発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.名古屋は東京・大阪から日帰り圏ですが、今後とも安定した宿泊需要が見込めますか？

• 名古屋は東京・大阪から日帰り圏内にありますが、製造業を中心とした継続的なビジネス需要に加え、安定した観光需要を背景に、今後も一定の宿泊需要が見込まれると考えています。

• また、「東横INN名古屋名駅南」は、安定した宿泊料金と名古屋駅から無料シャトルバスで快適にアクセスできる点を強みに、堅調な稼働率を維持してきた実績があり、今後も安定的な需要の取り込みが期待できると考えています。

Q.銀行等からの借入はどの程度ありますか？

• 借入予定金額は26.6億円、投資対象不動産の2026年2月1日を価格時点とする鑑定評価額に対する借入金の割合を表すLTVは51.6％です。

Q.銀行からの借入を固定金利にしなかった理由は？

• 今回、固定金利を選択しなかった理由は、利払いの総額を抑えられる可能性があると判断したためです。固定金利契約には将来の金利上昇リスクを回避できるメリットがありますが、その分、金利上昇を織り込んだコストを当初から負担する必要があるため、必ずしも有利になるとは考えておりません。

• なお、先日運用を開始した「イオンモール新利府・デジタル証券～仙台近郊～（譲渡制限付）」では、金利スワップ契約により支払い金利を実質的に固定化しており、状況に応じた対応としています。本商品においても、金利が想定を上回った場合には、金利キャップ契約又は金利スワップ契約を締結する場合があります。

Q.賃貸の契約期間はどのくらいですか？また、運用期間中に賃料の変動はありますか？

• 株式会社東横インとは2026年3月30日～2036年3月31日の期間において賃貸借契約を結ぶ予定です。固定賃料のため、賃料の変動はありません。

• なお、株式会社東横インの財務状況が悪化した場合などに、予定されている賃料が支払われないリスクがあります。

Q.地震はリスクになり得ると考えますが、いかがでしょうか？

• 地震リスクについては、ファンド組成時に物件毎に地震リスク診断を行っており、その地震リスク診断の中で、PMLという数値を確認しています。PMLは、Probable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15％以下であれば、不動産・REIT業界では、地震保険を付保しないという慣行があります。本物件では、PMLは5.0％（東京海上ディーアール株式会社による調査）となっています。

• ただし、地震リスクを完全に回避する手段はなく、最終的にリスクを許容するかどうかは、投資家の皆様のご判断になるかと考えています。ご自身のリスク許容度や物件の分散状況・保険の付保方針などを踏まえ、地震リスクを含む災害リスクの程度を十分にご検討いただき、ご判断ください。

Q.賃借人の退去リスクはありますか？解約通知（予告）は何ヶ月前など開示可能な条項があればご教示ください。

• 賃借人の業績が大幅に悪化した場合などには、退去リスクは想定されます。ただし、対象物件は2018年2月のオープン以降、安定的に運営され、堅実な実績を積み重ねております。

• なお、中途解約に関する具体的な契約条項（解約通知期間等）につきましては、開示を控えさせていただいております。

Q.売却が適切と判断した場合はかなり早い償還もあり得ますか？

• 当社の想定売却価格を相当程度上回り、投資家利益の最大化に資すると合理的に見込める具体的な購入提案（資金確度・条件確度が高い提案）を受けた場合には、アセット・マネージャーが早期売却・償還を実行する可能性はあります。

• ただし、本商品は、年4.5％程度の利回りを見込め、かつ運用期間中には継続的に優待を受けられることから、現状においては、十分な運用期間を確保した方が投資メリットが高まると判断しております。

Q.金利上昇はどれくらいを想定されていますか？

• 金利水準の想定について、具体的な数値を開示することは差し控えさせていただいております。ただし、案件設計にあたっては、将来的な金利上昇を含む各種コストの上振れリスクを一定程度織り込んだうえで、保守的な前提条件を設定しています。

