コラム・セミナー

【動画・Q&Aあり】セミナーレポート：三井物産グループのデジタル証券~三重・イオンタウン鈴鹿~（デジタル名義書換方式）徹底解説セミナー

※本記事では、2024年10月23日に開催された、「三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜（デジタル名義書換方式）徹底解説セミナー」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。

当日の動画

発表資料

Q&A

本物件について

ー出口戦略についての詳細を知りたい。運用終了時の想定売却価格について具体的に知りたい。また、運用予定期間前に早期償還となる場合の具体的な要件について知りたい。

出口戦略：出口戦略としては、既存テナント（イオンタウン株式会社、以下イオンタウン）との良好な関係維持につとめ、テナントニーズに応じて物件の維持・管理を行い物件の収益の安定化を図ったうえで、運用期間中に第三者の機関投資家等へ本物件の売却を行う方針です。
運用終了時の想定売却価格：鑑定評価額以上での売却を目指していきます。
運用予定期間前に早期償還：物件の売却価格がアセット・マネージャーの知る限りにおいて利益最大化に資すると判断できるような売却機会を得た時には、本物件を早期売却する可能性があります。

ーイオンの商業施設ですとイオンリート投資法人に組み込まれている印象がありますが今回の取得はどこからになるのでしょうか（開示可能であればご教示ください）

本物件はイオンリート投資法人からの取得ではございません。申し訳ございませんが、取得先の具体的な名称については開示することができません。

ー本件の投資対象物件は、イオンタウン鈴鹿となっていますが、同じ庄野羽山にイオンモール鈴鹿が7月にリニューアルオープンしているようです。イオンタウン鈴鹿との関連性や今後の売上への影響度等について、どのようにお考えでしょうか。

イオンモール鈴鹿とイオンタウン鈴鹿は、同じイオングループによる運営であり、両施設で同時に出店しているテナントは現在のところありません。本物件はイオンモール鈴鹿を補完する別棟的な位置づけと考えており、イオンモール鈴鹿とイオンタウン鈴鹿とで大きな商業集積として捉えております。イオンモール鈴鹿の集客が上がることで、イオンタウン鈴鹿の集客も相乗効果で上がっていくことを期待しております。
イオンタウン鈴鹿にも、ユニクロ、ダイソー、ニトリといったカテゴリーキラーの有力テナントが揃っており、さらには花しょうぶ鈴鹿（天然温泉）といった時間消費ニーズにも応える施設も有しており、イオンモールで買い物をした後に当該施設へ立ち寄るお客様もいらっしゃると考えております。

ーイオンタウン鈴鹿周辺に競合施設はないのでしょうか。

隣接するイオンモール鈴鹿のほかに、イオンタウン鈴鹿の北側に位置するアクロスプラザ鈴鹿、南1.8km圏に位置するフレスポ鈴鹿がありますが、テナント構成を考えた場合、イオンタウン鈴鹿の大きな脅威になる施設とは考えておりません。
2024年5月末現在で、本件エリアの10km圏内では、本施設の競合となり得るような大型ショッピングセンターや大規模商業施設の新規出店計画は確認できていないため、今後も安定した売上が期待できると考えています。

ーこれまで東京や京都などのマンションや宿泊施設など今後も引き続き値上がりしそうな物件でしたが、今回は三重県鈴鹿ということで少し地方なので値上がり益が気になります。住宅ではなくて商業施設だからOKなのかもしれませんが。

ご質問のとおり地方の物件ということで、将来的な大きな値上がり益については想定をしていません。一方で、地域社会に密着した商業施設ということで、持続可能かつ安定した収益を創出する施設と考えております。

ー商業施設は閑静化が進んでいるイメージです。当物件の入居率の見通しや他の施設との誘客可能性比較などについて詳しく理解したいです。

2024年9月末現在、個別のテナントは約40店舗中1店舗のみ空室です。2017年から2022年にかけて、全国ベースで⼈⼝が減少傾向にある中、商圏⼈⼝は増加傾向にあり、マーケット縮小の懸念の小さい商圏と考えております。また、本物件はイオンタウンのマスターリースとなっているため、個別テナントの入居率に関わらず毎月固定賃料が発生します。
誘客可能性という観点では、単独集客が可能な主要カテゴリーの⼤型テナントの構成⽐率が⾼いことに加えて、今後の商業施設の在り方としては、時間消費、体験型施設の重視という側面が強まっていくと考えており、本物件においては、天然温泉花しょうぶ、ボーリング場を有するアミューズメント施設APINAといった時間消費型のテナントが入居していることから、買い物だけではなくレジャー需要も取り込んだ集客ができると考えております。

