※本記事は、ALTERNA（オルタナ）のお問い合わせなどに寄せられたご質問・ご意見に、ALTERNAの中の人（三井物産デジタル・アセットマネジメントの社員）が赤裸々にお答えしていくコンテンツです。

さて、今回のご質問はこちらです。

「初日から含み益がある理由がわかりません。」

です。

ALTERNAの1号案件に当選された方からのご質問です。

ALTERNAでは2023年6月26日に、1号案件となる「三井物産のデジタル証券〜日本橋・人形町〜」の受渡しを行いました。

保有状況を確認いただくと、100,000円あたり1,257円の含み益が出ています。払い込んだのは100,000円なのに、デジタル証券に転換されたらなぜ金額が変わるのか。その疑問にお答えします。

ご回答（要約）

• 不動産には上場株式のような時価は存在せず、本当の換金価値は、売買が成立するまで確定しません。
• 一方で、不動産の時価に相当するものとして、不動産鑑定士（国家資格）という不動産価格のエキスパートが算出した「不動産鑑定評価額」があります。
• 1号案件について、弊社で投資案件の取得交渉の結果、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため初日から「含み益」が生じています。

購入直後のマンション価格はいくら？

本題に進む前に、みなさまも馴染みのあるマンション購入を例に、イメージを掴んでいただければと思います。

家族と住む目的で、6月23日に都内で新築マンションを買ったとします。マンション価格5,000万円、諸費用500万円。

ところが、6月26日になって、急に上司から「申し訳ないが、10年間の予定で海外へ転勤してくれ」との辞令が・・・。やむなく、買ったばかりのマイホームは手放すハメに。

さて、この場合、新築のマンションは、先週と同じく5千万円の価値となるのでしょうか。

ご質問の点は、このマンション価格と共通した部分があります。

つまり、現金を不動産というモノに変換した際に、時間が近くとも価値が変わる可能性があるということです。

不動産の価値とは？鑑定評価額について

含み益となる背景を説明する前に、鑑定評価額についてお話しします。

投資家のみなさまからご投資いただいた資金を用いて、弊社では不動産を取得し、取引に必要な諸費用（弊社への手数料を含みます）をお支払いして、取引を完了させます。

ここまでは、5,000万円のマンションを買った場合と同じ状況です。諸費用が仮に500万円だったとすると、諸費用込みの5,500万円がいわゆる「簿価」（使った金額の総額）となります。したがって、5,500万円以上で売れれば「損失ゼロ」となります。

ところで、不動産は上場株式のように毎日市場で値段が決められるものではありません。また、一物一価（同一の商品は同一の価格）が成り立ちづらいとも言われています。これはマンションの例でご説明すると「どうしてもその部屋を買いたい」あるいは「どうしてもそこに住みたい」という方がいれば5,000万円よりも高い価格を払う人もいますし、逆に売り手が売却を急いでいると知れば足元を見て大幅な値引きを要求する人もいるからです。

つまり本当の換金価値は、その取引が実行されるまでは「わからず」、また購入時に自分が払った金額とも「関係が無い」ということになります。このように不動産の価格は需給等多様な要素によって決定され、必ずしも透明性は高くありません。そのため取引に不動産取引のプロが関与しています。

一方で、不動産の時価に相当するものとして、不動産鑑定士（国家資格）という不動産価格のエキスパートが、周辺の取引事例や収益の情報などを勘案し算出した「不動産鑑定評価額」があります。これにより、実際に取引をせずとも、取引の参考となる時価を把握することが出来るのです。

弊社では、国内でも最大手の不動産鑑定事務所に委託し、鑑定評価額を算出しています。

初日から評価額が「含み益」となるワケ

今回の数字の関係をご説明すると、以下のようになります。なお、不動産の取得価格と不動産鑑定価格の大小関係によって結果は異なりますので、いつも「含み益」となるわけではないことにご留意ください。

100,000円の投資資金は、不動産取引と諸費用※の支払いに充当されます。ここで取得した不動産取引と、不動産の運用開始時点の鑑定評価額の間には差異があります。

投資した不動産が、この鑑定評価額と同じ価格で売却できたと想定した場合、投資家のみなさまに、分配金とは別に償還される金額が基準価額（今回の場合は101,257円）です。

つまり、弊社で投資案件の取得交渉の結果、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため、初日から「含み益」となるわけです。

今後、鑑定評価額は半年ごとの決算期に取得し、都度公表します。

※ALTERNAの手数料構造についてはこちらのブログでもご説明しています。

「手数料が複雑すぎて、分かりにくいです！」にお答えします！

まとめ

• 不動産には上場株式のような時価は存在せず、本当の換金価値は、売買が成立するまで確定しません。
• 一方で、不動産の時価に相当するものとして、不動産鑑定士（国家資格）という不動産価格のエキスパートが算出した「不動産鑑定評価額」があります。
• 1号案件について、弊社で投資案件の取得交渉の結果、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得しているため初日から「含み益」が生じています。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

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