Q.このホテルは、築何年ですか？

• 築8年（建築時期：2018年2月）となります。

Q.東横インさんがこのスキームに応じた経緯（メリット）は何でしょうか？

• 東横インファンの拡充と資金調達を同時に実現するための取り組みとして伺っています。詳しくはプレスリリースをご参照ください。

Q.法人の申し込みは不可でしょうか？

• 本商品について、法人のお客様の申込はご遠慮いただいております。

Q.運用期間は設定されていますが期間満了はあまり無いようなイメージでしょうか。

• 当初想定した運用期間どおりに売却計画が進む場合もあれば、お客様の利益最大化に資すると判断した場合に早期償還となることもあります。市況や商品の特性などを踏まえ、適切に判断してまいります。

Q.東横INNの客室数で800室というのは大きいのでしょうか？稼働率をどのように考えていますか？

• 東横INNにおいては、空港近くの店舗などでは1,000室を超える客室数を有する店舗もありますが、全体の中では大型の店舗であると認識しています。

• 稼働率は2025年実績で71.8％となっています。客室数が800室あるため、規模のメリットにより損益分岐点が相対的に低くなることから、着実な収益を得ていける水準であると考えています。

Q.想定される分配金のうち、利益超過分配の比率はどの程度でしょうか？

• 第一期・第二期においては、分配金のうち16％程度と予定しています。詳細については、案件詳細ページの概要タブにある「運用中のお金の流れ」をご参照ください。

Q.優先交渉権行使の場合も他に高額の購入希望者があればより高く売却するのですか？

• 売却価格は、アセット・マネージャーが鑑定評価額および市場動向を総合的に勘案のうえ決定し、その価格を優先交渉先である東横インへ提示いたします。アセット・マネージャーは、常に投資家の皆さまの利益を最優先に考え、最適な条件での売却を目指して売却活動を行います。

Q.本物件の毎月の稼働率はどこかで見れますか？

• オルタナのマイページ内の保有資産詳細から確認できる月次レポートにて、毎月、稼働率を開示することを予定しています。

Q.前のオーナーはどこでしょうか。

• 株式会社東横インです。

Q.このホテルの施工業者はどこの企業ですか？

• 株式会社東横イン電建です。

Q.抽選に参加するには入金をする必要があり、抽選に外れると資金効率が低下します。何故先着枠を廃止したのでしょうか？利便性が下がり残念です。

• 本商品につきましては、お申込のタイミングにかかわらず、すべてのお客様にご参加いただけるよう、抽選方式による募集といたしました。

• 募集方法については現在も試行錯誤を重ねており、今後もお客様からのご意見を真摯に受け止めながら、より利便性と公平性のバランスが取れた仕組みとなるよう検討してまいります。

【優待制度について】

Q.優待の使用期間を教えてください。

• 発行後1年以内が有効期間となっています。詳しくは本優待制度を実施する株式会社東横インよりご案内いたします。

Q.優待は本人以外で家族や親族は使えますか？

• 「シングル無料宿泊券」は紙で付与されるため、券をお持ちの方がご利用いただけます。

• 「宿泊割引券」は東横INNのアカウントに付与されます。そのため、当該アカウントで予約を行っていただければ、実際に宿泊される方がご本人以外（ご家族・ご親族など）でもご利用いただけます。

Q.宿泊優待について。全国どの店舗でも宿泊優待は同じ条件で使用できますか？また、日時も縛りはありませんか？

• 宿泊優待は、全国の東横INNにおいて同一の条件でご利用いただけます（フランクフルト、マルセイユを除く海外の店舗も使用可能です）。また、ご利用日に関する特別な日程の制限はございません。ただし、空室状況等によりご希望に添えない場合がございますので、あらかじめご了承ください。

Q.満期まで保持した場合、優待は何回受け取れるのでしょうか？

• 本優待制度は、投資対象不動産の賃借人であり、ホテル運営者である東横インが提供するものです。本商品の運用期間は約6年7ヶ月となっていますが、本優待制度の継続が困難となった場合、取りやめとなる可能性はあります。当社としては、運用期間にわたって優待制度が継続されるように働きかけてまいります。

