※本記事では、2025年7月30日に開催された、「三井物産グループのデジタル証券〜川崎・商業～（譲渡制限付）徹底解説セミナー 」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。

当日の動画

発表資料

QA

【物件について】

ー13号案件の権利関係について質問です。 本物件は、ユナイテッド・アーバン投資法人の運用物件になっています。また、目論見書に「PM会社は丸紅リアルエステートマネジメント（株）」と記載されています。ALTERNAが本物件を所有して、REITが運用するということですか？

• 本物件はREITであるユナイテッド・アーバン投資法人から購入して、三井物産デジタル・アセットマネジメント（以下、MDM）が運用を行います。

• PM会社である丸紅リアルエステートマネジメントは、物件の日常的な管理やテナント対応を担当するのみです。

• 投資対象となっている「宮前ショッピングセンター」という商業施設は、次のような形で保有・運用されています。

• 物件の所有者：

  実際にこの物件の所有権を有しているのは、「みずほ信託銀行」です。ただ、みずほ信託銀行はあくまで信託という形で形式的に物件の所有権を有する『受託者』としての立場であり、直接の運用はMDMが行います。

• ALTERNA（オルタナ）の立ち位置：

  ALTERNAは、物件の権利（賃料を受け取る権利等）を小口化（デジタル証券化）して投資家のみなさまに提供しています。つまり、ALTERNAが直接物件を保有しているわけではなく、みずほ信託銀行が保有する賃料を受け取る権利等をデジタル証券化して投資家に届ける役割をしています。

• 運用会社について：

  「三井物産デジタル・アセットマネジメント」が運営方針を決め、物件の日常的な管理やテナント対応など（プロパティマネジメント）は「丸紅リアルエステートマネジメント」が担当しています。

ーテナントからの預り保証金の有無と返済条件を教えてください。

• 主要テナント①（株式会社マルエツ）および主要テナント②（アークランズ株式会社）に関しては、いずれも保証金（敷金）について「非開示」とされています。そのため、預り保証金の有無はお伝えすることはできません。

• 保証金や敷金の返済条件についても、同様にお伝えすることはできません。

ーテナントの中途退去リスクヘッジについて（預かり保証金の返済免除条項はありますか？）

• 主要テナントとの賃貸借契約では「敷金・保証金」の内容が非開示となっており、中途解約自体は1年前予告により可能であるものの、保証金（敷金）の返済免除といった特別な条項についてはお伝えすることができません。

• 一般的には、中途退去時に預かり保証金（敷金）から一定の金額を控除するなどの措置を取ることがありますが、本物件の具体的な対応については非開示となっています。

ー宮前ショッピングセンターの耐震・免震性はどうですか？震度7の地震に耐えられますか？

• 宮前ショッピングセンターの耐震性に関する情報は以下の通りです。

• 耐震基準

  本物件は、建築基準法の新耐震基準（1981年（昭和56年）以降の基準）を満たしています。新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日施行の建築基準法改正によって導入された、大地震に対して建物が倒壊しないことを前提とした耐震設計の基準です。震度6〜7程度の大地震が起きても、建物が倒壊・崩壊せず、人命を守ることを目的としています。

• 地震リスク評価（地震PML）

  地震による被害想定の指標となる「地震PML」は10.2％と評価されています（東京海上ディーアール株式会社の調査）。

• 地震PMLとは？

  地震PMLは、大地震が発生した際に想定される最大損害率を示す指標で、数値が低いほどリスクが低いとされます。一般に地震PMLが15％以下であれば、耐震性能が比較的高い水準といえ、本物件のPMLは10.2％なので、大きな懸念はないと当社は評価しています。

ー運用中に天災や火事があった場合は　地震保険や火災保険でカバーされますか？

• 火災保険は投資対象不動産に対して基本的に付保されており、日常的な火災や風災・水災などの天災については契約範囲内で補償されます。

• 一方で、地震による被害（地震・噴火・津波）、およびそれによる火災や損壊については、地震保険に加入していなければ補償されません。加入の有無はPML評価によって判断されており、本物件は付保されていません。

