※2025年8月1日更新 ：運用延長期間の表記に誤りがあり修正を行いました。正しくは「最大+1年程度の運用期間延長」となります。

今回はどんな商品？

「三井物産グループのデジタル証券〜川崎・商業〜（譲渡制限付）」は、神奈川県川崎市宮前区にある「生活密着型」の商業施設（ショッピングセンター）が投資対象です。

「生活密着型」の商業施設って？

商業施設への投資と聞くと「大型ショッピングモール」を思い浮かべる方もいらっしゃるかもしれません。

今回の投資対象は、そういった大型の商業施設ではなく、ネイバーフッドショッピングセンター（以下、NSC*）と呼ばれる、近隣の消費者の日常ニーズを満たすために作られた比較的小型のショッピングセンターです。

NSCは、住宅地の近くなど小さな商圏（おおよそ半径3～5km程度）をターゲットとし、核テナントとして地域密着型の食品スーパー、ドラッグストアやホームセンターなど日常生活に必要な業種のテナントで構成されるのが特徴です。

NSCは「ちょっと遠出して終日ショッピング」する施設ではなく「時間をあまりかけず、日常の用事をサッと済ませる」ような場所として、今の時代のニーズにも合っている業態と言えるでしょう。

生活スタイルの変化によりショッピングセンター業界には様々な変化が起こっていますが、小商圏向けの「生活密着型」商業施設は今後も有望なアセットクラスと考えられており、三井住友トラスト基礎研究所の不動産市場・ショートレポート（商業施設市場）においても「単身世帯や共働き世帯の増加によって、より生活圏に近い場所で日常の買い物を完結させるニーズが高まると予想され、生活圏に近接したNSCは、インバウンド需要が見込めない周辺地域においても淘汰されにくい」と言及されています。

※参考：三井住友トラスト基礎研究所の不動産市場・ショートレポート（商業施設市場）

実際、大手流通企業のイオングループは全国で「マックスバリュ」を核店舗としたNSC展開を推進しており、2025年2月の社長記者会見の中でも「今後は近隣の小商圏をターゲットにしたネイバーフッドショッピングセンター（NSC）の出店を強化」という展望を示しています。

私個人もネット通販は良く利用しているものの、近隣のスーパーやドラッグストアには頻繁に通っています。このように消費者ニーズやサービス提供形態が多様化する昨今においても、NSCは「近隣志向」のニーズを的確に捉えていると言えるかもしれません。

*NSCに厳密な定義はなく、本解説においては、近隣の商圏（〜5km）を対象とし、核テナントが食品スーパー、ドラッグストア、ホームセンター等になっている商業施設をNSCと呼んでいます

場所はどう？

商業施設を考える上では「商圏」（顧客が来店する可能性のある範囲）が重要です。

今回の投資対象は、 東急田園都市線「たまプラーザ」駅、「鷺沼」駅など住宅地に囲まれた川崎市宮前区エリアに位置しています。

「川崎市宮前区」は都心へのアクセスが良いベッドタウンで、 2025年6月時点で約23.4万人が暮らす、川崎市内でも有数の人口規模を誇るエリアです。

特筆すべきは年齢構成で、全国や神奈川県と比較し、 20歳未満、30代～50代の割合が高く、ファミリー層がメインとなっています。

2030年に約23.9万人、2040年には約24.1万人と、 長期的にも底堅い人口維持が見込まれており、当該エリアは今後も底堅い商圏人口が期待できると言えるでしょう。

実際に私も物件を見てきましたが、物件の周辺は閑静な住宅街で、バス網も整備されており、ファミリー層にとって住みやすいエリアだと感じました。

本商品はどういう人にオススメ？

本物件のような「生活密着型」商業施設の特徴は、やはり景気変動に強い安定型の資産という点ではないでしょうか。

食品や日用品の買い物需要は景気に左右されにくく、日々一定の顧客が見込めるためテナントの売上は安定しやすい傾向があります。

核となるスーパーやドラッグストアといった業種は人々の生活に欠かせないインフラであり、仮に景気や環境が変化しても極端に需要が落ち込みにくい強みがあります。事実、2020年のコロナ禍では緊急事態宣言下でもスーパー・ドラッグストア等は、前年を上回る売上を維持するほど需要が底堅い状況でした。

※参考：経済産業省 大臣官房 調査統計グループ 経済解析室ニュース

このような特徴から

• 「景気変動に強い資産」をポートフォリオに加えたい

• 「生活密着型の商業施設」は、今後も持続的な需要が期待できる

• 安定したインカム収入（本商品は分配金利回りで年4.5%*）を確保したい

• 不動産投資の中でも「堅実な投資」をしたい

こういった方にはオススメの商品と言えるかもしれません。

*税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、利益超過分配が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。

施設内はどんな感じ？

関東圏に強みを持つイオングループの大手食品スーパー「マルエツ」や、東証プライム上場企業アークランズが運営するホームセンター「ビバホーム」、ドラッグストアなど、生活に欠かせない機能を提供するテナントが揃っています。

また、当該エリアは車社会でもあることから、330台収容可能な駐車場があり、近隣住民の方によっては「ちょっとした買い物にちょうどいい場所」と言えるでしょう。

詳細はオルタナの商品ページや動画などでも公開しておりますので、そちらをご覧ください。

ズバリ、リスクは？

本商品に限らず、オルタナの商品は、投資対象が稼働・価格が比較的安定した不動産であるものの、利回り保証・元本保証の商品ではありません。

そのため、予想分配金と比べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運用終了時の分配金は出資金元本よりも増減する可能性があります。

まず、期中分配は、入居店舗（テナント）からの賃料収入が原資となるので、主要テナントの信用リスクはもちろん、賃貸借契約が更新されない（撤退）リスクを見ておく必要があります。

もっとも、安定した買い物需要が見込める商圏であることから、万が一テナントが入れ替わることがあっても、後継テナント誘致で大苦戦することは考えにくいですが、レジデンス等と異なり、テナント誘致には一定の時間を要する点は考えておく必要があるでしょう。

さらに、運用終了時の物件売却時に、なかなか売却先が見つからない等の理由で「売却価格が低い値段にならないか（売却損が出ないか）」も重要なポイントです。

このようなリスクを減らすため、オルタナでは、ある程度余裕のある運用期間を設定し、運用開始時点から売却先の検討をスタートしています。

さらに、本商品においては最大+1年程度の運用期間延長が可能な形を採用し、不動産のマーケットサイクル（価格変動）による影響があっても、できるだけ元本毀損リスクを抑える工夫をしています。

他の不動産投資との違いは？

「オルタナの商品、他の不動産投資と何が違うの？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

本商品の投資対象は、鑑定評価額が約60億円*を超える規模の不動産に、10万円からアクセスできるのが特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策を狙っている等の方が多い印象です。

*本物件の鑑定評価額（2025年5月31日時点）

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品は複数物件ということもあり、共通点も多いのですが、最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告を避けたい」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

最後に

身近な「生活密着型」の商業施設への投資機会。

生活必需サービスの提供拠点として、本物件のような商業施設はネット通販では代替しにくいジャンルとして今後も必要とされ、さらに時代に合わせて進化し続けるポテンシャルを持っている施設だと思っています。

共感頂けたら、ぜひ一度ご検討いただけますと幸いです！