Q.優待にかかる費用はファンドから支払われるのでしょうか？それとも別のところからの費用になるのでしょうか？

• 優待にかかる費用につきましては、ファンドから支払われるものではなく、株式会社東横インが負担しております。

Q.シングル無料宿泊券は、差額を払えばツイン宿泊などにも利用できますか？

• シングル無料宿泊券は、ご宿泊予定の東横INN店舗におけるシングルルーム料金との差額をお支払いいただくことで、ツインルームなど他の客室タイプにもご利用いただけます。

Q.運用が早期に終了した場合でも、優待は運用終了年まで付与されますか？

• 本優待は、毎年11月1日時点の受益者のうち、本商品を10口以上保有されている方を対象に付与されます。そのため、11月1日の時点でファンドがすでに償還（運用終了）している場合には、優待制度も終了となり、優待は付与されません。

Q.100口保有したら、無料宿泊券2枚貰える、といった設定はないのでしょうか？

• 現状の優待制度では、50口以上保有されている場合、口数にかかわらず、シングル無料宿泊券1枚が付与されることとなっています。

Q.セミナー開催より前に仮申込をしていた場合、特別優先券は適用されるのでしょうか？

• 仮申込の後に特別優先券が付与された場合でも適用されます。なお、エントリーから付与までは一定のお時間をいただきますので、ご了承ください。

Q.新規口座開設をする方には特別優先券が付与されるようですが、以前口座開設していて今回初めて申し込む場合は優先されますか？

• このたびのキャンペーンは、2月25日（水）～3月18日（水）13:00までの期間中に新規で口座開設された方を対象としております。そのため、上記期間より前に口座を開設されている場合は、本キャンペーンの対象外となります。何卒ご理解いただけますと幸いです。
  なお、今後のキャンペーンにつきましては、改めて検討してまいります。

Q.優先券はいつ付与されますか？

• 2/27（金）開催のセミナーで申しこみされた特別優先券は、3/5（木）目途に付与される予定です。

Q.優先券のエントリーの仕方がわかりません。

• セミナー内でのみご案内があります。１）セミナーのチャット欄にエントリーフォームのURLが表示されるので、タップしてください。２）セミナー中にエントリーフォームのQRコードが表示されるので、それをスマートフォン等で読み込んでください。

【オルタナについて】

Q.今後、海外の物件を扱うことはあるのでしょうか？

• これまでオルタナにおける投資対象は主に国内不動産となっておりますが、現在、海外を含めた様々なアセットへ投資できる商品を検討しています。お客様のご期待に応えられるよう、引き続き多様な投資機会の提供に努めてまいります。

Q.都心駅近のオフィスをST化するのは難しいのですか？

• 都心駅近のような優れた立地の物件は、運用中や売却時のリスクが比較的低いと評価される傾向があります。一般的に、投資の世界ではリスクとリターンは表裏一体の関係にあり、リスクが低い投資対象は、その分リターンも相対的に抑えられることが多くなります。

• そのため、投資商品として十分な魅力を確保できる条件の物件を見つけることは容易ではないのが現状です。皆さまのご期待にお応えできるよう、物件選定を進めてまいります。

Q.年間何件程度の案件組成を目指していますか？

• 現時点で具体的な案件数の目標を固定してはいませんが、市場環境や候補案件の内容を踏まえながら、より多くの組成を目指してまいります。投資家の皆さまにとって魅力ある案件を着実にご用意していきたいと考えております。

Q.今後、今回のようなホテル物件と優待の案件の可能性はありますか？

• 現時点で具体的な予定が決まっているわけではありませんが、優待制度がある案件について、市場環境や物件の特性を踏まえながら柔軟に検討してまいります。

Q.NOIとは何の略でしょうか？いつもNAVを使っていたと思うのですが、どう違うのでしょうか？

• NOIとNAVは、いずれも投資する上で重要な数字ではありますが、少し異なる概念の言葉となります。

• まず、NOIはNet Operating Incomeの略で、純(営業)収益と呼ばれます。実質利回り、ネット利回りなどとも表現されます。具体的には「（年間家賃収入 - 賃貸事業費用）÷ （購入価格 + 購入時の諸コスト）」で計算されます。 NAVはNet Asset Valueの略で、純資産額とも呼ばれます。換金可能な資産の合計額から負債などを控除した金額となります。NAVを発行口数で割ったものが基準価額です。