ーイオンも閉店したりすることがあるかと。その例なども含めてどうリスクヘッジするのか。

イオンの閉店というご質問は、マスターリース契約を結んでいるイオンタウンが退去するという旨のご質問と理解して回答させていただきます。
2024年9月末現在、イオンタウン鈴鹿においては、約40店舗の個別テナントが入居しています。また、2024年9月末現在では、イオンタウンの直営店舗という区画はありません。そのため、イオンタウンが退去するという場合には、現在営業されているエンドテナントと個別に新規契約を行っていく等のシナリオが考えられます。
現時点において堅調な売上があり、また、本件エリアの10km圏内において競合となりうる大規模商業施設等の出店計画は確認されていないこと等から、イオンタウンが退去しても大きな空室が発生するリスクは少ないと考えており、イオンタウンの退去にかかるリスクは限定的と考えております。また、本物件の立地特性である交通利便性、イオンモール鈴鹿と合わせての商業集積地としての特徴を考えると、イオンタウンが退去するリスク自体も限定的であると考えております。

ー今回の案件は、施設がオープンしてから何年か経過していますが、なぜこのタイミングでの募集なのでしょうか？

投資対象の施設は元々当社が保有しておらず、今が投資家の皆様に評価いただける利回りをご提供できるタイミングと判断し、取得にいたりました。

ー①日銀の利上げによる不動産市場への影響及びオルタナ商品への影響、②イオンタウン鈴鹿には衣食住の食の食品スーパーがないと思われるのですが、今後のスーパーの入居予定などありますでしょうか。

① 利上げによって、銀行が提供するローンの金利も上昇します。これにより借り入れコストが増加し、不動産購入者にとっては金利負担が大きくなります。そのため、不動産需要が減少する可能性があります。不動産需要が減少すると、不動産の価格にも影響を与える可能性があります。一般的に不動産需要が減少すると、価格が下落するリスクがあります。但し、エリアや物件タイプによっては、需要と供給のバランスが異なるため、価格への影響はエリアや、物件タイプ毎に異なるといえます。
なお、一般的には金利上昇の背景には物価上昇（≒賃料上昇）があり、結果として投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAVが上昇する可能性もあります。このように金利上昇にはプラス、マイナス両面の影響がございます。詳しくは、オルタナサイト上のコラム「『金利が上がっても、不動産投資は大丈夫ですか？』にお答えします！」も合わせてご覧ください。
② 今後のテナントの入居計画、入居予定等についてはイオンタウンから開示を受けていないため、現時点では不明です。本物件はイオンタウンがマスターリース契約で入居しており、現在のテナントリーシング戦略、テナント選定についてはイオンタウンが決めている状況であり、現状に即して最適なテナントミックスをイオンタウンが考えている状況となっております。

ー商業施設ということで将来の売却に関して、少し不安に思う投資家が多いと思います。売却先のルート（どういう会社に売るのか）や過去の商業施設売却事例などお教えいただけると嬉しいです。

将来の売却先候補としては、第三者の機関投資家等への売却を目指していきます。
過去の売買事例としては、地方商業施設であっても、リート、不動産ファンド等の売買において、4％中盤の利回りから5％中盤の利回りでの取引は行われており、本物件についても適切な管理・運営を行っていくことで、同様に売却は可能と考えております。

ー今回の案件の建物部分資産の減価償却費を相殺していくと純資産金額は減っていくかと思いますが、如何でしょうか。

純資産額は、不動産鑑定評価額および換金可能な資産の合計額から負債などを控除した金額です。そのため減価償却費の影響により純資産額が減るとは限りません。

ー途中解約についての説明をお願いします。

本商品は、2025年10月末日に終了する信託計算期間の終了後に最初に到来する決算発表日の翌営業日以降、当社に対し、投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAVを基準に当社が決定する売却価格により、売却を申し込むことができます。
ただし、売却のお申込みが可能な期間中でも、当社が必要と判断する場合等において、新規の売買を停止する場合があります。このため、必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間を要する点などにご注意ください。
詳細は本商品ページ上部の「詳細」タブから「運用中のお取引（売却）について」をご参照ください。

ーイオンは上期76％減益という衝撃的なニュースがありましたが、5年間安定した配当が期待できるのでしょうか？某大手スーパーが閉店ラッシュに追い込まれており不安があります。利回りの高さはリスクの高さを示しているでしょうか？