ー今後予定されるALTERNA案件と比較して、いかにこの物件が投資回収やリスク回避の面で優れているかを知りたいです。

• 今後予定されるALTERNA案件は公開されていないため比較できませんが、この物件が投資対象として優れていると考えられるポイントは以下になります。

＜投資回収の観点からの優位性＞

• 安定的な収益性：

  ・宮前ショッピングセンターは、周辺に住宅地が多く、地域に密着した商業施設であり、安定的な収益を生む投資対象と評価されています。

  ・また、アセットマネージャーが十分な収益性調査や市場調査を実施しており、安定した収益確保を阻害する懸念事項はないと考えています。

• テナント構成の安定性：

  テナント稼働率は100%で、主要テナント（株式会社マルエツ、アークランズ株式会社）ともに固定賃料型の賃貸借契約を結んでおり、安定した収入が見込める状況となっています。

＜リスク回避の観点からの優位性＞

• 耐震性・地震リスク管理：

  宮前ショッピングセンターは新耐震基準を満たしており、地震リスク（PML値）は10.2％です。

• 物件管理体制：

  プロパティマネジメント会社として実績のある丸紅リアルエステートマネジメントが物件管理を担当しており、運営管理やリスク管理体制が整備されています。

• 保険によるリスクヘッジ：

  建物の損害、事故、第三者への損害賠償リスクを充分にカバーする損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険など）を付保しております。

• 以上のように、宮前ショッピングセンターは、周辺環境の良さによる安定収益の確保、充分な耐震性能による自然災害リスクの軽減、安定したテナント構成、そして厳格なリスク管理・運営体制などにより、投資回収およびリスク回避の面で優れていると当社は考えています。

ー地域の再開発が進むことで古い物件等の価値が相対的に下がり、客足が遠のいたり、賃料ダウンにつながる可能性は大きくはないですか？駅近でもありませんが、どうしてこの施設はここまで集客ができるのでしょう？

• 宮前ショッピングセンターが、地域再開発による古い物件の価値低下や駅から離れている点にも関わらず安定して集客できる理由について、以下のポイントが挙げられます。

① 地域密着型で生活必需の店舗構成

• 宮前ショッピングセンターは、スーパーマーケット（マルエツ）とホームセンター（ビバホーム）を核店舗とする生活密着型の施設です。これらの業態は景気変動に強く、日常的な生活必需品を中心としているため、コロナ禍のような景気が不安定な時期でも安定した集客を維持しています。

② 立地の視認性とアクセス性の良さ

• 同センターは、主要幹線道路である尻手黒川道路・県道13号の交差点角地という視認性の高いロケーションにあり、車でのアクセスに非常に優れています。また、330台の無料駐車場（3時間まで）を完備しており、自家用車での来店がしやすい環境となっています。バス停も施設のすぐ近くにあるため、公共交通機関の利便性も良好です。

③ 周辺地域の人口規模と安定した商圏

• 宮前区は、川崎市内で人口が2番目に多く、2025年現在で約23万人、2040年までも安定的な人口増加が予測されている地域です。施設の周囲5km圏内には82.6万人が居住しており、ファミリー層や比較的所得水準が高い世帯が多いため、安定的かつ継続的な需要が見込めます。

④ 再開発計画によるプラス効果 

• 宮前区内の東急田園都市線・鷺沼駅周辺の大規模再開発（880億円規模）や中央卸売市場北部市場の「フードパーク」再整備など、地域の魅力を高める再開発が進行中です。これらが完成すると、行政・商業・居住が融合した新たな都市拠点が生まれ、結果として地域全体の利便性・集客力がさらに向上し、宮前ショッピングセンターにもプラスの波及効果が期待されます。

• まとめると、宮前ショッピングセンターは『日常的に必ず訪れる必要がある店舗構成』『自動車・バスでのアクセスの良さ』『豊かな商圏人口』『地域の再開発による将来的なプラス効果』という複数の要素が重なり合い、駅近ではないにも関わらず安定的に集客が可能となっています。地域再開発についても、むしろ物件価値を下支えする要因と捉えられています。

