今回はどんな商品？

「三井物産グループのデジタル証券〜東横INN・優待あり〜」は、日本一の客室数*を誇るホテルチェーン 東横インが運営する「東横INN名古屋名駅南」が投資対象です。

*2026年1月1日時点

お世話になっております、東横INN

東横INNは、皆さんも一度は泊まったことがあるのではないでしょうか。出張先、旅行先でお世話になった、という方も多いはずです。

実は東横INNは、日本一の客室数を誇るホテルチェーンです。2026年2月には、業界初となる「47都道府県すべて出店」を達成しました。クラブカード会員数は800万人超*。予約の約75%（2025年）が公式サイト・電話経由という、リピーターに支持されたブランドです。

*2026年1月末時点

私個人も、出張や登山遠征で地方に行く際にお世話になっております。

駅に近い、全国どの店舗に泊まっても「同じ設備、同じサービス」を受けられる安心感、女性登用によるきめ細やかなサービスや無料元気朝食、そしてリーズナブルなお値段。

その裏には、徹底した標準化に加え、ホテルの設計・建築をグループ内で内製化し、このインフレの時代に、ダイナミックプライシングとは異なる「原則ワンプライス」という独自の企業努力があります。宿泊者視点では大変有り難いですね。

「優待あり」って？

本商品の最大の特徴は、「全国の東横INNで使える宿泊優待が 保有期間中に 毎年受けられる」というところです。今回は東横インさんに全面的にご協力いただき、10口以上保有で宿泊割引券、50口以上保有でシングル無料宿泊券が毎年もらえる優待をご提供いただきました。

さらに、対象物件の稼働率次第で追加優待もあります。

2025年の平均稼働率実績は71.8%なので、追加優待も視野に入ります。

自分が実際に泊まることで、物件の稼働に貢献できる——そんな当事者感があるのも、本商品の面白さです。（※宿泊優待は全国の東横INNでご利用いただけます）

優待受領には、基準日時点で一定口数を保有していること、オルタナと同じメールアドレスで東横インアカウントに登録していることなどの条件があるため、詳しくは案件詳細ページなどをご確認ください。

※宿泊優待は変更又は停止される可能性がありますので、あらかじめご了承ください。

商品としてはどう？

投資対象は、名古屋駅エリアで最大級の客室数を有する「東横INN名古屋名駅南」です。

2018年2月竣工と比較的新しく、客室数は800室、不動産としての規模感も51.6億円*となっています。

*2026年2月1日時点の不動産鑑定評価額

名古屋駅の南東の名駅南エリアに位置し、近鉄名古屋駅からは徒歩約13分ほどですが、名古屋駅からは15分に1本の間隔で無料シャトルバスが利用できます。

投資家目線でポイントになるのは、「ホテルの売上に関わらず、毎月固定の賃料を受け取る契約」という点です。少し説明すると、本商品の分配金の原資は東横インさんから受領する「固定賃料」です。つまり、ホテルの売上が上がっても下がっても、インバウンドが増えても減っても、分配金の増減には直接影響しません。

「知っているホテルチェーンの企業が、安定した賃料を払い続けてくれる」

そんな分かりやすいコンセプトの商品になっています。

予想分配金利回りは年4.5%（税引前）*、運用期間は約6年7ヶ月です。

今までのオルタナ商品よりも若干運用期間が長めですが、この期間設定には理由があり、利回りの累積効果と毎年受け取れる宿泊優待の享受機会の両方を十分に活かす形となっています。

なお、アセット・マネージャーがお客様の利益最大化に資すると判断した場合には早期売却が行われる場合もあります。これはネガティブな話ではなく、より良い売却機会を逃さないための設計です。また、本商品では運用期間の延長は行いません。これはリスクの観点でも重要な点なので、後述します。

*第一期・第二期平均値。予想分配金には、利益超過分配が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。

ズバリ、リスクは？

本商品は、大前提として利回り保証・元本保証の商品ではありません。

まず気にしておきたいのは、賃借人である東横インさんの信用リスクです。固定賃料の安定感は、裏を返せば収益が東横インさんの事業継続に依存しているということでもあります。現時点では財務的に大きな問題はないとアセット・マネージャーは考えていますが、約6年7ヶ月という運用期間の中で事業環境がどう変わるかは、誰にも断言できません。

次に、運用終了時の物件売却価格です。売却価格が想定を上回れば、償還時配当に売却益が加算される場合がありますが、逆に想定を下回れば、元本が減ってしまう可能性があります。本商品では、売却時にまず東横インさんが優先して買取交渉を行える取り決めがあり、売却先候補がいる点はひとつの安心材料です。

そして、他のオルタナ商品と異なる点として、本商品は原則として運用期間の延長を行いません。過去の商品では、マーケット環境によって約１〜２年程度期間を延長できる設計がありましたが、本商品にはその選択肢がありません。これは「延長期間なしの約7年間」で相対的に良好な条件で借入できる見通しとなったためですが、売却タイミングの市況が想定と大きく異なっていた場合、それが直接結果に影響する点には注意が必要です。

他の不動産投資との違いは？

「オルタナの商品、他の不動産投資と何が違うの？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

本商品の投資対象は、大型不動産に10万円からアクセスできるのが特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策などを狙っている方などが多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品とJ-REITの最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告を避けたい」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

※オルタナ以外では「デジタル証券」であっても申告分離課税にならない商品もありますのでご注意ください

最後に

今回の当選者決定方法は、先着枠がなく完全抽選制となっています。

2月25日～3月18日13時の間に新規口座開設された方は、先着1,000名様に50万円分の特別優先券(入金して申込をしたら必ず購入できる権利*）を進呈しています。

口座開設済の方も、オンラインの案件解説セミナーにご参加いただくことで、別途特別優先券のプレゼント機会がありますので、そちらも是非ご活用ください。

＜セミナーの詳細はこちら＞

東横INNというブランドを、皆さんは消費者（宿泊客）としてご存じと思います。

本商品は、そんなブランドに「投資家」として関わることができます。

誰もが知っているホテルブランドに、10万円から、優待付きで。

最初の一歩としても、ポートフォリオの分散先としても、ぜひ一度ご検討ください。

*特別優先券について、詳しくはこちらをご覧ください。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです