今回はどんな商品？

「三井物産グループのデジタル証券〜名古屋・プライムオフィス〜（譲渡制限付）」は、名古屋駅から徒歩圏内にある「名古屋プライムセントラルタワー」というオフィスビルが投資対象です。

いまオフィスってどうなの？

オルタナでは第1号となるオフィスビル。

オフィスビルは、不動産投資のプロマーケットで最も取引される物件タイプで、

• 流動性が高い（特に都心部の優良物件は買い手がつきやすい）

• 賃料の見通しが立てやすい（長期利用するテナントが多い）

といった安定性が評価されています。

三井住友トラスト基礎研究所の「不動産私募ファンドに関する実態調査～2025年7月 調査結果～」によれば、ファンド運用資産のうちオフィス比率は39％と最も高い結果となっています。

ところが、コロナ禍以降、テレワークの普及などにより、一部エリアで空室率上昇・賃料下落などが見られたことから、しばらく当社もオフィスビル投資はやや慎重スタンスでした。

しかし、最近になって、風向きが変わってきました。

まずは「出社回帰」の流れです。

パーソル総合研究所「第十回 テレワークに関する調査（2025年7月）」によれば、2022年をピークにテレワーク率は減少、2023〜2025年は22％台で安定。つまり、多くの企業が「出社中心」へ回帰しています。

実際、私の周りでも「リアルで集まって一緒に仕事をする」ことが再評価されており、テレワーク比率を減らして出社が増えている方が多いように思います。

そして、この需要増加などを背景に、日本三大都市（東京・大阪・名古屋）のプライムエリアを中心に、空室率低下・賃料上昇局面に入ったことです。

【参考】名古屋と東京のオフィス空室率・賃料推移

【参考】名古屋のオフィス市況サイクル

このような状況から、オフィス投資は「今が良いタイミング」になってきたと言えそうです。

物件はどんな感じ？

名古屋プライムセントラルタワーは、名古屋駅エリアを代表するハイグレードオフィスビルの1つで、立地よし、建物スペックよし、環境性能よしとオフィスビルの価値を左右する主要な要素が揃っている物件といえます。

①立地

名古屋市西区名駅に位置し、名古屋駅から徒歩圏内。

三鬼商事の名古屋地区オフィスマーケットデータによれば、本物件がある「名駅地区」は名古屋ビジネス地区の中でも最も空室率が低くて平均賃料が高い*、まさに名古屋の一等地と呼べるエリアにあります。

*2024年9月〜2025年9月の平均値

②建物スペック・規模感

本物件は、23階建て超高層オフィスビルで、基準階約500坪、天井高2.8ｍのハイグレード仕様。

1フロア当たりの面積が広いのがポイントで、拡張・集約ニーズがある大手・成長企業のテナントに対して高い柔軟性と快適性を提供することができます。

また、制震構造、非常用発電機も導入可となっており、BCP対応力が求められる企業のニーズに応えることができます。

③環境性能

なぜ環境性能が大事なの？と疑問に思われる方もいるかもしれませんが、昨今のESGの潮流から、オフィス投資の際に環境認証を重視する機関投資家が増えており、優れた環境性能は出口（売却）リスクの軽減にもつながります。

本物件はCASBEE *Sクラス認証（最高ランク）を取得しており、環境認証面でも高い水準を誇っています。

*CASBEE：建築物の環境性能を「S」「A」「B+」「B－」「C」の5段階で評価し格付けする手法

ちなみに、名古屋市で延床面積が40,000m2を超える大規模ビルは、REIT保有物件のオフィス物件1,011件の中でも1件しかなく、本物件への投資機会の希少性を物語っているといえそうです。

テナント構成はどう？

本物件は、マスターリース会社である東京建物さんを通じて入居テナントに賃貸されます。そのため、入居テナントの信用力や分散性が安定性の鍵になります。

入居テナント（2025年8月末時点）は、製造業・IT・金融・サービスなど各業種を代表する上場企業や地元の有力企業で構成されています。（中部圏の本社・支社機能の拠点利用ニーズ）

このバランスの取れたテナント構成により、安定的な賃料収入が期待できます。

実績で見ても、2021年からの直近約5年間の平均稼働率は96％を超えており 、安定稼働を維持しています。

そして注目すべきは、マーケット（相場）との賃料ギャップです。

2025年8月時点では、マーケット賃料に対して賃料水準が▲約11%（相場より割安）となっており、今後の各テナントの契約更新時やテナント入れ替え時における賃料上昇が期待できます。

本商品はどういう人にオススメ？

一言で言うなら「安定と成長のいいとこどり」を狙える点ではないでしょうか。

名古屋駅徒歩圏内の大規模ハイグレードオフィスビルで、有力なテナント企業群や分散性から安定した稼働を見込むことができ、一方で名古屋エリアの賃料上昇トレンドとマーケット賃料とのギャップから、アップサイドも期待できる物件となっています。

このような特徴から

• 収益の「安定性と成長性のバランス」を追求したい

• 不動産の中でも「王道的な投資」がしたい

• インフレ対策をしたい

• 様々な物件タイプに「ポートフォリオを分散」させたい

• 「名古屋駅周辺の成長性」に期待したい

こういった方にはオススメの商品と言えるかもしれません。

ズバリ、リスクは？

本商品に限らず、オルタナの商品は、投資対象が稼働・価格が比較的安定した不動産であるものの、利回り保証・元本保証の商品ではありません。

そのため、予想分配金と比べて実際の分配額は増減する可能性がありますし、不動産の売却価格次第で運用終了時の分配金は出資金元本よりも増減する可能性があります。

さらに、運用終了時の物件売却時に、なかなか売却先が見つからない等の理由で「売却価格が低い値段にならないか（売却損が出ないか）」も重要なポイントです。

本物件の建物部分は区分所有となっており、一般的には完全所有権の物件に比較すると、相対的に流動性は劣る物件と言われています。しかし、取引の活発な名古屋駅エリアの物件であること、大規模かつハイグレードオフィスであることなどから大きな影響はないと考えていますが、このような出口（想定価格で売れない）リスクを減らすため、オルタナでは、ある程度余裕のある運用期間を設定し、運用開始時点から売却先の検討をスタートしています。

さらに、本商品においては最大+1年6ヶ月程度の運用期間延長が可能な形を採用し、不動産のマーケットサイクル（価格変動）による影響があっても、できるだけ元本毀損リスクを抑える工夫をしています。

他の不動産投資との違いは？

「オルタナの商品、他の不動産投資と何が違うの？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

本商品の投資対象は、大型不動産に10万円からアクセスできるのが特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策を狙っている等の方が多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品は複数物件ということもあり、共通点も多いのですが、最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告を避けたい」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

※オルタナ以外では「デジタル証券」であっても申告分離課税にならない商品もありますのでご注意ください

最後に

名古屋駅周辺は、リニア中央新幹線の開業や駅前再開発*などポジティブなニュースも控えており、今後さらなる発展が期待できそうです。

そんな名古屋の好立地大規模ハイグレードオフィスビルへの投資機会。

ぜひ一度ご検討いただけますと幸いです。

*名古屋鉄道株式会社「名古屋駅地区再開発計画の事業化決定について」（2025年5月26日リリース）