ーテナントの偏りが気になります。スーパー（マルエツ）やホームセンター（アークランズ）とのテナント契約期間を教えて下さい。

• 主要テナントであるスーパー（マルエツ）およびホームセンター（アークランズ）とのテナント契約期間は以下の通りです。

＜株式会社マルエツ（スーパー）＞

• 賃貸借期間：2016年10月26日～2029年4月30日

• 中途解約：1年前予告で可能

• 更新条件：期間満了1年前までに予告がない場合は5年間の自動更新

＜アークランズ株式会社（ホームセンター）＞

• 賃貸借期間：民法上期間の定めがない契約として法定更新されています。

• 以上のように、スーパー（マルエツ）は固定期間契約となっている一方、ホームセンター（アークランズ）は法定更新中の契約であり、期間の定めがない状態となっていますが、長らくこの状態が続いており、運用期間中の退去等のリスクは限定的と当社は考えております。

• しかしながら、大型レジデンス等と異なりテナント数が比較的少数であるため、主要テナントの退去や賃料変更が発生した場合、一時的に分配金が減少する等のリスクがあることには注意が必要です。

ーREITの鑑定額と比べ割高かと思いますが、如何ですか？日本不動産鑑定の鑑定額は51.5億とREITから報告されています。

• 売主様（ユナイテッド・アーバン投資法人）の鑑定評価額は、取得時（2007年）の鑑定評価額を基にした継続鑑定評価額となります。これは、取得時鑑定をベースに一定の前提・方法・評価方針を継続して用いた再評価価格となります。

• 本ファンドで新たに取得した鑑定評価額は、過日の鑑定評価額に依拠することなく新たに評価した金額となります。

ー今までの物件に比べ築年数が古いですが、REITからポートフォリオの入れ替えのタイミングで不要となる物件を押し付けられたということではないのでしょうか。

• 不動産のポートフォリオ入れ替え（REITの物件売却）は、必ずしも『不要』や『劣化』といったネガティブな理由だけで行われるわけではありません。主に以下のような理由でポートフォリオの入れ替えが行われます。

• 運用戦略上の調整

  ・REITが投資方針の変更や地域・用途・築年数のバランスを見直す際に、資産価値があっても、運用方針に合わなくなった物件を売却することがあります。

  ・特に近年、REIT各社はESG対応や、都心部の高グレード物件への集中投資を進める傾向があります。このため、築年数が一定年数を超えた物件が、収益性とは別の理由（戦略変更）で売却されることがあります。

• 取得コスト・管理コストの最適化

  ・築年数が経過すると、大規模修繕や耐震補強、設備更新などのコストが発生する可能性があります。REITはこれらの費用がかかる前に売却することも多いですが、これは必ずしも収益性が低いからではなく、単純にコスト管理上の判断です。

• 当社は、『日常的に必ず訪れる必要がある店舗構成』『自動車・バスでのアクセスの良さ』『豊かな商圏人口』『地域の再開発による将来的なプラス効果』などの要素を評価し、本物件を取得いたしました。

ー償還時の売却価格の想定は現在の鑑定評価額と同じなのでしょうか。

• 想定売却価格は開示できませんが、取得時の不動産鑑定評価額を上回る金額での売却を目指します。

【手数料について】

ーこの案件は、購入時に手数料は取られますか?取られる場合は何%でしょうか？

• 本案件の購入時の手数料は、1口当たり400円（税込440円）です。

【想定利回りについて】

ー想定利回り4.5%となっていますが、インカムゲインやキャピタルゲインの内訳を教えてください。

• 前提としまして、想定利回り4.5%はインカムゲインのみの利回り表記になります。キャピタルゲインは考慮されておりません。

• インカムゲインについて、詳細は案件詳細ページの概要タブ「運用中のお金の流れ」をご確認ください。

ー4.5%の想定利回りというのは、運用期間中に退店が一切ない稼働率100%という前提で算出されているのでしょうか？

• ご認識のとおりです。想定利回りは、現テナントとの賃貸借契約条件を前提としております。主要テナントが物件竣工時より長期間賃貸借契約を結んでいることから高稼働が継続するとアセット・マネージャーは想定しています。

