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「優先劣後構造って何ですか？」にお答えします！

※本記事は、ALTERNA（オルタナ）のお問い合わせなどに寄せられたご質問・ご意見に、オルタナの中の人（三井物産デジタル・アセットマネジメントの社員）が赤裸々にお答えしていくコンテンツです。

今回のご質問は、こちら。

「優先劣後構造がよく分からないのですが、結局何なんですか？」

オルタナの商品にも採用されている優先劣後構造について、「複雑すぎてよくわからない」、「不動産クラウドファンディングの優先劣後構造と同じ？」、「雑所得で総合課税になるの？」などなどたくさんご質問いただいておりますので、それらにお答えしていく形でご説明させていただきます。

優先劣後構造は、投資家を「優先出資者」と「劣後出資者」に分ける仕組みです。優先出資者は安定した収益が期待でき、よりリスクの低い投資が可能になります。
不動産クラウドファンディングの優先劣後構造についても、投資家の皆様の元本毀損リスクを低減させるという目的はオルタナと同じです。ただ、「優先出資だから安心！」ではなく、投資対象物件を慎重に見極めることも重要です。
税制面ではこれまでのオルタナの商品同様、申告分離課税対象です。

これまでのオルタナの商品は、投資家の皆様から払い込まれた資金と銀行等からの借入金で対象不動産の信託受益権を取得し、物件からの収益や売却益を分配する商品性でした。

投資対象物件の売却金はまず借入金の返済に充てられ、その後、投資家の皆様に分配されます。

そのため、売却益が出ると投資家の皆様へのリターンが増加する一方で、売却損が出ると元本が毀損するリスクがありました。

この元本毀損リスクを低減できるのが、「優先劣後構造」です。

優先劣後構造は、投資家を「優先出資者」と「劣後出資者」に分ける仕組みです。それぞれの役割と特徴を見てみましょう。

優先出資とは、分配や元本返済の順位が劣後出資に「優先する」出資のことです。

具体例で見てみましょう。

ここに価格100で収益3の不動産があるとします。

借入、優先出資、劣後出資の比率はそれぞれ40：40：20、金利は1％、優先出資者の事前に決められた分配金利回りは3.5％とします。

この不動産に投資できるファンドに40の優先出資を行った場合、諸々のコストを無視すれば、まず40×1%=0.4の金利支払いが行われ、その後、優先出資者に40×3.5%=1.4の分配金が支払われ、残った3-(0.4+1.4)=1.2の分配金が劣後出資者に支払われます。

ここで、不動産の収益が2に下がったとすると、

まず0.4の金利支払いが行われ、その後優先出資者に支払われる分配金は1.4と収益が下がる前と同じ水準になります。その代わりに劣後出資者への分配金は2-(0.4+1.4)=0.2と大幅に減少します。

このように一定の収益減までは分配金に変化はありません。

仮に収益がさらに落ち込み、優先出資の分配金も満額支払われなかった場合は、次回以降の分配の際にその分も繰り延べられます。これにより、一時的な収益の落ち込みがあってもトータルの分配金利回りが安定するような仕組みになっています。

次に不動産価格が下落した場合についても見ていきましょう。

上記と同じ前提で、諸々のコストを無視すると、不動産価格が20下落した際には劣後出資者が先に損失を負担するため、優先出資者の元本は毀損しません。

このように一定の不動産の売却損までは優先出資者の出資元本は守られます。

配当の優先順位が高い：優先出資者は、ファンドが利益を上げた場合、劣後出資者に優先して配当を受け取ります。予定の配当に利益が満たなかった場合は、次回以降に繰り延べられます。このため、優先出資者は、予定された分配金を受け取れる可能性が劣後出資者よりも高く、安定した分配が期待できます。
元本保全性が高い：売却時に不動産の価格が下落した場合でも、劣後出資者が先に損失を負担するため、優先出資者の元本毀損リスクは低く抑えられます。

劣後出資は、優先出資よりも配当や元本返済の優先順位が低い出資となります。

優先出資よりも相対的に高いリターンを狙うことができますが、その分、配当の実現性が低く、元本毀損リスクが高いことが特徴です。

不動産クラウドファンディングにおいても優先劣後構造を採用している商品があります。

投資家の皆様の元本毀損リスクを低減させるという目的は、オルタナの優先劣後構造と同じです。

ただ、「優先出資だから安心！」というわけではなく、投資対象物件のリスクが高ければ、分配金が支払われなかったり、元本が毀損したりするリスクがありますので、物件を慎重に見極めることも重要です。

これまでのオルタナの商品同様、申告分離課税対象です。

優先劣後構造は、投資家を「優先出資者」と「劣後出資者」に分ける仕組みです。優先出資者は安定した収益が期待でき、よりリスクの低い投資が可能になります。
不動産クラウドファンディングの優先劣後構造についても、投資家の皆様の元本毀損リスクを低減させるという目的はオルタナと同じです。ただ、「優先出資だから安心！」ではなく、投資対象物件を慎重に見極めることも重要です。
税制面ではこれまでのオルタナの商品同様、申告分離課税対象です。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

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