今回はどんな商品？

インフレ対策、資産分散、定期的な配当収入——

そんな期待から不動産投資をご検討中の方の中には、

「都内の不動産に投資したいけれど、数千万円・億単位の金額はちょっと…」

と感じている方も多いのではないでしょうか。

本商品は、まさにそんな方のニーズに対応した「文京区と世田谷区」という都内人気エリアの築浅レジデンス2物件に10万円から分散投資できるというコンセプトの商品です。

そもそも、なぜレジデンスなのか？

オルタナでは、さまざまな種類の不動産デジタル証券をご提供してきましたが、今回のようなレジデンス（居住用不動産、オルタナでは特に「一棟マンション」のことを指します）は、あらためてその"堅実さ"を感じているカテゴリです。

レジデンスは、景気が悪くなっても人が住まなくなるわけではありません。オフィスはリモートワークの普及や景気の変動で空室が増えることがあっても、レジデンスはそういった構造変化の影響を受けにくいことが知られています。当然、価格下落等のリスクは一定ありますが、一般的にレジデンスは、景気変動や資産価格の変動割合が小さく、 賃料水準には下方硬直性がある（住宅の家賃は相対的に下がりにくい）という特徴があり、機関投資家（プロ）の間でも安定して売買されるアセットクラスです。

また、テナント入れ替えなどの際に、賃料が物価に連動して調整されやすいという特性があるため、インフレ環境下では強みが発揮されやすくなります。一般的には、物価が上がった際に、賃料上昇の影響を比較的早めに受けられる特性があると言われています。

さらに、機関投資家が日本のレジデンスへのポジティブな投資姿勢を維持しているというデータ*もあります。個人投資家がアクセスしにくかった領域に、デジタル証券という形で参加できる——そこにこの案件の面白さがあると考えています。

*一般社団法人不動産証券化協会・三井住友トラスト基礎研究所「不動産私募ファンドに関する実態調査（2025年7月調査結果）」

文京区って、どんな街？

「文京区」と聞いて、どんなイメージを持たれますか？

東京大学・お茶の水女子大学など、日本を代表する教育機関が集まる文教エリアとして知られています。また、湯島天神・湯島聖堂などの学問ゆかりの神社仏閣や、小石川後楽園、東京ドームシティといった多彩なスポットも点在し、歴史・自然・文化が調和した洗練された街並みが形成されています。

（筆者撮影・安田講堂）

住みたい街ランキングでも、「いい部屋ネット 街の住みここちランキング2025〈首都圏版〉」で2位を記録するなど、住環境への評価は非常に高いエリアです（出所：大東建託）。

世田谷区は、なぜここまで人気なのか？

世田谷区は、東京23区の中で最も人口が多い区です。

*2026年2月1日時点 東京都総務局統計部「東京都の人口（推計）」より

SUUMO「住みたい自治体ランキング2026 首都圏版」、いい部屋ネット「住みたい街（自治体）ランキング2025〈首都圏版〉」——いずれも1位を獲得しています。アットホームの「アクセス数の多い街ランキング（賃貸）」でも1位。ここまで複数の調査で1位が並ぶエリアは珍しいと思います。

選ばれる理由を見てみると、緑の多い住環境、充実した教育環境、交通利便性、良好な治安など「長く住み続けたくなる要素」が揃っているエリアであることが伺えます。

2物件、それぞれどんな感じ？

「ルミーク文京湯島」は、東京メトロ千代田線「湯島」駅から徒歩約4分、銀座線「末広町」駅から徒歩約4分。東京駅まで直線でわずか約2.5kmという立地です。

通勤利便性はもちろん、東京大学や東京科学大学（旧東京工業大学と旧東京医科歯科大学が統合）等のキャンパスへのアクセスも良好なことから学生の入居ニーズも期待できそうです。

• 所在地：東京都文京区湯島3-11-1

• 竣工：2025年6月

• 構造：RC造14階建、総戸数49戸

• 部屋タイプ：1K〜2LDK

• 稼働率：100.0%（2026年1月末時点、契約面積ベース）

• 鑑定評価額：36億3,000万円（2026年2月28日時点）

※賃料坪単価は両物件ともに2026年1月末時点

「ルミーク三軒茶屋」がある三軒茶屋は、ニフティ不動産「注目の街ベスト100 年間ランキング2026〈賃貸/関東版〉」で2位、「注目の街ベスト30（2025年）〈賃貸/東京都版〉」では1位に選ばれています。