Q.運用終了から償還まで3ヶ月かかっていますが、この期間を短くして欲しいです。

• 償還にあたっては各種手続きや確認作業が必要となるため、一定の期間が必要となります。いただいたご意見を踏まえ、今後は可能な限り期間の短縮に努めてまいります。

Q.投資残高に応じて優先投資や出金無料回数の増加など今後特典を考えて頂くことはできませんか？

• 貴重なご意見をいただき、誠にありがとうございます。オルタナをご活用いただいているお客様のご期待にお応えできるよう、特典につきましては今後検討してまいります。

Q.本物件だけではないですが、抽選枠がいつも限られていますが、金融機関からの借入比率をもっと下げれば、抽選確率もリターンもあがると思うのですが、その辺りの御社の方針はどうでしょうか？

• 当社で取り扱っているデジタル証券は、みなさまからの投資資金と、銀行からの借入金を用いて不動産投資を行い、収益性を高めています。借入比率を下げることによって、想定利回りが下がる可能性が高いため、慎重な見極めが必要となります。

Q.当選しても購入しない、ということは可能ですか？

• 購入申込を確定する前であれば、購入数量の変更（当選口数内での変更）やキャンセルは可能です。マイページからお手続きください。
  購入申込の完了後は、購入数量の変更やキャンセルはできません。

Q.配当は、どのように支払われるのか？振込ですか？

• 分配金はお客様のオルタナの口座に入金され、「口座残高」に反映されます。分配金のお引き出しをご希望される場合は、出金依頼のお手続きを行なってください。

Q.税金がらみの申請は不動産所得利益の区分になりますでしょうか。

• オルタナの分配金は、原則として申告分離課税の対象となり、配当所得として扱われます。給与所得など他の所得と合算せずに税金の計算が行われます。

• 最終的な税制にかかるご質問や税務判断については、所轄の税務署または税理士に必ずご相談ください。

Q.償還時に当初想定利回りを上回った例を示していただきましたが、償還済みまたは継続中案件で当初想定利回りを下回ったものはありますでしょうか。

• 2026年3月現在で、償還済みの7件に関してはすべて想定利回りを上回る実績となりました。運用中の案件についても、分配金実績が当初想定を下回ったものはありません。

Q.オルタナとASTOMOの違いは何でしょうか？

• 不動産を裏付けとしたデジタル証券を扱うなどの共通点はあります。オルタナは、ファンド組成・販売・運用までワンストップで対応し、業務効率の最大化を図れる点が一つの強みであるととらえています。

【2026年3月17日追記】

【本商品について】

Q.投資対象物件の土地の所有者は東横イン様で償還時には土地も含めて売却対象となるのでしょうか？それとも賃借契約物件でしょうか？

• 本商品では土地・建物ともに信託受益権化しており、土地・建物の両方が本受益権の裏付資産（投資対象）となっています。償還時には土地・建物を一体として売却する想定となっています。（借地物件ではありません。）

Q.2032年11月1日が償還日になりますか？宿泊券の最終の権利確定日も2032年11月1日ですか？

• 原則として2032年11月期（2032年5月2日から2032年11月1日）に投資対象不動産を売却する方針です。そのうえで、2026年3月30日から2032年11月1日までの間に、投資家の皆さまの利益最大化に資すると判断される売却機会があった場合には、投資対象不動産の早期売却（＝早期償還）を行う場合がある旨、目論見書に記載しております。

• 本優待制度の最終の権利確定日は運用期間に応じて変化しますので現時点において確約することはできません。また本優待制度は変更又は停止される可能性もございますことをご留意いただきますようお願いいたします。

Q.東横イン名駅南は2018年にホテルは完成しているのに、まだ26.2億円もの資金が必要なのはなぜでしょうか？資金使途は何なんでしょうか？

• 本商品において「東横INN名古屋名駅南」自体が資金調達を行うものではありません。現所有者は株式会社東横イン（東横イン）で、資金は売買代金として東横インに支払われます。なお、東横インが受領した売却代金の具体的な使途は開示されていません。

