今回はどんな商品？

「三井物産グループのデジタル証券〜学芸大学・中野・浅草橋・大塚〜（譲渡制限付）」は、新宿・池袋・東京・渋谷などの東京のメインターミナル駅にアクセスが良い、4棟のレジデンス物件が投資対象です。

なぜ1物件ではなく複数物件なの？

これまでオルタナでは「何に投資しているか分かりやすい商品」を大事なコンセプトの1つとして、特定（単一）の物件に投資可能な商品をお届けしてきました。

そのため、良い立地・物件であっても規模感（部屋数）が小さいものについては、以下のような観点から単一物件では商品化が難しい実情がございました。

• テナントの分散度...テナント数が少ないと、1テナントが抜けた時のインパクトが大きく、賃料収入が安定しにくい

• 商品化に係るコスト...ファンド化するためにリーガル費用等の固定費がかかるので、規模が小さいと利回りへのマイナス影響が大きい

そこで今回は、できるだけ「分かりやすさ」は損なわないようにしながらも、上記のような規模は小さいものの当社のクオリティ基準を満たす物件をまとめることで一定の規模感を出し、これらの少数（複数）物件に一括で投資する機会をご提供するコンセプトに行き着きました。

本商品はどういう人にオススメ？

なんと言っても、昨今のインフレの恩恵を受けやすいという点ではないでしょうか。

ここ数年の東京23区にあるマンションの賃料上昇は目を見張るものがあり、2021年9月末～2024年9月末の3年間で+12.25％の賃料上昇（㎡単価）が確認できています。

※出所：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏賃貸居住用物件の取引動向」

私個人も、2024年に都内の賃貸物件に引越しをしましたが、その時も「こんなに賃料が上がってるのか・・・」と改めて驚かされました。

こういったトレンドに投資しようと思っても、中々「マンション1室の投資」だと、初期費用がかかったり、空室リスク気にしたりする方もいらっしゃると思います。

本商品は、東京23区の中でも、東京のメインターミナル駅（2023年のJR東日本内の駅の乗者人数が1位、2位、3位、5位の新宿・池袋・東京・渋谷）にアクセスが良いレジデンス4棟・全136室に10万円から一括で投資できる機会となっています。

また、一般的にレジデンスという資産は、景気変動や資産価格の変動割合が小さく、 賃料水準には下方硬直性がある（住宅の家賃は相対的に下がりにくい）という特徴があり、機関投資家（プロ）の間でも安定して売買されるアセットクラスです。

このような特徴から、本商品は、

• 東京のマンション投資に興味はあるが、ワンルーム1室だと不安

• 昨今の賃料上昇効果を、投資家として享受したい

• インフレ対策をしたい

• 不動産投資の中でも、底堅い投資をしたい

こういったニーズをお持ちの方にはオススメできる商品と言えます。

4物件、それぞれどんな感じ？

どの物件も、築2〜3年程度の築浅で、最寄駅から徒歩10分圏内、稼働率も95%前後で安定しており、賃料上昇実績もある物件です。

全136室ある部屋も、1R〜2LDKまで様々なライフスタイルの居住者に対応するルームプランとなっている点も特徴です。

詳細はオルタナの商品ページや動画などでも公開しておりますので、そちらをご覧ください。

ズバリ、リスクは？

本商品に限らず、オルタナの商品は、投資対象が稼働・価格が比較的安定した不動産であるものの、利回り保証・元本保証の商品ではありません。

そのため、予想分配金と比べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運用終了時の分配金は出資金元本よりも増減する可能性があります。

特に、運用終了時の物件売却時に、なかなか売却先が見つからない等の理由で「売却価格が低い値段にならないか（売却損が出ないか）」は重要なポイントです。

このようなリスクを減らすため、オルタナでは、ある程度余裕のある運用期間（5年程度）を設定し、運用開始時点から売却先の検討をスタートするとともに、万が一の場合も+1〜2年程度の運用期間延長が可能な形を採用し、不動産のマーケットサイクル（価格変動）にも対応することで、できるだけ元本毀損リスクを抑える工夫をしています。

他の不動産投資との違いは？（現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディング）

投資対象が「東京のレジデンス」と聞いて、他の不動産投資と何が違うの？と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額からスタートできる」という点ではないでしょうか。

今回の商品の投資対象は、レジデンス4棟・全136室とテナント分散も効いており、ワンルーム等の投資よりもテナント退去時の減収リスクが抑えられているといえます。このような投資機会に10万円からアクセスできるのが本商品の特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策を狙っている等の方が多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品は複数物件ということもあり、共通点も多いのですが、最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

J-REITとの違いはこちらの記事でも詳しくは解説していますので、合わせてご確認ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。

配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告したくない」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

最後に

昨今の物価高を受けて、1人の生活者としてはデメリットも多いな〜と感じていますが、本商品をご活用いただくと、皆様の資産運用・資産形成において、賃料上昇等のメリットを享受いただけるのではないか、と考えています。

そんな想いを込めて今回の商品も作っておりますので、共感頂けたら、ぜひ一度ご検討いただけますと幸いです。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。