今回はどんな商品？

前回から約４ヶ月ぶりとなる今回の新規募集案件は「三井物産グループのデジタル証券～銀座～（譲渡制限付）」で、銀座四丁目にある「クインテッサホテル東京銀座」が投資対象です。

「銀座」ってやっぱスゴいの？

これまでのオルタナの商品は、不動産において最も重要な要素の1つである「立地」にこだわりを持ってお届けしてきました。

その中でも本商品は「銀座」という不動産投資のプロでも中々お目にかかれない希少な投資機会となっています。

どれくらい銀座の不動産が希少なのか、参考までにJ-REITのデータを見てみましょう。

全J-REITが保有する4,782物件（総額約23兆円）の中には、銀座に所在する物件はわずか25物件（0.52%）しかなく、さらに「銀座四丁目」に限定すると、その数はたったの3物件（0.06%）に絞られます。

また、銀座といえば「地価が日本一高い」というニュースをご覧になった方も多いのではないでしょうか。

国土交通省が発表する令和7年度の地価公示においても、同じく銀座四丁目にある山野楽器銀座本店さんの土地（標準地番号：中央5-22）が19年連続で全国最高価格地点となっています。

本商品の投資対象がある周辺土地（標準地番号：中央5-44）の公示地価も、一時的にコロナ禍の影響はあったものの、過去9年で約45%上昇しています。

地価も上昇している銀座エリア。今回の投資対象はそんな「一等地」と呼ぶに相応しい場所に位置しています。

ホテルはどんな感じ？

本商品の投資対象である「クインテッサホテル東京銀座」は、2019年10月竣工、同年12月に開業した宿泊特化型ホテルです。

12階建・全134室で、宿泊者の構成（2025年3月実績）は、海外旅行者 83%、国内17%とインバウンド比率が高いホテルになっています。

最寄りは、東京メトロ日比谷線・都営浅草線の「東銀座」駅（徒歩約2分）。

東銀座駅は、羽田、成田の両空港から乗り換えをせずアクセス可能で、国内外の移動にも便利なロケーションとなっています。

東京メトロ銀座線「銀座」駅も徒歩約4分と近く、渋谷・浅草などの主要な観光地へのアクセスもしやすい立地です。

場所は「歌舞伎座」のすぐ裏です。

ホテル運営会社は、「ヒューイットリゾート」「クインテッサ」等のホテルブランドを展開するコアグローバルマネジメントさんです。

同社は、地域特性を活かした差別化ホテルを次々とプロデュースされており、国内外の旅行会社と連携した独自の営業ネットワークによって団体旅行・インバウンド集客に強みを持っています。

また、最近のホテル業界では運営に係る人材の確保が課題となっていますが、同社はクリーニングや設備管理など内製化（関連子会社）し、効率的な運営でコスト削減と品質維持を両立している点も特徴的です。素晴らしい経営努力ですね！

そんな同社のホテルブランドの中で、「クインテッサ」は「都市型ホテルブランド」の位置付けとなっており、全国に10以上の多彩なホテルを展開しています。

平均客室単価もここ1年は1万円台後半〜2万円台で推移しており、銀座エリアのホテルの中では比較的手頃な価格帯。外国人旅行客の東京観光の宿泊拠点として選ばれているのも納得です。

「国策」と「再開発」が更なる成長要因に？

さらに、同エリアの観光需要は、今後更に成長する可能性を秘めています。

まず、コロナ禍以降、インバウンド需要は順調に拡大しており、2024年の訪日外国人旅行者数は3,687万人と過去最高を更新しました。

日本政府も国策として2030年に訪日外国人旅行者数6,000万人を目標としており、今後の更なる外国人旅行客の増加が期待できます。

また、銀座エリアの南、ホテル徒歩圏内の旧築地市場エリアでは、総事業費約9,000億円の再開発が進行しています。

2030年代前半以降の本格開業を目途に、三井不動産を始めとする事業予定者が、約5万人を収容できるスタジアムを含む大規模複合都市を開発する計画で、新たな人流を呼び込み、将来的にも更なる銀座エリアの発展が期待できそうです。