Q.出資金が銀行と投資家が半々とのことですが、全額、銀行融資にしない理由は？

• 全額を銀行融資にすると借入比率が高くなり、金利上昇や稼働変動時の負担増、融資条件の厳格化につながり得ます。そのため本件では、銀行融資と投資家出資を組み合わせ、借入比率を適切に抑えつつ、資金調達の安定性と投資家メリットのバランスを取っています。また、株式会社東横インとしては、本件を通じて投資家の皆さまとの顧客接点の創出やブランド価値の向上といった意図もある旨を伺っております。詳しくは、プレスリリースをご確認ください。

Q.土地と建物の所有者は、三井物産デジタル・アセットマネジメントでしょうか？

• 本物件の土地・建物は信託受益権化され、不動産の名義上の所有者（受託者）は三菱UFJ信託銀行となります。三井物産デジタル・アセットマネジメントは運用業務を担いますが、所有者ではありません。なお、投資家の皆さまは本商品への投資を通じて、当該不動産から生じる収益の分配等を受ける権利である受益権を保有することになります。

Q.最新の鑑定評価額は毎年更新されますか？

• 半年に一度、第三者の鑑定評価機関によって鑑定評価額を更新します。それに基づき、基準価額が更新されます。

【募集方法について】

Q.当選しなかった場合は返金になりますか？入金後に抽選で外れた場合の返金について教えてください。

• 落選した場合、ご入金いただいた資金はお客様のオルタナの口座残高に残ります。

• 口座残高は次回以降の案件申込に利用できるほか、出金依頼を行うことで、ご本人名義の出金先口座へお振込みいただけます。

【優待・特典について】

Q.優待の宿泊割引券は複数枚を同時に利用できますか？

• 宿泊割引券につきましては、1泊1室のご宿泊につきご利用いただけるのは1枚（2,000円分）のみとなっております。

Q.東横インさんのピンバッジで、オルタナとコラボしたものはありませんか？

• 現時点では、株式会社東横インとオルタナとのコラボレーションによるピンバッジの制作実績はございません。

【オルタナについて】

Q.不動産小口化商品について、最近政府の規制が始まったと聞きました。それはどんな規制ですか？また、それが貴社のビジネスに与える影響はどんなことがありますか？

• 2027年1月1日以後に発生する相続等について、不動産小口化商品を含む不動産関連財産の評価を「通常の取引価額」相当（時価）に基づいて行う方向で見直される予定です。結果として、評価額が大きく上昇し、相続税の節税効果は従来ほど期待できなくなる可能性が高いとされています。

• オルタナが扱う商品は相続等における節税効果を期待して販売されている商品ではないため、この改正において直接的な影響はありません。

• もっとも、市場全体への間接的な影響としては、相続税対策を目的として不動産小口化商品を取り扱っていた事業者や投資家の動向変化により、物件取得時の競合が緩和される可能性、一方で、売却時の買い手候補が減少する可能性、などが考えられます。

• 現時点では制度の詳細や市場動向を注視している段階です。

Q.今の段階で詐欺サイトや偽サイトなどの情報は把握していますか？

• 過去に、オルタナのSNS公式アカウントを装ったなりすましアカウントを発見した事例がございました。その際はお客様への注意喚起を実施いたしました。

• 引き続き監視を強化し、お客様に安心してご利用いただけるよう、注意喚起および対策を進めてまいります。

Q.船舶と航空機を対象とした商品の計画を教えてください。

• ご関心をお寄せくださりありがとうございます。将来的には、航空機や船舶などを投資対象とするようなデジタル証券の取り扱いも視野に入れていきます。

Q.早期償還となる商品が多いのはなぜですか？私は配当を目的として運用しておりますので、できるだけ長期で運用して欲しいと思っています。

• これまでに当社が組成した21本のファンドのうち、早期償還となったものは7本です（2026年3月12日時点）。早期償還事例は一定数ありますが、いずれもアセット・マネージャーとして投資家の利益最大化に資すると判断した結果です。

• 案件によっては長期運用がメリットとなるものもあり、一律に早期償還を前提としているわけではありません。今後も物件特性や市場環境を踏まえ、個別に判断してまいります。