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【動画・Q&Aあり】セミナーレポート：三井物産グループのデジタル証券~学芸大学・中野・浅草橋・大塚~（譲渡制限付）徹底解説セミナー

※本記事では、2025年1月29日に開催された、「三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。

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当日の動画

発表資料

Q&A

【本商品について】

ー案件公表開始同日午後の日銀金融政策決定会合で政策金利を0.5%程度へ引き上げる決定がなされ、加えて年内にさらなる利上げの観測があります。第1期及び第2期の分配予定額は、銀行等の借入金利（日本円TIBOR3か月物を基準とする変動金利）にそれぞれ何回分の利上げの影響を見込んで予想数値を算出しているのでしょうか。

現在の経済状況に鑑み、今後一定の金利上昇を予想し、その前提で予想数値を算出しております。投資家の皆様に開示する情報の公平性の観点から、有価証券届出書に記載していない事項について、具体的な数値でのお答えはできかねますこと、ご理解いただけますと幸いです。
弊社では、借入金利のみならずファンド内で発生する費用について、一定のバッファーを持った事業計画を作成しています。また、金利上昇が継続する局面においては、家賃を含めた物価も上昇していると考えられます。
仮にTIBORが上昇した場合でも、金利の上昇による支払利息の増加と、賃料上昇による収入増加が一部相殺されることで、ファンドの運用利回りに与える影響は軽減されるとアセットマネージャーは考えています。
ただし、金利が想定外に上昇した場合には、事業計画通りの運営に影響が出る可能性も否定できません。今後の金利動向については、引き続き注視し、機動的に対応してまいります。

ー本商品は劣後出資がなく、値下がりリスクがあるが、値上がりのチャンスもあると考えてよいですか？

ご認識の通りです。本商品は投資対象不動産の売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本・利回りが保証される商品ではありません。

ー第１期分配金2,252円のうち、利益超過分配が1,904円、第２期分配金も利益超過分配金が1,189円と分配金のほとんどが、利益超過分配ということはタコ足配当ではないのでしょうか。

本商品の投資対象物件は築浅レジデンスのため、減価償却費（建物等の償却資産を購入した費用を、耐用年数に渡って段階的に費用化したもの）が比較的多くなっています。減価償却費は会計上の費用にあたりますが、実際に現金を支払うわけではないため、会計上の費用として計上された減価償却費の分だけ現金がファンドに残ります。この現金をそのままファンド内に留保するよりも、お客様に早期に還元した方がお客様の利益に資すると判断し、本案件では利益超過分配の比率を設定しております。
会計上は減価償却費の影響で利益が小さく見えますが、キャッシュフローベースでは安定的な賃料収入が期待できるファンドとなっています。

ー学芸大・大塚の物件は「ALTERNA」の冠がついていますが御社の開発物件なのでしょうか。もしくは取得後に物件名称を変更された形ですか。

「ALTERNA学芸大学」と「ALTERNA大塚」については、取得後に物件名称を変更しました。

ー４物件、それぞれで売却活動などを行うと思いますが、１棟売却後の分配タイミングで個別の利益分配などはありますか（目録書まだ確認できていません）。

本件不動産受益権の投資対象不動産は複数の不動産であり、各々の不動産の売却時期が複数の信託計算期間にわたる場合には、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じるおそれがあることから、これらの売却においては、本受益者に関する課税上の取扱いへの影響その他の事情を勘案し、原則として、本件不動産受益権の全部を一括で、又は同一の信託計算期間内に売却する方針です。ただし、本受益者に関する課税上の取扱いに悪影響を生じる等の重大な障害となる事象がない場合には、本件不動産受益権等の一部を異なる信託計算期間に売却することもあります。ただしその場合でも、利益分配は当該売却が行われた信託計算期間の配当支払いの際にまとめて行うこととなります（物件売却のタイミングで個別に分配を行うことはありません）。

ー当該投資は所有権を持つ投資では無いのですか?

本案件は、対象不動産の所有権（現物）への投資ではありません。対象不動産の信託受益権を運用する合同会社の匿名組合契約出資持分の受益証券（有価証券）への投資です。

ー地震等の災害が発生して投資先の価値が下がってしまった場合のリスクはどの程度考慮されているのでしょうか?

災害等による建物の損害及び収益の減少などのリスクの低減を図るため、対象不動産には、損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保しています。ただし、地震保険については、PMLの水準を考慮して付保していません。
地震リスクについては、ファンド組成時に各物件毎に地震リスク診断を行っており、その地震リスク診断の中で、PMLという数値を確認しています。PMLは、Probable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15％以下であれば、不動産・REIT業界では、地震保険を付保しないという慣行があります。本物件でも、いずれもPMLが15％以下の物件であることを確認しているため、地震保険を付保しない方針としました。
ただし、PMLが低いから地震リスクが完全になくなるわけではなく、想定を上回る大規模災害が起こる可能性も否定できません。
本件では、物件も分散しているため、一つの地震で全ての物件が大きな被害を受けるリスクは低いと考えられること、さらに地震保険は、火災保険よりも保険料が高額になるため、費用対効果を考えて、地震保険を付保しないという判断をしております。
ただし、地震リスクを完全に回避する手段は無く、最終的にリスクを許容するかどうかは、投資家の皆様のご判断になるかと考えています。目論見書には、各物件のPMLを含めた詳細な情報を記載しております。投資家の皆様は、ご自身のリスク許容度や物件の分散状況・保険の付保方針などを踏まえ、地震リスクを含む災害リスクの程度を十分にご検討頂き、ご判断下さい。

＜PMLについて＞

■(地震)PMLとは？

最大可能損失額（Probable Maximum Loss) のことで、「地震被害リスク」を定量化する手法の1つです。

■誰が計算するの？

第三者のリスクコンサルティング会社が計算します。本案件は、リーラ中野及びALTERNA大塚は東京海上ディーアール株式会社が計算、Brillia ist浅草橋及びALTERNA学芸大学はSOMPOリスクマネジメント株式会社が計算したものです。

■どうやって計算するの？

一般的には、建物の再調達価格（建物を再度新築した場合の価格）を算出し、それに対して一定期間（主に475年）*に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。

■どれくらいが一般的なの？**

・REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的です。
・尚、本案件の投資対象不動産のPMLは以下となっております。

ALTERNA学芸大学：5.8%
リーラ中野：4.9％
Brillia ist 浅草橋：5.8％
ALTERNA大塚：9.0％

* 参考：一般社団法人不動産証券化協会資料
**目安となる基準は当社独自の見解に基づくものであり、企業によって異なる判断基準がある場合があります。

ー利益と税金がらみを確認したいのですが、利益は証券としての利益になりますでしょうか。それとも不動産投資としての利益でしょうか。あと物件については途中で物件を手放す場合はリスク等はございますでしょうか。

本商品含めデジタル証券から生じた利益は、有価証券の利益として「申告分離課税」となります。上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能です。詳しくは、オルタナサイト上のコラム「不動産デジタル証券の特徴を知る：不動産クラウドファンディング・現物不動産との違いを解説」も合わせてご覧ください。
また、「物件を途中で手放す場合」を「本商品を運用期間中に早期売却する場合」という意味で回答させていただきますと、本商品は、投資対象不動産の鑑定評価額に基づくNAVを基準に当社が決定する売却価格により、当社に対し、売却を申し込むことができます。ただし、必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定の時間がかかる点などにご注意下さい。また、売却価格は基準価額をもとに当社が決定する価格（基準価額×97％以下）となります。
詳細は本商品ページ上部の「詳細」タブから「運用中のお取引（売却）について」をご参照ください。