※参考：東京都 都市整備局 築地まちづくり

この計画、とてもワクワクしますよね。このように、銀座エリアの観光需要は複数のアップサイド要因があり、今後更なる成長が期待できそうです。

他にはどんな特徴が？

本商品は、これまでのオルタナの商品と違い、以下の２つの特徴があります。

① 固定賃料に加えて「変動賃料」を組み合わせた契約

本商品の収益の源泉は、ホテルを運営するコアグローバルマネジメントさんからの賃料収入となります。

これまでのオルタナのホテル系商品は、この契約が「固定賃料のみ」となっているものが中心でしたが、今回は固定賃料に加えて「変動賃料」を組み合わせた契約方式を採用しています。

固定賃料は安定性が期待できるものの、ホテルの売上が上がってもその成果を投資家の皆様が享受できないという課題がありましたが、今回の方式によりホテル売上の増減に連動する形で変動賃料が増減するため、現在のようなインバウンド増加・インフレ局面においては今後の分配金成長が期待できるような商品に仕上げることができました。

※もちろんホテルの売上が減少してしまったら分配金が減少してしまうリスクもあります！

② 運用期間を「最大+5年延長」できるオプション

これまでのオルタナの商品は、約5年の運用期間のものが中心でした。

しかし、本商品は希少価値の高い「銀座」に位置する不動産です。

万が一、運用期間中に再度コロナ禍のようなことがあって一時的に不動産価格が下がることがあっても、中長期で見れば資産価値向上が期待でき、できるだけ長く持つ「長期での保有」が投資家の皆様の利益につながると考えています。

そこで、今回は当初運用期間を約5年としつつ、運用期間を最大で+5年延長できる選択肢をご用意しました。

延長の要件などの詳細は、以下の商品の詳細ページや目論見書をチェックしてみてください。

ズバリ、リスクは？

本商品に限らず、オルタナの商品は、投資対象が稼働・価格が比較的安定した不動産であるものの、利回り保証・元本保証の商品ではありません。

そのため、予想分配金と比べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運用終了時の分配金は出資金元本よりも増減する可能性があります。

また、本商品の賃料体系は「固定賃料＋変動賃料」の構成となっており、変動賃料はホテルの客室売上に連動しています。そのため、売上が減少すると変動賃料が減少し、結果として賃料総額および分配金も減少する可能性があります。

※ 災害等の一定の条件下で、固定賃料が適用されず、変動賃料のみになる場合もあります

以下は、客室売上が変動した場合に、どれくらい利回りが変動しうるかのシミュレーションです。(募集時点で想定している金利含む経常費用、物件の稼働状況に変動はない前提)

※ベースシナリオ＝2024年実績とほぼ同水準の客室売上の場合

※リスクシナリオ＝ 2023年実績とほぼ同水準の客室売上の場合（コロナ禍からの回復期であり、ベースシナリオと比較し25％程度低い）

金利変動や利益超過分配の調整など、様々な要因があるため、必ずしも上記の数値になるわけではありませんが、1つの目安として、ぜひ参考にしてみて下さい。

そして、運用終了時の物件売却時に、なかなか売却先が見つからない等の理由で「売却価格が低い値段にならないか（売却損が出ないか）」も重要なポイントです。

このようなリスクを減らすため、オルタナでは、ある程度余裕のある運用期間を設定し、運用開始時点から売却先の検討をスタートしています。

さらに、本商品においては最大+5年程度の運用期間延長が可能な形を採用し、不動産のマーケットサイクル（価格変動）による影響があっても、できるだけ元本毀損リスクを抑える工夫をしています。

他の不動産投資との違いは？

「オルタナの商品、他の不動産投資と何が違うの？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

本商品の投資対象は、鑑定評価額が100億円を超える規模感であり、更にプロでも滅多にお目にかかれない銀座アドレスの不動産に、10万円からアクセスできるのが特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策を狙っている等の方が多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品は複数物件ということもあり、共通点も多いのですが、最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告を避けたい」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

世界に誇る「銀座」をあなたの資産に

昨今、日本全国でインバウンドがこれだけ盛り上がっている中で

「その恩恵をダイレクトに受けられる商品ないの？」

と多くのお客様からご要望をいただいておりましたが、本商品はその希望を形にできた商品かなと思っています。

そして立地は、世界に誇る「銀座」。

（しかも想定利回り*4%超！）

そんな希少物件に10万円からアクセスできる投資機会。

賃料が一部変動するところなどは様々な見方があると思いますが、個人的には、日本の観光需要増加や、築地再開発による銀座エリアの更なる発展に期待したい！（というか応援したい！）と思っており、共感いただける方はぜひ一度ご検討いただけますと幸いです。

*税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値（年率換算）。予想分配金には、利益超過分配が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。