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【動画・Q&Aあり】セミナーレポート：三井物産グループのデジタル証券~ザロイヤルパークホテル東京汐留~（譲渡制限付）徹底解説セミナー

※本記事では、2025年2月27日に開催された、「三井物産グループのデジタル証券〜ザロイヤルパークホテル東京汐留～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。また、商品名称はホテル名称を簡略化したものです。

当日の動画

発表資料

QA

【本商品について】

ー目論見書にある稼働率100%は実際の客室の稼働率ではなく、固定賃料のため今後も「100%」で変動しないのでしょうか。計算式の記載はありますが、変動する可能性の有無をご教示ください（変動しないと断言できないという回答でも構いません）。

賃借人が三菱地所1社であるため、稼働率100％という記載になっております。同社とは定期建物賃貸借契約を2043年6月30日までの期間において締結しており、運用期間中は解約不可となっているため、変動しません。

ー投資対象が建物の一部ですが、実際ホテルとして稼働している部分（客室・ラウンジなど）はすべて対象になっているという理解でよいでしょうか。飛地的になっている店舗以外の8階、16階、23階の一部はどのような施設（設備）なのでしょうか。ホテルの運営に必要な設備なのでしょうか。

実際ホテルとして稼働している部分はすべて投資対象です。店舗を除く飛地については機械室などのホテル運営に必要なものになります。

ー組成にあたってレンダーにも一部販売をされているようですが、これは登録している投資家で満額埋まらなかった場合の買付保証的な意味合いなのでしょうか。最大口数は決まったのでしょうか。

三井住友信託銀行は、本案件のアセット・マネージャーである三井物産デジタル・アセットマネジメントの株主であることから出資を検討いただいております。取得口数については、一般のお客様の申込口数を踏まえて確定する予定です。

ー借入が変動金利になっていますが、今後の金利上昇に伴い、利払いが増え、案件自体の想定利回りに与える影響はどの程度でしょうか。また、固定賃料で改定可否が非開示のため利払いの負担や物価上昇に伴う影響はどの程度考慮されているのでしょうか。

現在の経済状況に鑑み、今後一定の金利上昇を予想し、その前提で予想数値を算出しております。投資家の皆様に開示する情報の公平性の観点から、有価証券届出書に記載していない事項について、具体的な数値でのお答えはできかねますこと、ご理解いただけますと幸いです。
弊社では、借入金利のみならずファンド内で発生する費用について、一定のバッファーを持った事業計画を作成しています。また、本案件においては、期中でローンの返済を進めるため、利息の支払いが徐々に減っていきます。従いまして、金利上昇等が一定の範囲に収まる場合は、想定利回りは次第に上昇する見込みとなってます。
ただし、金利が想定外に上昇した場合には、事業計画通りの運営に影響が出る可能性も否定できません。今後の金利動向については、引き続き注視し、機動的に対応してまいります。

ーこれまで投資（購入）させていただきました案件のうち、9号案件（ホテル・イビス大阪梅田）以外は受渡日時点で含み益が生じていましたが本案件はどのような形になりますでしょうか（見込がございましたらご教示ください）。

本案件は10,000円/1口に対して含み益スタート（基準価額：10,074円）になる予定です。

ー出資（申込）は10口単位で売却は1口単位でも可能ということですが、再販時は1口単位なのでしょうか（未定であればその旨ご教示ください）

未定ではありますが、現状では再販時は10口単位にする方向で検討をしております。

ー5年後、権利終了後どうなるのでしょうか？権利の継続はあるのでしょうか？

本商品への投資が5年後どうなるかというご質問と捉え回答いたします。
ファンドの運用期間（約5年0ヶ月）満了時までに、原則として対象不動産は売却され、その売却収益を元に借入の返済などを行い、最後に本商品の償還（元本・配当の交付）が行われ、ファンドは終了となります。
また、お客様の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、5年を待たずに早期償還となる場合もありますし、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了した後から1年間（2031年3月末日まで）を限度として運用期間の延長を決定する場合があります。

ー出口における売却想定価格、その根拠、売却先の決定方法などについて教えてください。

売却時点における鑑定評価額以上での売却を目指していきますが、必ずしも鑑定評価額以上で売却できるとは限らない点にご注意ください。
本件不動産の購入ニーズのありそうな複数社に売却の打診を行い、最も高値且つ確実に購入いただける買主への売却を想定しています。

ー他の物件とは異なり借地の上の物件となっていますが、この場合地価の変動に対する物件価値への影響は、土地も所有している場合と異なるのでしょうか?