ー5年超にしているのは短期譲渡にならないようにすることも考慮されているのでしょうか。

短期譲渡とは不動産の譲渡所得に対する課税ルールのことを指している前提で回答いたします。その点を考慮して設定しているわけではなく、5年というある程度余裕のある運用期間を設定することで、不動産のマーケットサイクル（価格変動）に対応し、できるだけ元本毀損リスクを抑えた運用を行うことを目的として設定しています。

ー分配金のページで二重課税調整という言葉がありましたが、二重課税調整というのはどういうものなんでしょうか。

二重課税調整とは、本ファンドの裏付資産である匿名組合出資に係る配当に対して源泉徴収された所得税の一部または全部を、本ファンドの配当に対して課される所得税から控除できる課税上のルールです。
本商品の収益分配に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地方税の合計）に加え、本件匿名組合出資にかかわる利益の分配に対してなされる源泉徴収税額相当分の二重課税調整を行い、算出します。
※なお、税法等が改正された場合は、上記の内容が変更になることがあります。
また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
実際の申告の際は、税理士・税務署等の専門家へご相談ください。
本信託に適用される法令・税・会計基準等は、今後変更される可能性があります。会計の取扱いや税の取扱いが変更となることで、本信託の税負担が増大し、又は本信託の維持が困難になる可能性があります。

ー元本割れのリスクはありますか？あるなら最大何%ですか？

本商品は投資対象不動産を売却することを予定しており、その売却価格によって損益が左右されます。本商品は元本・利回りが保証される商品ではありません。なお投資額以上の損失が発生することはございません。
また、当社が万が一破綻した場合でも、お客様からお預りしている資産は保護されます。
金融商品取引業者として、当社は、金融商品取引法に基づき、お客様の資産と当社が保有する資産を明確に分けて管理しております（分別管理と呼びます）。

参考：証券会社等の分別管理について（日本証券協会）

ー最初の投資時、手数料4%ほど掛かると思いますが、当初から元本割れしないような工夫をされていると以前の物件で聞きましたが、前回イビスホテルで初めて元本割れスタートしましたが、今回はどうなりますか？

今回はお客様にお支払いいただく100,000円/1口に対して含み益スタート（基準価額：100,504円）になる予定です。
なお、ご質問の中にありますホテル・イビス大阪梅田については、有価証券の購入対価として95,600円、購入手数料として4,400円（消費税込み）の合計100,000円をお支払いいただき、この100,000円に対してスタート時点の有価証券の時価が95,600円だったため、購入手数料部分が評価損として表示されていたものになります。あくまで購入手数料部分が表記上は評価損となっていますが、有価証券の価格がスタート時点から下落していたわけではありません。また、安定的な配当によりトータルリターンは購入手数料を加味してもプラスになることが期待できる商品であるとアセットマネージャーは考えておりますことを申し添えます。

【オルタナについて】

ー当選できなかった場合、申し込みができなかった場合はどのような対応をされるのでしょうか

仮申込期間終了後に抽選を行い、お客様には当選・補欠当選・落選（当選対象外）のご連絡をさせていただきます。当選または補欠当選となった場合は、購入申込手続きに進んでいただきます。
補欠当選の場合でも、購入申込をいただくと、当選後に辞退があった場合などに繰上当選として割当が行われる（購入できる）場合がございます。
詳細は以下のFAQも合わせてご覧ください。
[FAQ]抽選について教えてください
[FAQ]ご利用の流れ
補欠当選で購入申込頂いたにも関わらず繰上当選とならなかった場合、原則として購入いただけません。ただし、過去の案件においては、対象の方には次の新規募集案件に当選しやすくなる等の特典をご提供させていただいた事例もございました。
また、仮申込していただいた上で入金を忘れて当選対象外となる方や、（補欠）当選したにも関わらず購入申込の意向表明がなかった方について、現状ペナルティ等が発生することはございませんが、上記のような事象が繰り返される等、他のお客様のご迷惑になりかねないと当社が判断する場合は、今後何かしらの措置を講じさせていただく可能性もございます。

ー既に申し込んでいますが、その際に先着枠か抽選枠かの表示はありませんでした。見分けることは出来ますか？