今回はどんな商品？

「三井物産グループのデジタル証券～ザ ロイヤルパークホテル 東京汐留～（譲渡制限付）」は、あの三菱地所グループが運営する「ザ ロイヤルパークホテル アイコニック 東京汐留」が投資対象です。

まさに、こんな商品をお届けしたかった。

これまでのオルタナの商品も、それぞれこだわりを持ってお届けしてきましたが、その中でも本商品は、立地・規模感・希少性・テナントの信用力、どれもトップレベルで、不動産投資のプロでも中々お目にかかれない、まさに「トロフィー案件」と呼ぶのに相応しい商品だと思っています。

まず「立地」については、新橋駅から徒歩約3分、汐留駅から徒歩約1分に位置しており、

• 西側：日テレタワー（日本テレビさんの本社機能や制作スタジオ等）

• 北側：汐留シティセンター（ANAさんや森永乳業さん等の本社）

• 東側：電通さんの本社ビル

• 南側：浜離宮恩賜庭園（徳川将軍家が所有した江戸の代表的な大名庭園）、コンラッド東京

といった日本を代表する企業の本社やランドマークに囲まれています。（すごい・・）

銀座も徒歩圏内で、まさに「一等地」と呼べる土地に本物件は存在しています。

次に「規模感」についても、地上38階・客室数480の大型タワーホテルで、鑑定評価額は200億円（2025年1月末日時点）を超えており、このサイズ感の物件は、プロの世界でも中々お目にかかることができません。（もちろん、オルタナ史上最大規模となります）

そして最大の特徴は、当該ホテルのテナント（賃借人）が、あの三菱地所さんであるということです。本商品の分配金は、同社からの固定賃料が原資になっているので、非常に安定した配当が期待できます。

ホテルはどんな感じ？

2003年4月竣工、三菱地所グループが運営するロイヤルパークホテルズ「THEシリーズ」における最上級ラインとして、2020年4月にリブランドオープンしています。

宿泊客はインバウンド比率が高く、26階から38階の高層階に位置する客室からは東京の摩天楼を一望する夜景を堪能でき、会議室やラウンジも利用可能な「大型タワーホテル」でもあることから、ビジネス利用も多くなっています。

余談ですが、三菱地所グループの代表的なホテルの1つとして、ここで毎年三菱地所さんの入社式も行われているそうです。

また、2024年12月に38Fのエグゼクティブフロアがリニューアルされており、私も25年2月にプライベートで宿泊してきました。窓からの景色や雰囲気の素晴らしさは言うまでもありませんが、スタッフさんの対応が何よりも素晴らしく、また泊まりたい！と思える素晴らしい体験をさせていただきました。

他にはどんな特徴が？

今回、新しい試みとして、1口1万円（これまでは1口10万円）の商品となっています。

とはいえ最低投資単価は10口（10万円）なので「何だ、結局変わらないじゃないか」と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、手元資金確保等のために「一部だけ売却したい」というニーズにお応えするため、1口単位で売却申請ができるようになっています。

また、3月6日13:00までの期間では、本商品以外にも「三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜（譲渡制限付）」という案件が公開されています。

本商品の公開を記念して、２つの商品を購入いただくと利回りボーナスがつくキャンペーンも開催されていますので、そちらも併せてご確認ください。

※本キャンペーンは初回募集時のものとなっており、現在は終了しております

ズバリ、リスクは？

本商品に限らず、オルタナの商品は、投資対象が稼働・価格が比較的安定した不動産であるものの、利回り保証・元本保証の商品ではありません。

そのため、予想分配金と比べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運用終了時の分配金は出資金元本よりも増減する可能性があります。

特に、運用終了時の物件売却時に、なかなか売却先が見つからない等の理由で「売却価格が低い値段にならないか（売却損が出ないか）」は重要なポイントです。

このようなリスクを減らすため、オルタナでは、ある程度余裕のある運用期間を設定し、運用開始時点から売却先の検討をスタートするとともに、万が一の場合も+1〜2年程度の運用期間延長が可能な形を採用し、不動産のマーケットサイクル（価格変動）にも対応することで、できるだけ元本毀損リスクを抑える工夫をしています。

また、本商品固有の特徴として、定期借地・区分所有権の物件となっています。

一般に、これらの物件は完全所有権の物件に比較すると、相対的に流動性（物件を売却できる可能性）は劣ると言われていますが、本物件については、希少性は勿論のこと、定期借地権の期間が十分に長いこと、取引の活発な都心3区内（千代田区、中央区、港区）の物件であること、賃借人の信用力が高く、運用期間を超える定期建物賃貸借契約を締結していることなどから、定期借地・区分所有権の物件であることによる出口リスク（物件を希望以上の価格で売却できないリスク）は限定的であると考えています。

他の不動産投資との違いは？（現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディング）

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

今回の商品の投資対象は、前述の通り、立地・規模感・希少性・テナントの信用力などの観点から見て、不動産投資のプロでも中々お目にかかれない案件です。このような投資機会に10万円からアクセスできるのが本商品の特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策を狙っている等の方が多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

共通点もありますが、大きな違いは「物件数」、「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITが複数物件に投資するのに対し、本商品は特定の不動産に投資するので、「これ！」と決めた物件に投資することができます。

また、J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告したくない」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

最後に

これまで「オルタナ」は、今まで機関投資家（プロ）に限定されていた優良なオルタナティブ資産に、個人投資家の皆様が10万円からアクセスできる、そんな世界を実現するためにサービス運営を行なってきました。

本商品は、まさに創業時にお客様にお届けしたいと考えていた商品そのものであり、まさにオルタナの事業理念を体現した商品と言えるかなと思います。

共感頂けたら、ぜひ一度ご検討いただけますと幸いです。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。