渋谷近辺で働く方にとって三軒茶屋は非常に通勤利便性の高いエリアで、私の知人でも主にIT企業で働く方を中心に「三茶」に住んでいる方が多い印象です。

• 所在地：東京都世田谷区上馬1-15-4

• 竣工：2025年6月

• 構造：RC造15階建、総戸数37戸および1店舗

• 部屋タイプ：1LDK・2LDK

• 稼働率：94.4%（2026年1月末時点、契約面積ベース）

• 鑑定評価額：33億7,000万円（2026年2月28日時点）

本物件は三軒茶屋駅と駒沢大学駅の中間に位置しており、駒沢オリンピック公園も比較的近く、都会の中でも緑豊かな暮らしを送りたい方には良い選択肢になりそうです。

（筆者撮影・ランナーで賑わっています！）

2物件で合計86戸。単身者からDINKS、海外学生まで多様な方々にご入居いただいています。

さらに、両エリアとも2015年1月1日～2025年1月1日の過去10年間で周辺地価が約80%上昇しており（出所：国土交通省 不動産情報ライブラリ）、今後も賃料の上昇が期待できます。

※将来の賃料上昇や運用成果を保証するものではありません

このような特徴から本商品は、以下のような方にフィットした商品となります。

• NISAや投資信託に加えて、相対的に価格変動が小さく、定期的なインカムゲイン（配当）を重視した資産も持ちたいと感じている方

• 地価上昇の恩恵が期待される都内の人気エリアの築浅レジデンスに、少額から分散投資してみたい方

• 現物不動産（区分・一棟）は融資や管理のハードルが高いと感じている方

ズバリ、リスクは？

本商品は、大前提として利回り保証・元本保証の商品ではありません。

主なリスクは、以下のとおりです。

• 空室リスク：入居者が退去した際、次の入居者が決まるまでの期間は賃料収入が減少します。現時点の稼働率は堅調ですが、将来にわたって保証されるものではありません。

• 金利変動リスク：本商品ではローン（借入）を活用しており、金利が上昇すると、ローンの支払金利が増えるため、分配金にはマイナスの影響となります。当然ある程度の金利上昇を考慮したシミュレーションを基に予想分配金利回りを算定していますが、想定以上の金利上昇となった場合は減配等のリスクがあります。

• 売却リスク：運用終了時に物件を売却しますが、売却価格は市場環境に左右されます。売却価格が想定を上回れば、償還時配当に売却益が加算される場合がありますが、逆に想定を下回れば、元本が減ってしまう可能性があります。

その他、運用期間延長オプションについても、触れておきましょう。本商品の運用期間は約5年を想定しておりますが、長期での保有がお客様の利益につながりうると当社が判断した場合、運用期間の延長（最大5年）を行う場合があります。 運用期間の延長をご希望されないお客様の持分は買取を行う予定ですが、買取が困難な場合は運用期間の延長を中止し、予定通り償還を行う予定です。

当然アセットマネージャー（当社）は上記リスクを最小化する努力をして参りますが、これらのリスクを踏まえたうえで、投資のご判断をいただけますと幸いです。

他の不動産投資との違いは？

「レジデンス投資なら、一棟マンションやJ-REITでも良いのでは？」と気になる方もいらっしゃるかもしれません。

最大の違いは「参入ハードル」です。

都内の一棟マンションへの現物投資は、通常は数億円規模の資金と融資が必要で、管理業務も伴います。J-REITは少額から始めることができて日々売買できる魅力がありますが、市場で毎日価格が変動し、株式市場との連動性もあるため「いつ投資すべきか」の見極めをハードルに感じる方もいらっしゃるでしょう。その他、不動産クラウドファンディングは比較的近い商品ですが、税制が大きく異なります。

詳しくは以下の比較表やコラムをお読みください。

【比較表】

【コラム】

• 「REITじゃダメなんですか？」にお答えします！

• 不動産クラウドファンディング・現物不動産との違いを解説

最後に

「文京区や世田谷区に住みたいな」と考えたことがある方なら、この案件の魅力を直感的に感じていただけるのではないかと思います。

都内の人気レジデンスを一棟（本商品の場合は二棟）まるごと「投資対象として持つ」という体験は、以前は一部の富裕層だけのものでした。それをデジタル証券という形で、より多くの方に届けられることが、本商品の魅力の1つです。

また、自由に質問も可能なオンラインの案件解説セミナーもありますので、是非ご活用ください。セミナーの中では特別優先券（本商品を必ず購入できる権利）のプレゼント機会もございます。（抽選となります）

「文京区と世田谷区、都内人気レジデンス2物件に10万円から分散投資」

このコンセプトにピンときた方は、ぜひご検討いただけますと幸いです。

*特別優先券について、詳しくはこちらをご覧ください。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです