コラム・セミナー

【動画・Q&Aあり】セミナーレポート：三井物産グループのデジタル証券~銀座~（譲渡制限付）徹底解説セミナー

※本記事では、2025年6月23日に開催された、「三井物産グループのデジタル証券〜銀座～（譲渡制限付）徹底解説セミナー」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※本商品は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社によって、組成・販売されるものです。

当日の動画

発表資料

QA

【物件について】

ー東京のインバウンド向けホテルの宿泊料金は、最近になって落ち着いてきたと各機関からの開示情報で確認出来ています。今回の案件は今後の宿泊料金の推移をどのように設定していますか？またその設定理由をお答えください。

今後の宿泊料金については、2024年実績とほぼ同水準の客室売上から少しずつ上昇するという想定を置いています。この数値は過去の運用実績および第三者のマーケットリサーチ会社（シービーアールイー株式会社）のマーケットレポートを参照のうえ、設定しております。
（ご参考）過去の運用実績

ー最近、銀座にたくさんホテルができていて、競合が増えていそうですが、競合優位性が気になりました。

本ホテルの134室のうち、バリアフリールーム1室を除く133室はすべて2名利用を前提に設計されています。

この構成により、

シングルルームを一定数もつ競合ホテルよりも、1室あたりの平均客室単価（ADR）を引き上げやすい
それでも1名あたりの宿泊料金を抑えられるため、お客様には割安感を提供できる

結果として、高いADRを維持しつつ顧客満足度も確保できることが、本ホテルの大きな競争優位性であるとアセット・マネージャーは考えております。

また、銀座では客室単価の高いラグジュアリーホテルが急増し、市場の高価格帯化が進行しています。その中で本ホテルは、中価格帯ながら高品質・高コスパを実現し、価格に敏感な国内外レジャー客を幅広く獲得しています。

さらに、地価と建築費の高騰により同価格帯の新規供給は今後ますます限定されるため、本ホテルの希少価値は高まり、長期的な競争優位を維持できると判断しています。

ー月次のレポートの稼働率100%は固定賃料となり、上振れた場合は稼働率が上がるのでしょうか。もしくは実際の客室稼働率が開示されるのでしょうか。

目論見書に記載の稼働率100%は「賃貸借契約上の賃貸面積が全てテナント（ホテル運営者）に賃貸されている」というマスターリース稼働を示し、客室稼働とは異なります。
ご参考までに過去の客室稼働率は以下グラフをご確認ください。
また、運用期間中は平均客室単価および稼働率実績を定期的にご報告いたします。

ー収益性の観点で言えば稼働率が高ければ良いというわけでもなく、ADRをもっと高めるべきだと思います。オペレーターはその点、どのような運営を目指しているのでしょうか？

本ホテルは銀座マーケット全体の好調を反映して、高い稼働率を確保できています。今後はこの稼働率を維持しながら、平均客室単価（ADR）を着実に引き上げる戦略へとシフトしています。具体的には、需要に応じた価格最適化を軸に、1室あたりの売上を高め、収益のさらなる拡大を図ります。これにより、稼働率の高さと単価向上の両輪で、安定かつ持続的な利益成長を実現してまいります。

【想定利回りについて】

ー想定利回り4.3%は固定賃料部分が算出根拠になっている認識でよいでしょうか？

想定利回り4.3%には固定賃料部分に加え変動賃料部分も含まれます。
2024年実績とほぼ同水準の客室売上となった場合の想定利回りとなっております。
ご参考までに、2024年以降については、賃料全体における変動賃料比率は50％を超えて推移しています。

ー12号案件の利回りについて質問です。固定賃料と変動賃料を組み合わせた契約方式とのことですが、固定賃料のみの利回りは何％になりますか？

金利や賃料等が非開示となっているため「固定賃料のみの利回り」についてお答えすることはできませんが、固定賃料と変動賃料の比率は開示されており「固定：変動＝46%：54%」（2024年度実績）となっております。

ー5年で想定利回り4.3%とありますが5年で投資を終了したいと思ったら想定利回りは基本下がりますか？

想定利回り4.3％は、キャピタルゲインを含まず、インカムゲインだけで算出しています。そのため、運用期間が利回りに影響を与えることはありません。
一方で、変動賃料であるため、ホテル売上で各年の利回りは変動します。
運用期間の延長決定ケースにおいて5年での売却を希望する場合、基準価額の95～97％での売却となるため、売却価格が購入価格を下回る（キャピタルロスが発生する）可能性があります。
※予想数値は、アセット・マネージャーが提出した業績予想に基づくものです。これらは、一定の前提条件の下に算出した現時点の見込額であり、今後の不動産市場等の推移、金利の変動、賃貸借契約の賃料変動条項に基づく賃料の変動、その他の状況の変化等により、前提条件との間に差違が生じ、その結果、収益及び分配金は大きく変動する可能性があり、その金額を保証するものではありません。特に、賃料収入には変動賃料に基づく賃料が相当な割合を占めていることから、客室売上の減少等が直接賃料総額の減少につながるなど、計算期間毎に賃料収入が大幅に変動する可能性がありますので、注意が必要です。

ー銀行借入が返済により減っていくと分配金（利回り）が上がっていく可能性はありますでしょうか？

原則、借入金の元本はファンド償還時に返済を行う予定で、期中は利子分のみ支払いを行います。
期中に借入金の元本を返済しないため、分配金が増加することはありません。

ー地震などの天災や火災などが起きた場合、利回りはかなりマイナスになりますか？

本商品は、ホテル売上に基づき算出される変動賃料を含むため、地震等の天災により来客数が減少すると、ホテル売上も減少し、変動賃料も減少することが想定されるため、結果として利回りが下落する可能性は高いです。
また、不可抗力事由（地震等の天変地異や、国際紛争等。詳細は目論見書参照）発生時には、賃貸人の承諾を得ることで、固定賃料が免除される特約が付されています。この特約に基づいて固定賃料が免除された場合には変動賃料のみ（またはゼロ）となり、利回りが下落する可能性もあります。

【売却について】

ー売却時の手数料や税金を含めた手取りのイメージ（想定シミュレーション）を教えてください。

本商品は運用期間延長のオプションがあり、運用期間延長の際と通常の売却では売却価格に違いがあります。
運用期間延長の際に、延長をご希望されないお客様に対して弊社が行う予定の買取手続きでは、基準価額 × 95～97％が売却価格となります。
【注】運用期間の延長を中止した場合、買取手続きは中止といたします。
※買取手続と並行して、当社は、買取手続で買い取った保有持分の売出しを行う予定です。当該売出しにおいて投資家の十分な需要が見込まれることが、買取手続に基づく保有持分の買取り実行の条件となります。当該需要が見込まれない場合は、買取手続は全て中止され、保有持分の買取りは行われません。
通常の運用期間中に売却する場合は、基準価額 × 〜97%*が売却価格となります
ファンドの運用期間満了時まで保有いただいた場合は、売却時の手数料は発生しません。
*売却価格の割合は変更になる場合があります
【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間がかかる点などにご注意下さい。
本商品の収益分配（本セミナー資料の公開日現在、収益の分配のうち当期未処分利益を超える部分（利益超過分配）を含むものとされています。ただし、2026年4月1日以降に行われる当期未処分利益を超える分配は元本の払戻しとして整理され、譲渡所得等として取り扱われます。）に係る源泉徴収の税率は、20.315%（15％の所得税、復興特別所得税（所得税額の2.1％）及び5％の地方税の合計）となります。
また、個々のお客様の固有の事情によっては、異なる取扱いが行われることがあります。
実際の申告の際は、税理士・税務署等の専門家へご相談ください。
詳しくは案件詳細ページ「詳細」タブの『課税上の取扱い』をご確認ください。

ー当初想定運用期間5年が延長される際に、売却申請する場合も買い取り手数料はかかるのでしょうか？

運用期間の5年延長が決定された際の売却申請では、基準価額の95~97%にて当社が買取を行います。買取手続に追加手数料は発生しません。

ーこれまで解約するときは基準価額の97%での売却だったと思うのですが、今回95~97%に変更した背景が知りたいです。これは実質手数料が増えたということでしょうか？

基準価額の95~97％での買取を行うのは、運用期間の5年延長が決まった際に買取を申し込んだお客様のみとなります。
運用期間延長を決定する場合、延長を希望されないお客様に対しては、通常時とは異なり、買い取りを必ず行います。そのため、通常の売却時と異なるレンジでの記載となっております。
オルタナで扱っている商品は、持ち切っていただくことで売却にかかる手数料はかかりません。ご投資を検討いただく際は、長期保有を前提にお考えいただけますと幸いです。

ー5年の運用期間延長時の買取が基準価額の95~97%は低すぎるのではないでしょうか。劣後などセイムボート出資がなければAM会社として運用手数料を得るために必然的に償還延期を選択するインセンティブが高まるのではないでしょうか。投資家目線で、経済合理性をもとに問題なく運用してもらえるのでしょうか。

本商品は基本的に運用期間の延長を行い、長期で保有いただくことがお客様の利益につながると考えております。
その前提のもと、途中で売却する選択肢もご用意させていただいております。ご投資を検討いただく際は、長期保有を前提にお考えいただけますと幸いです。

ー売却時の手続きにかかる流れおよび所要時間を教えてください。

一部の売却できない期間を除いて、ALTERNAのサービス内より売却を申込むことができます。詳しくは『保有する案件の売却の申込方法を教えてください』をご確認ください。
売却申込自体は数分で完了しますが、申込〜約定まで一定期間がかかります。（通常、数日〜2ヶ月程度が目安）