異なります。
借地権付き物件は、地価変動による「土地価値の増減」を借地権部分の評価としてある程度享受・影響を受けます。ただし、所有権と比べると変動幅は限定的になりやすいです。
地価変動のみで価値が決まるわけではなく、借地の契約条件・地主との関係性・融資状況などが総合的に作用するため、所有権物件と比べると「地価の増減をストレートに反映しづらい」という点が借地権付き物件の大きな特徴と言えます。

ー地震津波に対する保険は？

災害等による建物の損害及び収益の減少などのリスクの低減を図るため、対象不動産には、損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保しています。ただし、地震保険については、PMLの水準を考慮して付保していません。
地震リスクについては、ファンド組成時に各物件毎に地震リスク診断を行っており、その地震リスク診断の中で、PMLという数値を確認しています。PMLは、Probable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15％以下であれば、不動産・REIT業界では、地震保険を付保しないという慣行があります。本物件でも、いずれもPMLが15％以下の物件であることを確認しているため、地震保険を付保しない方針としました。
ただし、PMLが低いから地震リスクが完全になくなるわけではなく、想定を上回る大規模災害が起こる可能性も否定できません。
本件では、地震により物件が大きな被害を受けるリスクは低いと考えられること、さらに地震保険は、火災保険よりも保険料が高額になるため、費用対効果を考えて、地震保険を付保しないという判断をしております。
ただし、地震リスクを完全に回避する手段は無く、最終的にリスクを許容するかどうかは、投資家の皆様のご判断になるかと考えています。目論見書には、各物件のPMLを含めた詳細な情報を記載しております。投資家の皆様は、ご自身のリスク許容度や物件の分散状況・保険の付保方針などを踏まえ、地震リスクを含む災害リスクの程度を十分にご検討頂き、ご判断下さい。

＜※PMLについて＞

■(地震)PMLとは？
最大可能損失額（Probable Maximum Loss) のことで、「地震被害リスク」を定量化する手法の1つです。

■誰が計算するの？
第三者のリスクコンサルティング会社が計算します。本案件は、東京海上ディーアール株式会社が計算したものです。

■どうやって計算するの？
一般的には、建物の再調達価格（建物を再度新築した場合の価格）を算出し、それに対して一定期間（主に475年）*に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。

■どれくらいが一般的なの？**
・REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的です。
・尚、本案件の投資対象不動産のPMLは2.0％となっております。

* 参考：一般社団法人不動産証券化協会資料
**目安となる基準は当社独自の見解に基づくものであり、企業によって異なる判断基準がある場合があります。

ービル群に挟まれ日陰による影響が集客に与える影響が少し心配です。

現時点ではビルの日陰によるお客様のご不満は認識しておりません。

ー定期借地権に投資するファンド、機関投資家は存在するのでしょうか？

定期借地権付建物に投資するファンドはございます。尚、本物件は、過去、機関投資家が組成したファンドが保有しておりました。開示されている範囲では、定期借地権付建物のJ-REITによる購入が複数件ございます。

ー利益のみだと２％が実質な利回りになりますか？

利益超過分配分を除いた利益分配利回りに関するご質問との想定でお答えします。各期によって多少のばらつきは出てこようかと思いますが、概ねご認識のとおりで2%台前半の想定です。

ー前回同様10万円から手数料4,400円かかるでしょうか？

ご認識の通り、10万円（10口）購入した場合、10万円の中に税込4,400円の手数料が含まれております。

ー配当と金利の関係は、金利据え置き→配当up、想定内の金利上昇→少しずつ3.5%に近づく、想定外の金利上昇→3.5%以下という認識で良いでしょうか?もちろん売却損益は考慮せずで。

配当は金利だけでなく、利息以外の経常費用の変動なども影響するので一概には言えません。ただ、金利以外の要素が募集時点の想定通りと仮定すると、ご認識の通りです。なお、念のためですが、金利据え置きの場合に配当金額が上がるのは、主に期中の借入金一部返済による金利負担減によるものです。
金利が据え置きであれば、想定分配金利回りは次第に上昇する見込みです。また、想定外の金利上昇があれば3.5％を下回る可能性がございます。

【オルタナについて】

ーオルタナの会員になっていない（過去登録途中で辞めた）が口座開設は出来ますか？再度会員登録が必要なら方法をご教授下さい。