※本記事では、2025年3月14日に開催された「＜初めての方向け＞オルタナではじめる安定資産投資とは？」セミナーのアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

当日の動画

発表資料

事前質問

【オルタナの商品について】

ー配当の課税種類と投資期間終了時の精算及び課税について

• オルタナの商品の配当は配当所得として「申告分離課税*」となります。

• ファンドの運用期間満了時までに、原則として対象不動産は売却され、その売却収益を元に借入の返済などを行い、最後に本商品の償還（元本・配当の交付）が行われ、ファンドは終了となります。

• 売却損益・償還損益についても、上場株式等に係る譲渡所得等として「申告分離課税」の対象となります。

• 売却益・償還益については、次の取扱いとなります。

  口座区分が特定口座（源泉徴収あり）の場合、 当社が納税を行うため、原則確定申告は不要です （お客様ご自身で申告することも可能です）。

  口座区分が特定口座（源泉徴収なし）、または一般口座の場合、 お客様ご自身で確定申告が必要となります。

• 譲渡損失の繰越控除や他社の口座と損益通算を希望する場合はお客様ご自身で確定申告が必要となります。

*所得税は、各種の所得金額を合計し総所得金額を求め、これについて税額を計算して確定申告によりその税金を納める総合課税が原則です。
しかし、一定の所得については、他の所得金額と合計せず、分離して税額を計算し（この点が総合課税制度と異なります。）、確定申告によりその税額を納めることとなります（この点が源泉分離課税制度と異なります。）。これが申告分離課税制度です。

なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。
また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
実際の申告の際は、税理士・税務署等の専門家へご相談ください。

ー購入後、中途解約する場合の手数料の計算方法は？

• 運用期間中に売却する場合は以下の売却価格になります。その他手数料はかかりません。

    売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格

　　　　     = 基準価額 × 〜97%*

*売却価格の割合は変更になる場合があります

【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間がかかる点などにご注意下さい。

ー利回りが低い理由

• 例としてREITとの比較で考えると、オルタナの商品は分配金利回りが3〜5％程度であるのに対し、REITの平均分配金利回りは約5.0％1と相対的に高くなっています。しかし、REITは金融市場のさまざまな要因により、日々価格が変動します。価格が下落すれば、5.0％の分配金による利益が一瞬で相殺されてしまうこと2もあります。実際、1日の価格下落によって、1年分の配当収益が帳消しになるケースもあり得るため、REITに投資する場合には、こうした価格変動リスクをあらかじめ理解しておく必要があります。

• 結論として、REITは分配金は比較的安定していますが、投資口価格の変動を含めたトータル・リターンは必ずしも安定しているとは限りません。

• 金融商品にはリスクとリターンが存在します。一般的に、リスクが高い金融商品ほど期待されるリターンは大きく、リスクが低い商品ほどリターンは小さくなります。例えば、国債の利率が低いのは、国が破綻して投資元本が戻らないリスク（信用リスク）が非常に低いと考えられているためです。また、社債においても、格付けの高い（信用リスクの低い）ものほど利率は低く、逆に格付けの低い（信用リスクの高い）ものほど利率が高い傾向にあり、ここにもリスクとリターンの関係が表れています。

• 不動産デジタル証券の場合も、立地、アセットタイプ（物件の種類）、築年数などを要因とする価格変動リスクなどがあります。債券などと同様に、リスクが低いとされるものほど利回りは低くなる傾向があります。そのため、利回りを比較する際には、商品性が類似しているもの同士で比較することが重要です。

 ※1出典：japan-reit.com 2025年4月14日時点
 ※2出典：https://www.nli-research.co.jp/files/topics/80855ext18_0.pdf?site=nl

ー国内のインフラへの小口投資は計画されていますか。計画がある場合、予定時期も教えてほしいです。

• 現在、国内のインフラへの投資商品についても検討中です。具体的な予定時期はお答えしかねますが、お客様のご期待に応えられるよう、引き続き多様な投資機会の提供に努めてまいります。

ー銀行借入も一般投資家（オルタナ登録者）は優先劣後等の違いはない形で良いでしょうか。また御社（MDM)もセイムボートで出資されるのでしょうか。

• 基本的に一般投資家（オルタナ登録者）はエクイティ部分に出資していただくため、銀行借入より弁済順位は劣後します。しかし、エクイティ部分での優先劣後の違いは一部案件（「三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田〜（譲渡制限付）」）を除きございません。

• 本商品において、MDMはセイムボート出資を行っておりませんが、証券会社（引受人）として募集残が出たら残額を取得することになっております。

ー分配が100%ちょうどのものは分配実績として100%を下回らないように超過分配になっていないのでしょうか？

• 想定分配金に対して実績が100%を下回らないように分配金の調整を行っているわけではございません。

• 超過分配については利益超過分配のことを指している前提でお答えしますと、ほとんどの案件で利益超過分配は行っております。物件の減価償却費（建物等の償却資産を購入した費用を、耐用年数に渡って段階的に費用化したもの）は会計上の費用にあたりますが、実際に現金を支払うわけではないため、会計上の費用として計上された減価償却費の分だけ現金がファンドに残ります。この現金をそのままファンド内に留保するよりも、お客様に早期に還元した方がお客様の利益に資すると判断し、各案件で利益超過分配の比率を設定しております。想定の利益超過分配については、各案件の募集ページの「1口当たり予想分配金（税引前）」中の「運用中のお金の流れ」に記載しておりますので、詳細はそちらでご確認ください。

【「三井物産グループのデジタル証券〜ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留～（譲渡制限付）」について】

ー定期借地が終わったら原状回復（更地）にするのか、建物を残すのかは決まっていますか？

• 本案件では、定期借地契約の満了時に、貸主である土地所有者に建物を無償で譲渡する契約になっています。

ー他の区分所有者はどなたですか？他区分所有者が破綻した場合建物の維持は可能なのでしょうか？

• 他の区分所有者は三菱UFJ信託銀行株式会社のみです。実際には、賃借人として株式会社資生堂が入居しています。区分所有建物については、他の区分の賃借人からの賃料の支払いが滞った場合などに建物全体の維持管理に影響が出る可能性がございますが、詳しくは有価証券届出書に区分所有建物に関するリスクを記載しておりますので、そちらをご参照ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
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