ー運用期間内での解約は制限ありとありますが、具体的に教えてください。

基本的に各期の決算日から最大2ヶ月後の決算発表翌営業日から当社に売却を申し込むことができます。しかし、以下の場合には、売却のお申込が可能な期間中でも、当社の判断により新規の売買を停止する場合があります。
・アセット・マネージャーにおける開示及び通知に基づき当社が本信託に関する重要な後発事象の発生を認識し、当該事象が本信託に重大な影響を及ぼしうると判断した場合
・対象不動産（信託受益権）の売却が決定された場合
・譲渡価格を算出する期間中
・利益最大化のため期間延長（最大1年間）が決定された場合
・その他、当社が定める場合
また、本商品は運用期間延長オプションが付いている商品のため、運用期間の延長条件が満たされなかった場合も新規の売買を停止いたします。
詳しくは案件詳細ページ「詳細」タブの『譲渡制限等について』をご確認ください。

【運用期間延長オプションについて】

ーどういうケースで延長を判断するのでしょうか？一例で良いので具体例をご教示ください。

本案件は希少性の高い立地に位置するホテルであり、長期的な成長が期待されることから、原則として長期運用を基本方針といたします。これにより、インカムゲインおよび将来のキャピタルゲインの最大化を目指します。
一方で、運用開始後、不動産市況が当初の想定を大きく超えて極めて活況を呈し、当該時点がマーケットのピークであるとアセットマネージャーが判断した場合には、投資家の皆様の利益を最大化する観点から、当初の予定を前倒し、5年以内での売却へと方針を切り替えることがございます。

ー延長のところで気になりました。銀行からの借入を行うと書いてありますが、新たな銀行から借入するのでしょうか？

既存、新規問わずお客様の利益最大化に資すると判断した銀行から借入を行います。

【申込について】

ー先着枠は申し込みだけで入れるのでしょうか、入金まで完了して枠に入れるのでしょうか？

仮申込のみで先着枠となります。ただ、入金締切日までにご入金いただけなかった場合は、購入申込を行うことができませんのでご注意ください。

ーすでに何十万か仮申込をしておりますが、先着枠分10万円を先に入金して、残りを後から（7/16近く）申し込むということは可能ですか？

可能です。ただ、入金期限内に残りの仮申込分を含む申込金額以上をご入金いただけなかった場合は、当選対象外となりますのでご注意ください。

ー先着順の募集額に達しているのか可視化していないと、投資しづらいのですが対応する予定はありますか？

貴重なご意見をいただきありがとうございます。検討してまいります。

ー先着順が分かりづらいです。6/23時点もまだ先着順期間に該当しますが今投資をすれば100％投資可能という認識でよろしいでしょうか？

本商品の先着枠は10億円となっており、既に先着枠は埋まっておりますので必ずしもご投資いただけるとは限りません。
ただ、本セミナーにてご案内しました特別優先券をお持ちの方はその金額分は必ず当選いたします。

ー申込開始時刻が毎回早朝すぎるので、先着枠を継続されるなら夜間の公開にしてもらえますか？

貴重なご意見をいただきありがとうございます。検討してまいります。

【その他】

ー銀座のホテル賃料は変動比率が高いと認識しており、これまでのオルタナの案件と比較して、アセットマネジメントの難易度が高いと感じております。つきましては、本ホテルのご担当者様の経歴についてお伺いすることは可能でしょうか。

もし固有名詞でのご回答が難しいようでしたら、例えば大手不動産会社でのホテル開発経験、ホテルファンドでのアセットマネジメント経験、あるいは金融機関でのホテルへのノンリコースローン貸し出しのご経験など、具体的な形で教えていただけますと幸いです。

当社の運用部門には、変動賃料型のホテルも含めた不動産ファンド運用に長年携わってきたメンバーが多数在籍しており、ホテルオペレーターであるコアグローバルマネジメント様と共に、本ファンドの運用を行ってまいります。

ー証券会社のように預け金や購入証券は会社財産とは別に分別管理されるのでしょうか？

当社は第一種金融商品取引業者（証券会社）であり、お客様の預り金・受益権は自社財産と分離され、信託銀行／カストディアンにて保全されています（他証券会社と同水準の分別管理）。

ーファンド決算について監査法人等から監査証明は受けるのでしょうか？

本信託は毎期決算を行い、監査法人による監査証明を取得します。

ー想定利回りにおける終了時の想定売却価格はいくらと設定してますでしょうか？

想定売却価格は開示できませんが、取得時の不動産鑑定評価額を上回る金額での売却を目指します。

ー売却時に元本割れの際、銀行借入と投資家資本のどちらが弁済優先されますか？

売却時に物件売却損が発生した場合は、銀行借入を返済した後に、投資家の皆様へ償還金を分配いたします。

ー証券が額面金額以下、額面割れとなることがあると記述されていますが、証券満期時点の評価額は誰が、どのようにして決定しているのですか？

ファンドの運用期間満了時に、原則として対象不動産は売却され、その売却収益を元に借入の返済などを行い、最後に本商品の償還（元本・配当の交付）が行われ、ファンドは終了となります。対象不動産（信託受益権）の売却代金が原資となるため、原則として、対象不動産の売却価格等によって決定されます。
詳しくは案件詳細ページ「詳細」タブの『売却益・売却損が出る場合』をご確認ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。
ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。
https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new

本案件詳細はこちらからご覧ください。

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