コラム・セミナー

【動画・Q&Aあり】セミナーレポート：三井物産グループのデジタル証券~ホテル・イビス大阪梅田~（譲渡制限付）徹底解説セミナー

※本記事では、2024年11月26日に開催された、「三井物産グループのデジタル証券〜ホテル・イビス大阪梅田～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。

当日の動画

発表資料

Q&A

本商品について

ー利回りが3.2%という表記になっていますが、一方で投資期間終了時点に想定される償還金をベースに約5年で割り算すると、3.2%を下回る水準になってしまいます。実際の利回りはどのようになるのでしょうか？

前提として、想定利回り3.2％は、これまでのオルタナ商品と同様に、税引き前の予想分配金利回りを第一期・第二期の平均値（投資価格ベース）で表記しております（計算には手数料および消費税を含めています）。この内容はオルタナ上の商品ページにも記載しておりますので、恐れ入りますがご確認いただければ幸いです。
また、基準価額が95,600円のまま推移した場合でも、売却時に見込んでいる費用のために確保しているリザーブ資金等がありますため、想定よりも費用を抑えることができた場合には、基準価額を超える分配金をお支払いできる可能性がございます。（これは本商品に限らず、他のオルタナのデジタル証券で共通の特徴です。）
上場株式などと同様に、オルタナで取り扱っている公募商品においては、規制上の関係で、償還時の損益も含めた利回り表示などが難しいため、ご期待に沿ったご回答ができない部分があり誠に申し訳ございませんが、何卒ご理解賜りますようお願い申し上げます。

※早期償還となった場合は、優先匿名組合契約に係る出資コスト（手数料等）を勘案し、対象不動産（信託受益権）の売却が短期（2026年10月31日まで）に実施された場合に限り、優先出資者に対して追加的に金銭が分配されます。

ー今回の案件スキームでは、優先劣後構造を採用し、売却時の損失の一定範囲(12.5%)までを劣後出資者が負担することとなっていますが、この数字の理論的根拠は何でしょうか？

取得時の鑑定評価額である90.3億円が営業者の借入金と優先出資と公募組成費用の総額である約79億円（営業者借入金43億円+優先匿名組合出資35.5億円+公募組成費用約3,000万円）を割り込む割合が12.5％です。式でいうと、「｛（取得時鑑定価格90.3億円）-（営業者の借入金+優先出資+公募組成費用の総額約79億円）｝÷（取得時鑑定価格90.3億円）」となります。

※上記数値は売却に係る諸コストなどを含んでおりませんので、実際に売却損が発生する売却価格は上記と異なる場合があります。

※詳細はオルタナの案件詳細をご覧ください。

ー今回案件の予想分配金利回りは年率3.2%で固定賃料のみでカバーされる見込みとのことですが、上乗せされる変動賃料の上限はどの程度設定されているのでしょうか？

変動賃料の上乗せ分は原則劣後出資者に分配されるため、優先出資者には分配されません。一方で、想定よりファンドの費用が大幅にかかった場合、予想分配金利回りの年率3.2％を下回る可能性があります。

※詳細は目論見書をご確認ください。

ー劣後部分の募集条件と劣後への出資者を教えてください。

劣後部分の募集条件および出資者については、有価証券届出書上で非開示とさせていただいているため、お答えすることができません。

ーリスクが低いのでこの利回りという理解で合ってますか？

ご認識の通りです。一般的に利回りの高さとリスクの高さには相関があります。本商品は優先劣後構造の優先匿名組合出資持分に投資しているため、一定の売却損は劣後出資者が負担することとなっております。そのため、他のオルタナ商品と比較した利回りは高くはない水準となっております。

ー利益超過分配がない理由は？

本商品は優先匿名組合出資持分に投資するスキームとなっており、営業者である合同会社から元本を償還しないようにするためです。

ー100万約定した場合、いきなり4.4万の損失からスタートで評価額95.6万からスタート？

4.4万円は損失ではなく申込手数料となります。ご認識の通り、運用開始時の評価額は95.6万円です。

ー今後の物価上昇にともなって宿泊費がどれだけ上がっても分配に反映されないのか。

基本的には期中および償還時の分配金に反映されません。一方で、宿泊費が上がることでホテルの収支が改善し、期中の分配の安定性向上および出口の売却活動が行いやすくなることで元本保全性は高まると考えております。

オルタナについて

ーお答えが可能でしたら、現在運用中の案件について、売却可能期間中にどの程度売却実績があったのか教えていただきたいです。

オルタナにて運用中の案件については、現時点で売却実績はございません。一方で、他証券会社経由で販売された弊社がAMとして運用を行っている案件については、5案件中2案件が早期償還予定となっております。どちらも発行価格を超える価格にて売却を行っております。

ー抽選枠について、仮申込の口数が多い方が1口でも当選する可能性が増えるのか、それとも口数に関係なく投資家単位での抽選になるのか？8号案件で1口も当選しなかった経験から、前者の場合だと、多めに入金・仮申込をし当選後に本当に欲しい口数だけ購入申込するという、好ましいとは言えない作戦に行き着いてしまいます。

抽選においては、お客様の投資についての知識・経験・資力・当社との取引状況等を踏まえ、「適合性の原則」等の徹底を留意しつつ公正な配分に努めるという基本方針のもと、機械的に定められた一律の配分基準に従いお客様への配分額を決定しております。そのため、多めに入金・仮申込を行い、当選後に本当に欲しい口数だけ購入申込をしていただいても、当選確率は上がりません。

ー法人口座も特別優先券はもらえますか？