ー利回りが変化することはありますか？

• 本物件の利回りは一定ではなく、主に以下の要因によって将来的に変動する可能性があります。

  
  

• 市場環境の変化：

  不動産市況などの外部環境により賃料水準や空室率が変動する可能性があります。

  
  

• テナントの入退去による影響：

  主要テナントの退去や新規テナントへの入れ替えがあった場合、空室期間の長期化や新たな賃料条件の変更が発生し、収益が変動する可能性があります。

• 修繕費等のコスト増加リスク：

  中長期修繕計画を立て、組織的及び計画的な修繕を行って参りますが、計画外の予期せぬ事象の発生によるコスト増によって、利回りが低下する可能性があります。

  
  

• 金利変動リスク：

  本物件の購入に際して金融機関から借入を行います。この借入は変動金利のため、市場金利が上昇すると利回りが低下する可能性があります。

• このように、市場環境や運営状況次第で変動する可能性があることを理解して投資判断をしていただく必要があります。

  
  

ー他の案件に比べて利回りが良いようですが、売却が難しいからでしょうか？

• 利回りが良いことは必ずしも売却が難しいということを示しているわけではありません。考えられる要因として、以下のポイントが挙げられます。

① 物件の立地特性と用途：

• 本物件は駅から近くはありませんが、地域の生活必需施設として高い集客力を持ち、賃料収入が安定しています。

• 比較的立地特性が限定される生活密着型施設のため、駅前商業施設などと比較して投資家層が限定される可能性があります。そのため売却時には一般的なオフィスや都心型商業施設と比べると流動性が劣る可能性もあります。

② テナント構成による影響：

• テナント構成がスーパーとホームセンターに集中しているため、テナント退去時には空室リスクや賃料低下リスクが相対的に高くなる可能性があります。こうしたリスクを踏まえ、利回りが高めに設定されている場合があります。

③ 想定する投資期間と運用方針：

• このような物件は短期の売買利益（キャピタルゲイン）を狙うよりも、中長期的に安定収益（インカムゲイン）を求める投資家に向いています。市場では一般に、こうした中長期型の資産のほうが利回りが高めになる傾向があります。

• つまり、本物件の利回りが良い理由は、必ずしも「売却が難しいから」という単一の理由に集約されるわけではなく、「物件特性」「テナントリスク」「想定投資期間」「流動性」の複数要素が絡み合った結果と考えられます。

• 売却については市況や将来の不動産マーケットの状況に左右されるため、必ずしも売却が難しいと断定できるものではありません。

• 一方で、中長期の安定運用を主な目的として設定された案件であるため、流動性が限定的になる可能性は一般的に考えられます。

【申込について】

ー出資金額を500万から300万に変更したいのですが方法が分かりません。

• 申込金額を減らしたい場合は、「申込一覧」より申込内容をキャンセルし、再度お申込みいただく必要がございます。

• 詳細は「投資までの流れを教えてください」をご確認ください。

ー仮申込開始日7月23日13:42に申し込みをしたのですが、申込の結果を確認したところ抽選枠となっていました。先着枠は何時に埋まってしまったのでしょうか？また、他のオルタナティブ投資のように申込金額の累計状況が表示されていると、状況が分かるので良いと思います。

• 仮申込開始日の7月23日13:42にお申し込みいただいたとのことですが、本案件はおかげさまで非常にご好評をいただき、同日午前8時台には既に先着枠が埋まってしまいました。そのため、お客様のお申し込みは抽選枠での受付となりました。

• また、お客様よりいただきました「申込金額の累計状況が表示されていると状況が把握しやすい」というご意見につきましては、投資家の皆様の利便性向上に繋がる貴重なご意見として真摯に受け止め、今後のサービス改善に向けて検討してまいります。

  
  

ーすでに当物件に申し込みしているのですが、特別優先券への応募にエントリーできますか？

• 可能です。先着枠で仮申込が完了している場合は、抽選枠での追加の仮申込をいただくことで、特別優先券の確約分を加算することができます。

• 例：先着枠で100万円仮申込、特別優先券50万円を追加で仮申込→確約分は150万円

  
  

