※本記事は、ALTERNA（オルタナ）のお問い合わせなどに寄せられたご質問・ご意見に、ALTERNAの中の人（三井物産デジタル・アセットマネジメントの社員）が赤裸々にお答えしていくコンテンツです。

さて、今回のご質問はこちらです。

「結局、デジタル証券って、難しそうですけど、何なんですか！？」

こちらの疑問に、できるだけ簡単にご説明できるように頑張りたいと思います。

ご回答（要約）

• デジタル証券において、投資家のみなさまは、不動産を直接保有する代わりに「受益証券」と呼ばれる権利を持つことになり、これにより小口化やお取引のしやすさを実現しています。

• 一方、投資対象は不動産なので、「賃貸」「売買」のそれぞれのリスク・リターンを理解することが重要です。ALTERNAの場合、物件選定にこだわることで、賃貸収入の安定性を実現しています。

• デジタル証券によって、今まで一部の機関投資家に限られていた優良な非上場商品（安定稼働している大型の不動産など）に対して個人投資家がアクセスできることが最大の特徴です。

デジタル証券の「実態」は？

ALTERNAでは、不動産の土地・建物に紐づけられた「受益証券」と呼ばれる有価証券をご提供しています。

海外企業の株式を国内で流通させたり、金などの貴金属を有価証券の形で流通させる際に、よく使われる仕組みです。

不動産や貴金属などを現物で取引するよりも、取引がしやすくなり、また取引単位を自由に設定できることが特徴です。

ALTERNAでは、大型の不動産をこの仕組みで小口化しています。

投資信託の仕組みに似ていますが、上場企業の株式の代わりに、投資対象となる不動産がそのまま入っているという風にイメージください。

ご参考：信託協会サイト

どうやって利益を生み出すの？損は出ないの？

受益証券はあくまで「配当などを受け取る権利」なので、これに紐づけられている不動産から、どのような収益が入ってくるかが重要になります。

不動産投資の目的は、大きく「①賃貸」と「②売買」に分類されます。

ALTERNAは主に賃貸収益の獲得を狙っており、上場REITなどと目的が似ています。収入が比較的安定していることが特徴で、リスクをとって「◯ヶ月で◯倍！」のような高いリターンを狙うものではありません。

一方、プロ向けの私募ファンドや、不動産クラウドファンディングでも売買の価格差で収益を狙うものがあります。

これは「不動産を安く買って、高く売る」ことで、高いリターンを狙うことが特徴ですが、「高く売れるか」は不動産の市況に左右されるため、（一般的には）賃貸収益目的よりもリスクは高く、リターンの実現可否は売却時まで分かりません。

ALTERNAにおいても、運用期間終了後に対象不動産の売却を行いますが、ALTERNAの想定利回り（年◯%などと表示されているもの）は「売却益を見込まない、賃貸収益のみ」の前提となっています。

もちろん、売却価格次第では最終的なトータル・リターンが変化する可能性がありますが、あくまで「賃貸による安定収益」を期待するものと覚えていただけると幸いです。

以下では、もう少し「賃貸」と「売買」について深掘りしてみます。

①賃貸とは？

保有する不動産を貸し出し、得られた家賃収入で収益を生むことを目指します。

安定した賃貸収益を狙うには、投資する不動産が良い場所にあり、継続的にテナントが入る立地や建物であることが最も重要になります。

利用者が見込めない立地であったり、築年数が経過するなどの要素、また管理運営がきちんと行われていないなど、テナントが入りにくい不動産では、賃貸の収入が低下し、損失が発生することもあります。

当社の案件では、まさにこのようなリスクを極小化するために、立地・建物・契約条件などの諸条件にこだわって選定しています。（選定基準は、当社の「アセットマネジメント事業 運用実績レポート」で公開しています）

賃貸では、テナントの分散も大事な要素の１つです。ワンルームマンションへの投資では、収入は100か0かの2択ですが、一棟マンションへの投資ならば、テナントが全ていなくなることは考えにくく、テナントリスクを軽減することが出来ます。

当社では、これまで4つのデジタル証券を発行していますが、いずれも分配金は事前予想を100%以上で達成しており、当社が選定した案件の「賃貸の安定性」をご確認いただけると思います。

