今回はどんな商品？

「三井物産グループのデジタル証券〜千代田区・レジデンス〜（譲渡制限付）」は、東京・千代田区にある大規模レジデンス「東神田テラスレジデンス」が投資対象です。

どんな物件？〜”職住近接”と”千代田区ブランド”〜

今回の投資対象は、オフィスビルが立ち並ぶ東京丸の内・大手町との近さが特徴のレジデンス物件です。

まず目を引くのが、1km圏内に10駅10路線という圧倒的な交通利便性。

東京駅へはJRで約2分（神田駅-東京駅間）という好アクセスで、都心主要エリアへの移動もスムーズ。忙しく働くビジネスパーソンのライフスタイルを支える優れた立地と言えるでしょう。

丸の内・大手町エリアで働く方にとっては通勤時間を大幅に短縮することができるため、まさに、

“職住近接”ニーズに適う物件

ということができるでしょう。（実際、福利厚生の観点から、同エリアの大手企業や金融機関の法人契約が多いのも特徴です）

住戸プランは1Kを中心に1Rから3LDKまで揃え、 単身者からDINKS、小規模ファミリーまで幅広いライフスタイルに対応している点も評価できます。

もちろんビジネス以外にも、ショッピングやグルメを楽しめる日本橋、世界有数の電気街である秋葉原、古本の街として歴史ある神保町など、個性豊かなエリアに囲まれています。

稼働率も安定しています。また、部屋数132戸（+店舗テナント）の規模感も魅力で、テナント分散効果もあり、安定した賃料収入が期待できそうです。

※1階の2区画は店舗。また、各時点における各階の空室数を示したイメージであり、実際の部屋番号と対応するものではありません。

また、「都心3区」という言葉をご存知でしょうか。

都心3区とは、千代田区・中央区・港区のことを指し、日本の政治・経済・文化の中心地となっていることから、同エリアの不動産は、東京23区の中でも、特に高いブランド価値・ステータスを持つとされています。

今回の物件はまさにその千代田区にあり、ここ最近の地価上昇が確認されています。

本物件の近隣の路線価も、2023年から2025年の2年間で約1.3倍に上昇しています。

本物件の不動産鑑定評価格は125億円ですが、その土地割合は83.1%*と高く、改めて当該エリアの土地の価値の高さを確認できます。

職住近接と千代田区ブランドを備えた、需要や価格の底堅さが窺えそうな案件です。

*不動産鑑定評価額と土地割合は2025年11月30日時点

利回りに幅があるのはなぜ？

本商品の想定利回り*は年3.0%〜3.2%となっていますが、これは本商品に対するオルタナ全体の申込金額に応じて変動する形になっています。

申込金額（販売額）が増えるほどファンドの規模が大きくなり、固定的なファンド費用の一口当たりの負担が軽くなるため、想定利回りが上昇します。（下限は合計14億円で年3.0％、上限は合計20億円で3.2％となります。）

たくさん申込が集まると想定利回りが増える、そんな仕組みです。

最終的な予想分配金は、約定後、2025年1月30日までにオルタナ上で公開いたします。

*税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値。予想分配金には、利益超過分配が含まれます。また、運用終了時の物件売却の損益は考慮されておりません。

利回り水準はどう考える？

この立地・このクオリティ・この規模感のレジデンスは、その安定性からプロ投資家の世界でも根強い人気がある（物件流動性がある）物件です。この「人気」が価格に織り込まれることで、相対的に利回りは低めになっています。

利回り”だけ”を追求したければ、例えば、地方の築古マンションや開発型不動産を扱うようなものでは10%を超える利回りも作ることができます。しかし、キャッシュフローや売却できるかどうかの確実性には大きな差があるのはご存知の通りです。

また、想定利回りはあくまで運用期間中の分配金利回りであり、売却損益が入っていない点も注意が必要です。

過去には、（隣の中央区ではありますが）都心３区にある日本橋・人形町のレジデンスで償還事例が出ておりますが、不動産売却益が発生したことで、利回りが想定 年3.0%→実績 年5.0%*となっています。

*税引き前、利益超過分配は含まず、償還時分配は含む

本商品の利回りについても、安定性や資産性（中長期で見た時のトータルの収益性）も含めて見ていただくのが良いかもしれません。

本商品はどういう人にオススメ？

なんと言っても、昨今のインフレの恩恵を受けやすいという点ではないでしょうか。

再開発による住宅供給の拡大や、都心回帰による職住近接ニーズの高まりなどを背景に、 千代田区の人口は増加を続けています。

ここ数年の東京23区にあるマンションの賃料上昇は目を見張るものがありますが、本物件においても直近1年で+5.4%の賃料上昇が確認されています。（さらに、これだけ賃料が上がってもまだ同エリアの査定賃料に比べて割安なので、入居者の入れ替えタイミングではさらにアップサイドが期待できます）

私個人も、2024年に都内の賃貸物件に引越しをしましたが、その時も「こんなに賃料が上がっているのか・・・」と驚いた記憶があります。

こういったトレンドに投資しようと思っても、中々「マンション1室の投資」だと、初期費用がかかったり、空室リスクが気になる方もいらっしゃると思います。

本商品は、まさにそんな都心（しかも千代田区）の大型マンション1棟に10万円から投資できる機会となっています。

また、一般的にレジデンスという資産は、景気変動や資産価格の変動割合が小さく、 賃料水準には下方硬直性がある（住宅の家賃は相対的に下がりにくい）という特徴があり、機関投資家（プロ）の間でも安定して売買されるアセットクラスです。

このような特徴から、本商品は以下のような方におすすめです。

• 東京（特に都心3区）のマンション投資に興味はあるが、ワンルーム1室だと不安

• 昨今の賃料上昇効果を、投資家として享受したい

• インフレ対策をしたい

• 不動産投資の中でも、底堅い投資をしたい

ズバリ、リスクは？

本商品に限らず、オルタナの商品は、投資対象が稼働・価格が比較的安定した不動産であるものの、利回り保証・元本保証の商品ではありません。

そのため、予想分配金と比べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運用終了時の分配金は出資金元本よりも増減する可能性があります。

例えば、本物件では、底堅い賃貸需要が見込めるため、急な稼働率下落や賃料下落リスクは限定的と考えられますが、金利上昇リスクには一定の注意が必要です。

もちろん、インフレを背景に入居者の入替タイミングなどで賃料上昇が期待できますし、一定の金利上昇については織り込み済の計画となっていますが、この金利上昇が想定以上だった場合に、予想分配金よりも実際の分配額が下回ってしまうなどのリスクがあります。

また、運用終了時の物件売却時に、なかなか売却先が見つからない等の理由で「売却価格が低い値段にならないか（売却損が出ないか）」も重要なポイントです。

このようなリスクに対し、本商品においては一定の運用期間延長が可能な形を採用し、不動産のマーケットサイクル（価格変動）による影響があっても、できるだけ元本毀損リスクを抑える工夫をしています。

他の不動産投資との違いは？

「オルタナの商品、他の不動産投資と何が違うの？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

本商品の投資対象は、大型不動産に10万円からアクセスできるのが特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策を狙っている等の方が多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品とJ-REITとの最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

※本商品では二重課税調整により、税率が約20%にならない場合があります

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告を避けたい」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

※オルタナ以外では「デジタル証券」であっても申告分離課税にならない商品もありますのでご注意ください

最後に

「不動産は立地が全て」と言いますが、まさにその言葉を体現するような物件です。

千代田区の大規模レジデンスへの投資機会。

ぜひ一度ご検討いただけますと幸いです。