※本記事は、ALTERNA（オルタナ）のお問い合わせなどに寄せられたご質問・ご意見に、ALTERNAの中の人（三井物産デジタル・アセットマネジメントの社員）が赤裸々にお答えしていくコンテンツです。

今回のご意見はこちら。

「オルタナは運用期間が長い。もっと短くできませんか？」

確かに、期間が短い商品の方が、投資結果が予測がしやすいようなイメージがあります。

しかし、不動産投資を考えたとき、短期での運用のデメリットについても認識しておく必要があります。

今回は、なぜオルタナが５年以上の運用期間を定めている商品が多いのか、その理由を解説させていただきます。

ご回答（要約）

• オルタナの商品は、運用期間を5年程度と比較的長めに設定していますが、これは元本毀損リスクを抑えるためです。

• 不動産にも一定のマーケットサイクル（価格変動）がある一方、上場株式のように常時売買できるものではないため、不利な局面で物件を売らざるを得ない状況をできるだけ作らないことが重要です。

• 中長期での運用なら、市況を見ながら物件の売却タイミングを選ぶ裁量を確保しやすく、元本毀損リスクを抑える余地が広がります。

• 運用期間が長いと資金が長期間ロックされる懸念がありますが、オルタナでは運用期間中に商品の売却申込みが可能で、一定の換金性を備えています。

不動産価格は「サイクル」で動く？

不動産価格の動きには「一定のサイクル」があるという考え方があります。

例えば、ニッセイ基礎研究所のレポート『「不動産取引サイクル」でみる不動産投資市場の動向』によれば、不動産市場は、金利・資金流入・景況感などに応じて、取引額と利回り（＝価格）が次のように循環すると整理されています。

具体的には、

(1)取引額増・利回り低下（価格上昇）

↓

(2)取引額減・利回り低下

↓

(3)取引額減・利回り上昇（価格下落）

↓

(4)取引額増・利回り上昇

という「不動産取引サイクル」です。

もちろん、過去の取引量と価格の推移は、必ずしもこのサイクル通りにならないこともある（例：2016年の金融政策の変更などで新たなサイクルが形成されている）ことは同レポートでも指摘されています。

しかし、直近20年程度を見ると、一定のサイクル（数年程度）で価格や取引量のトレンドに変化が訪れている傾向はあると言えそうです。

不動産価格、過去はどんな感じだったの？

不動産価格の動きは、国土交通省が公表している不動産価格指数で月次で確認できますし、2000年代前半のデータも含めるなら、一般社団法人不動産証券化協会が公表するARES Japan Property Indexなどで参照することができます。

※ARESの指数は、主としてコアファンド、つまり不動産賃貸からの生じるインカム収益の獲得を目的として運用されるファンドの不動産を対象としています。

参考までに、ARES Japan Property Indexの「キャピタル収益」（不動産鑑定評価額ベースの評価損益の増減を指数化したもので、不動産価格の動きに相関性がある）とインカム収益を含めた「総合収益」を指数化し、グラフ化したものを見てみましょう。

これらのグラフを見ると、この20数年の期間の中でも一定の価格変動があること、特にリーマンショックの影響などで2007年後半〜2012年は不動産価格の下落が確認されており、その後価格が回復してきている傾向などが見て取れるかと思います。

マーケットサイクルのリスクと向き合うための「売却裁量の確保」

このように（上場株式などに比べると価格変動が緩やかである特徴があるとはいえ）不動産にも一定の価格変動サイクルがあることを考えなければなりません。

この前提に立つと、元本毀損リスクを低減するためには、運用期間をできるだけ長く設定し、物件の売却タイミングをコントロールしやすくする戦略が有効であると考えています。

運用期間が短い場合、物件を売却するタイミングを選びにくいため、価格上昇局面では問題ありませんが、価格下落局面でも売却せざるを得ない場面が生じやすくなります。

一方、運用期間を長く取れる場合、マーケットの状況を見ながらタイミングを計って売却できる機会が増えるのはもちろん、価格下落局面で「売らない」という選択ができる可能性が高まり、運用期間が短いケースと比べて、元本毀損リスクが低減されます。

先ほど見たAJPIの「総合収益」の指数をもう一度見てみましょう。

最大の価格下落局面であるリーマンショック後では、1〜2年の短期スパンで売買してしまったら総合収益はマイナスになってしまう局面もありますが、約5年待てば総合収益がプラスに転じています。（以下グラフ参照）

これも運用期間が長ければ「マーケット回復まで待つ」ということができますが、運用期間が短い場合はその選択が取りづらくなり、これが短期運用に特有の大きなリスクとなります。

期間が長いと、他にどんな利点が？

中長期運用には、他にもメリットがあります。

1. キャッシュフローの積み上げ（インカム重視）

   不動産投資のリターンの根幹は、やはり安定した賃料収入を背景にしたインカム収益（分配金）です。期間が長いほどこのインカムが積み上がるため、短期の価格ノイズに総合収益が左右されにくくなります。

2. 価値向上（バリューアップ）の余地

   投資物件によっては、テナントを入れ替えたり、改装などで物件価値を高めたりするアセットマネジメント施策を実施でき、期間に余裕があるほど改善の幅が広がります。これにより、収益改善や売却時の魅力度向上が期待できます。

「それでも期間を短くしたい！」という方へ

オルタナでは運用期間中に商品を売却（換金）できる仕組みをご用意しています。

詳しくは以下のコラムをご覧ください。

ただし、売却には一定の制約があるため、以下のようなニーズの方には、オルタナでご提供している不動産デジタル証券は向いていないかもしれません。

• 「近い将来に確定した支出（住居購入など）があり、その準備資金を運用したい」

• 「短期の換金性を最優先したい」

オルタナの商品は、ぜひ余裕資金での購入をおすすめします。

まとめ（再掲）

• オルタナの商品は、運用期間を5年程度と比較的長めに設定していますが、これは元本毀損リスクを抑えるためです。

• 不動産にも一定のマーケットサイクル（価格変動）がある一方、上場株式のように常時売買できるものではないため、不利な局面で物件を売らざるを得ない状況をできるだけ作らないことが重要です。

• 中長期での運用なら、市況を見ながら物件の売却タイミングを選ぶ裁量を確保しやすく、元本毀損リスクを抑える余地が広がります。

• 運用期間が長いと資金が長期間ロックされる懸念がありますが、オルタナでは運用期間中に商品の売却申込みが可能で、一定の換金性を備えています。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。 

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