配当実績（2023年6月時点）

※「テナント分散」と聞いて、REITとの違いが気になった方はこちらの記事もご覧ください

②売買とは？

保有する不動産を売却し、取得した際の価格との値段差で収益を生むことを目指します。

インフレによる物価上昇は、不動産の家賃値上げや、不動産そのものの値上がりにつながります。また、逆に景気が悪化すると、家賃値下げや空室の増加などから、不動産の値下がりにつながります。

築年数が経過した不動産をリノベーション（再生）し、不動産価値を高めて売却益を取るタイプのファンドもあります。 

ALTERNAでは、賃貸による安定的な分配金を目指しているため、募集時に表示されている想定利回りには、売却益をリターンとして織り込んでおりません。

とはいえ、実際の価格はどうなっているのか気になる方もいらっしゃるかと思います。

 先程ご紹介した、当社がこれまで発行した4つのデジタル証券の基準価額を見てみますと、発行後の不動産鑑定評価を元にすると、いずれも含み益が発生している（発行価格よりも基準価額が高い）状態となっています。

このように含み益がある状態で不動産の売却が実現すれば、当初の想定利回りよりも、リターンが上積みされる可能性があります。

基準価額の実績（2023年6月時点）

そしたら、どこがデジタルなの？

お気づきの通り、投資商品としてのALTERNAは、極めてシンプルな、安定稼働した大型不動産への小口投資であり「デジタルな要素」が感じられないと思います。 

実は、デジタル技術は、ほとんどが「黒子」として活躍し、投資家のみなさまからすると、「特に何も変わってない」とお感じになられることは当然ともいえます。

当社のデジタル証券のどこにそうした技術が使われているか、以下で簡単にご説明します。

①「手続きがオンラインで完結」

口座開設からご入金、お申し込みまで全てオンラインでお手続きが完結します。

ご投資いただいた後は、投資案件の最新情報をリアルタイムでお届けします。

「分配は寝て待て」のおまかせ・楽々運用です。

②「運用事務をデジタル技術で効率化」 

不動産の賃貸や運用に必要な事務手続きを、デジタル技術で効率化しています。

様々な情報をデジタル技術で効率的に管理し、運用コストの削減に努めています。

煩雑な手続きを、ソフトウェアのチカラで効率化するデジタル運用です。

③「権利はブロックチェーン技術で管理」 

投資家のみなさまの権利は、信託銀行の管理下にある、ブロックチェーン技術で保護されています。

ビットコインとは異なり、大手信託銀行内部のシステムとして運用されていますので、セキュリティ問題や流出などのリスクはかなり限定的です。

みなさまの大切な資産を、最新技術で保護する、セキュリティ運用です。

デジタル証券って、結局なにが嬉しいの？ 

それは、「一部の機関投資家に限られていた資産が、身近になる」という点です。
デジタル証券では、さまざまなデジタル化により、コストダウンを行うことで、一部の機関投資家に限られていた非上場商品への投資が、より小口で実現できるようになります。

これは、不動産についてもいえることです。

ALTERNAで扱う不動産は、同じ不動産でもREITや不動産クラウドファンディングで取り扱う不動産と比べて、比較的大型で、土地の価値が相対的に高い都心５区が多い、築年数が新しいといった特徴を備えています。

こういった不動産は、これまでなかなか個人投資家のみなさまに小口投資の投資機会がありませんでした。

ALTERNAでは、このような「今まで手に入り難かった、優良資産」を投資家のみなさまにお届けして参りたいと思います。

まとめ

• デジタル証券において、投資家のみなさまは、不動産を直接保有する代わりに「受益証券」と呼ばれる権利を持つことになり、これにより小口化やお取引のしやすさを実現しています。

• 一方、投資対象は不動産なので、「賃貸」「売買」のそれぞれのリスク・リターンを理解することが重要です。ALTERNAの場合、物件選定にこだわることで、賃貸収入の安定性を実現しています。

• デジタル証券によって、今まで一部の機関投資家に限られていた優良な非上場商品（安定稼働している大型の不動産など）に対して個人投資家がアクセスできることが最大の特徴です。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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