ー募集開始を朝の7時にしている理由は？

• 募集開始時刻につきましては、多くのお客様にとって公平で利便性の高い時間帯を選定するよう努めておりますが、現状では、業務の運用状況や投資家の皆さまのご要望を総合的に判断した結果、この時刻を設定しております。

• しかしながら、お客様からのご意見は、今後より多くの方々にとって利便性の高いサービスを提供するための貴重な参考意見として承り、今後のサービス改善や募集開始時刻の設定に活かしてまいります。

【その他】

ー今回からオルタナ信託になると思いますが、費用面でどのくらいのメリットがあるのでしょうか。

• 本案件におけるオルタナ信託の報酬は従来活用してきた他の信託銀行と同水準であり、費用面でのメリットはございません。一方で、よりスピーディーな商品組成を行える可能性が高い点など総合的な判断のもと、オルタナ信託を選定しております。

• 今後も、費用面のみならず商品組成の蓋然性など総合的な観点から信託会社の選定を行っていく予定です。

  
  

ー今後、不動産以外の商品も扱うことはあるのでしょうか？

• 現在のところ、ALTERNAでは主に不動産を対象とした商品を取り扱っておりますが、今後は投資家の皆様のニーズや市場動向を踏まえ、不動産以外の多様なオルタナティブ資産の取り扱いも検討しております。

• 今後も皆さまに魅力ある投資機会をご提供できるよう努めてまいりますので、引き続きご意見やご要望がございましたら、お気軽にお寄せください。

ー何にお金をだして、それをどのように運用していって、5年経ったら、どうなるのか、説明をみても、理解できません。

① まず、「何にお金を出すのか？」

• 今回、お客様が投資する対象は、『宮前ショッピングセンター』という実際にある商業施設の権利（賃料を受け取る権利等）です。

• 実際の建物は「みずほ信託銀行」が所有していますが、賃料を受け取る権利等を「ALTERNA（オルタナ）」が小口化（デジタル証券化）して投資家のみなさまに提供しています。

• つまり皆さんは、「ショッピングセンターそのもの」ではなく「ショッピングセンターが生み出す家賃収入をもらう権利等」に投資します。

②「お金を出した後、どう運用されるのか？」

• 集められたお金は、『宮前ショッピングセンター』という商業施設に投資されている状態になります。

• この施設では、スーパー（マルエツ）とホームセンター（ビバホーム）がメインのテナントとして入居しています。

• 運用については、「三井物産デジタル・アセットマネジメント」が運営方針を決め、物件の日常的な管理やテナント対応など（プロパティマネジメント）は「丸紅リアルエステートマネジメント」が担当し、毎月の賃料収入を安定的に得られるように管理します。

• つまり、みなさまが出資したお金は、この施設を安定して運営するために使われ、その結果生まれる賃料収入などが、みなさまに定期的に分配されます。

③「5年経ったらどうなるのか？」

• 基本的に、約5年後（2030年頃）には、この商業施設を売却して、投資家の皆様に元本・配当の交付が行われる計画になっています。

• その時点では、以下のようなことが想定されます。

• 売却による資金の返還（約5年後）

  約5年後、施設が売却されます。その売却で得られた資金から、諸経費や借入金を返済した残りのお金が投資家の皆様に分配されます。

  投資対象不動産の売却価格が上昇し、売却益が発生した場合は、出資金元本より多く戻ってくる可能性がありますが、逆に売却価格が低下し、売却損が発生した場合は、出資金元本よりも少なく戻ってくる可能性もあります。

• リスクについて（損する可能性）

  施設に入居しているテナントが退去したり、賃料が下がると収入が減る可能性があります。

  また、施設の価値が下がって売却価格が低くなる場合、投資した元本を割る（損をする）可能性もゼロではありません。

【まとめ】

①投資するもの：

• 宮前ショッピングセンター（商業施設）の賃料収入等をもらう権利

②運用方法：

• 商業施設の運営で安定した賃料を得る

③5年後の結果：

• 商業施設を売却して投資家に分配する（利益・損失は売却時の状況による）

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。
https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new

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