本案件は固定賃料制をとっており、イオンタウンから毎月決まった金額を受領する契約となっております。したがいまして、親会社のイオンの業績の影響をすぐに受けるということはないと考えております。
イオングループの決算資料によれば、昨年度と比べて上半期は減益となっているものの、評価損などの特殊要因があったことが発表されており、最終黒字は確保されており、トップライン（売上）は4期連続で堅調に推移しています。
JCR & R&Iの発行体格付も、10/23時点でA、A-（安定的）と投資適格水準を維持しています。
また、セグメント別に見ると、賃料の支払手である「イオンタウン株式会社」が所属する「ディベロッパー事業」は、昨年度と比べて増収・増益を達成しており、本物件の売上も（コロナ渦を除き）堅調に推移しています。
従い、イオングループ全体の業績や財務状況は注視する必要があるものの、リスクは限定的と考えており、万が一イオンタウンが途中でテナントから外れる場合も、解約日の1年前までに事前告知の上協議をする形となっており、その間で新規テナントなどをリーシングすることでファンドが減収にならない方針を取る予定です。
利回りの高さは、都心の物件に比べると地方商業施設という相対的に不動産取引の流動性の低いアセットクラスであることや、イオンタウンの今後の賃貸借契約の更新リスク等を反映した上での利回りとお考えください。
参考：
イオングループの決算資料
イオングループについて
R&I 格付け
JCR 格付け

ー賃料は固定・変動のどちらでしょうか？また、運用終了後の売却損益は元本償還に反映されますか？

本案件は固定賃料制をとっており、イオンタウンから毎月決まった金額を受領する契約となっております。
ご認識の通り、物件の売却損益は元本償還時に反映されます。

ー現在のテナントとの契約について、マーケット賃料と比べてアンダーレント・オーバーレントの比率がどの程度か教えてください。

本件はイオンタウンとの固定賃貸借契約となっており、個別テナントとの契約状況については非開示となっているため、現在のテナントの賃料についても非開示です。

ーイオンですとイオンREITがありますが、REITではなく三井物産デジタル・アセットマネジメントに案件がきた理由を教えてください。

イオンタウンは、イオンリートとパイプラインサポート契約を締結していると聞いておりますが、全ての物件がREITに売却されるわけではなく、また本物件はイオンタウンが保有しているものではありません。当該状況下において、本件は売主と弊社との間で売買条件について合意ができたため、案件組成となりました。

ーこちらの商品は投資額以上の損失が発生することはありますか？無限責任の商品になるかが聞きたいです。

投資額以上の損失が発生することはございません。
また、当社が万が一破綻した場合でも、お客様からお預りしている資産は保護されます。
金融商品取引業者として、当社は、金融商品取引法に基づき、お客様の資産と当社が保有する資産を明確に分けて管理しております（分別管理と呼びます）。
参考：証券会社等の分別管理について（日本証券協会）

ー当物件の現時点の更地での売却想定価格を教えてください。

更地で売却することを想定していないため、更地での売却想定価格については想定しておりません。

ー地震による被害が生じた場合、どのような運用を検討しますか？実際に熊本地震ではJ-REIT所有のイオンモールが被害を受け、多額の損失を伴う譲渡をしている事例があります。

本物件は、新耐震基準に基づいて建築された物件であり、もしものときにおいても、建物の一部にひび割れ等の被害の生じることは許容するが、人命の安全を脅かすような重大な損傷が生じないことを目標とされた基準で建築されている物件と考えております。
当社が取得したエンジニアリング・レポートの中で、地震リスク評価上、地震PMLは8.4％であり、取引慣習上、地震PML値（※）が15％未満であることを踏まえ、地震保険は付保しておりません。そのため、将来、地震が発生した場合、復旧費用が必要となる可能性があります。また、地震による被害の復旧工事のために、一定期間建物が不稼働となる場合には、賃料収入が減少、若しくは得られなくなる可能性があります。営業継続の可否については、被害の程度にもよりますが、テナントと協議の上、本物件に対し、商圏顧客からの実需がある以上、できる限りの営業継続、やむを得ない状況により営業ができなくなってしまった場合にも、早期の営業復旧を目指していくことで、速やかに安定稼働状態へ回復していくことを目指していきます。よって、基本的には、テナント退去を前提とした多額の損失を伴う譲渡をせざるをえない状況は避けたいと考えております。

※PMLについて
■(地震)PMLとは？
最大可能損失額（Probable Maximum Loss) のことで、「地震被害リスク」を定量化する手法の1つです。

■誰が計算するの？
第三者のリスクコンサルティング会社が計算します。本案件は、東京海上ディーアール株式会社が計算したものです。

■どうやって計算するの？
一般的には、建物の再調達価格（建物を再度新築した場合の価格）を算出し、それに対して一定期間（主に475年）*に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。

■どれくらいが一般的なの？**
・REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的です。
・尚、本案件の投資対象不動産のPMLは8.4% となっています。

