。

なお、販売手数料はお申し込み時にご入金いただく投資金額の中にあらかじめ含まれています。手数料分を別途追加でご入金いただく必要はありません。

目論見書や交付書面では、案件によって「申込手数料」「取扱手数料」と表記されている場合があります。いずれもお申し込み金額の中にすでに含まれているため、手数料分を別途追加でご入金いただく必要はありません。

※2023年4月1日を価格時点とする不動産鑑定評価額等に基づき、2023年5月17日時点において算出された試算値です。デジタル証券は上場商品ほどの流動性が確保されておらず、必ずしもこの基準価額で売買できるわけではありません。

取得報酬・売却報酬について

取得報酬は、良い物件を見つけ・調査し、投資商品として組み立てるまでの一連の業務に伴う費用です。料率は案件の規模や特性に応じて個別に設定されており、各ファンドの目論見書に記載しています。

売却報酬は、不動産を良い条件で売却するための活動・交渉・各種手続きにかかる費用です。こちらも案件ごとに異なり、相応の売却益が見込める場合にはインセンティブ（成功）報酬が発生する場合もあります。

いずれも投資家のみなさまから直接いただくものではなく、償還時の投資元本・売却損益に影響する点にご留意ください。

なお、信託銀行に支払う当初信託報酬（信託設定時）や終了時信託報酬（信託終了時）も、一度だけ発生する費用です。これらもファンドの資産から支払われるため、投資家のみなさまが別途ご負担いただくものではありません。

途中売却したい場合は？

オルタナは基本的に運用期間満了まで保有するものですが、案件によっては運用期間中に途中売却（当社による買い取り）をお申込みいただける場合があります。

その際、売却手数料として基準価額の約3%がかかります。

たとえば、基準価額が100,000円のときに売却した場合、手元に受け取れる金額は約97,000円です。

基準価額とは、不動産の鑑定評価額をもとに算出される「1口あたりの値段」のこと。年2回程度、決算発表のタイミングで更新されます。

なお、途中売却はすべての案件・すべての期間で受け付けているわけではありません。売却可能な期間は案件ごとに異なりますので、各案件の詳細ページや目論見書でご確認ください。

分配金利回りを左右する「運用報酬」

毎年かかる手数料の中で、分配金利回りに最も影響するのが運用報酬です。

運用報酬の料率は案件の運用内容や規模に応じて個別に設定されていますが、分配金利回りはこの運用報酬を差し引いた"後"の数字です。そのため、表示されている利回りがそのままお手元に届く金額の目安になります。

「REIT指数に連動する投資信託やETFの方がコストが安いのでは？」とお感じの方もいらっしゃるかもしれません。

ただし、これらはいわば「おまかせ弁当」です。信託報酬という「弁当箱代」に加えて、組み入れられている個々の銘柄にかかるREIT各社の運用報酬という「具材のコスト」も別途かかります。

コストは2段階構造になっているため、見た目の信託報酬だけではトータルのコストは判断できない点に注意が必要です。

なお、ここで言う「信託報酬」は、REIT投信における運用会社等への総費用を指しています。オルタナの「信託報酬」は、信託受託者（信託銀行）への支払いを指しており、同じ言葉でも意味が異なる点にご留意ください。

あなたの10万円は、どうなる？

「結局、手数料を引いたらいくら残るの？」

その疑問に、10万円のお金の流れでお答えします。

分配金利回り3%・運用期間5年の場合

① 投資するとき

預かりした10万円から販売手数料等を差し引いた金額がファンドに入金され、不動産の取得に充てられます。

② 運用中（毎年）

不動産の家賃収入から、維持管理費・信託報酬・運用報酬などを差し引いた残りが、分配金としてお手元に届きます。

分配金利回り3%はこれらの費用を引いた"後"の数字なので、ここからさらに費用が差し引かれることはありません。

5年間で受け取る分配金の合計は、約15,000円（税引き前）です。

③ ファンド終了時

不動産を売却し、売却代金から売却報酬等を差し引いた上で、投資元本＋売却損益が償還されます。

売却報酬は売却代金の中から差し引かれるため、お客さまに追加のご負担は発生しません。不動産が値上がりしていれば、売却益（キャピタルゲイン）がリターンに上乗せされます。

実際の早期償還事例（想定・税引前・年率）

良い売却機会が訪れた場合、予定より早くファンドが終了（早期償還）することがあります。不動産の売却益が上乗せされることで、短い運用期間でも想定以上のリターンが実現した事例があります。

• 案件：三井物産のデジタル証券〜浅草〜（譲渡制限付）

• 当初想定期間：約5年　→　実際の期間：約1.3年

• 実績利回り：年6.1%（税引前・年率）

早期償還は投資家のみなさまに「良い条件で売れたときに、早く利益をお返しする」仕組みです。

※上記は過去の実績であり、将来の運用成果を示唆・保証するものではありません。

本コラムで手数料の仕組みが少しでもクリアになれば幸いです。オルタナでは、できるだけ透明性の高い形でお伝えしながら、お客さまにとって本当に価値ある商品をお届けできるよう取り組んでいきます。

※本記事に記載の利回りはいずれも想定・税引前・年率・直近2期平均の数値です。将来の運用成果を保証するものではありません。投資にはリスクが伴います。詳細は各ファンドの目論見書をご確認ください。