* 参考：一般社団法人不動産証券化協会資料
**目安となる基準は当社独自の見解に基づくものであり、企業によって異なる判断基準がある場合があります。

ー償還時の基準価格は手数料控除後の96,000円という理解でよろしいでしょうか？であれば、一年分の税引き後分配金はほぼ手数料分ということになります。

本商品の償還時の基準価額は、物件の売却価格などによって決まりますので現時点では未定です。また、不動産鑑定価格を下回る価格での物件取得により当初募集時における基準価額は100,302円と運用初日から含み益を実現予定です。

ー分配金の5.2％はテナントがすべて稼働している前提でしょうか？

本案件は毎月固定の賃料を受け取るマスターリース契約をイオンタウンと2027年6月20日までの期間において締結していますので、テナントの稼働率は分配金に影響を与えません。

ー分配金利回りは5.2%とのことですが、P/L利回りはどの程度でしょうか？

P/L利回りは第1期4.7％、第2期5.0％となっております。
※P/L利回り = 1口当たり利益分配額 ÷ 運用日数 × 365日 ÷ 発行価格（100,000）
※P/L利回りは小数点第二位で四捨五入した値を表記しています。
※詳しくは案件詳細画面の「運用中のお金の流れ」をご覧ください。

ー減価償却相当については配当の対象外ですか？

利益超過分配として一部配当しております。

ーこちらの案件は、法的には、不動産特定共同住宅等事業と理解してよいのでしょうか。

本案件は法令上、株式や社債と同じ一項有価証券に分類されます。不動産特定共同事業法に基づくストラクチャーではございません。

ー資産のうち土地・建物の割合はどのようになりますか。建物は相当な経年物件だし価値が下がることが予想されますが、どうですか？

現時点の鑑定評価による土地・建物割合は、70.4%：29.6%となります。（有価証券届出書に記載。）
建物は2007年6月築であり、築後約17年経過しておりますが、建物の維持管理の状態にも問題は無いと考えております。今後、本件建物の陳腐化を避け、競争力を維持・向上させるために内部成長戦略の立案と実施を行っていく方針です。建物価値の維持・向上に必要な修繕、リニューアル工事を行っていくことで、建物価値が下がらないような運営を目指していきます。

ー４年11カ月より早期に、例えば３年目以降に売却することが予想されますが、どれくらい上振れしたら検討することになりますか？

原則として、信託計算期間である2029年10月期に本件不動産受益権の売却を行う方針です。ただし、信託計算期間である2026年10月期から2029年4月期まで（2026年5月1日から2029年4月30日）の間に、アセット・マネージャーが知る限りにおいて、本受益者の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、当該信託計算期間において本件不動産受益権を早期売却する場合があります。この利益最大化に資すると判断する基準ですが、当該時点の不動産市場の環境、テナントとの賃貸借条件等にも影響を受けるため、現段階でどの程度の上振れをしたら、ということをお約束できるものではありません。

ー鈴鹿・四日市の人口・購買力は向後５年間で右肩上がりが期待できるのですか？

日本全体で人口減少が進んでいるため、本物件が所在している鈴鹿市の人口についても、微減傾向となっています。
ただし、本物件の商圏で見ると、住⺠基本台帳データをベースとした2022年推計⼈⼝では、商圏⼈⼝は3㎞圏4.0万⼈、5㎞圏9.7万⼈、10㎞圏30.3万⼈、世帯数は3㎞圏1.8万世帯、5㎞圏4.3万世帯、10㎞圏12.8万世帯と、地⽅中核都市としては標準的な商圏ボリュームとなっております。2017年から2022年にかけて、全国及び三重県では人口減少傾向にある中、自動車30分圏をのぞく各商圏では、0～1％台の微増となっており、今後の商圏人口の縮小の懸念は小さい商圏と考えております。
鈴鹿市は工業都市として、自動車産業が盛んな地域であり、多くの外国人労働者の方が工場や製造業に従事しており、主にアジア圏出身の人々が鈴鹿市に移住するようになっており、鈴鹿市の人口の下支えとなっています。

参考：鈴鹿市人口動向分析・将来人口推計

オルタナについて

ー受け取った配当金はクラファン同様雑所得でしょうか？

本商品含めデジタル証券は「申告分離課税」となります。上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能です。詳しくは、オルタナサイト上のコラム「不動産デジタル証券の特徴を知る：不動産クラウドファンディング・現物不動産との違いを解説」も合わせてご覧ください。

ー確定申告はどのようになりますか？

特定口座の源泉徴収ありの場合、当社が納税を行うため、原則確定申告は不要です（お客様ご自身で申告することも可能です）。
特定口座の源泉徴収なし、または一般口座の場合、お客様ご自身で確定申告が必要となります。
譲渡損失の繰越控除や他社の口座と損益通算を希望する場合はお客様ご自身で確定申告が必要となります。
実際の申告の際は、税理士・税務署等の専門家へご相談ください。

ー既に仮申込はしていますが、その場合でも特別優待券は利用できますでしょうか。