今回はどんな商品？

「イオンモール新利府・デジタル証券〜仙台近郊～（譲渡制限付）」は、仙台近郊にある東北最大級の規模を誇るイオンモールである「イオンモール新利府」の南館が投資対象です。

物件どんな感じ？

2021年開業の「イオンモール新利府南館」は、北館も合わせると東北最大級*の規模を誇るイオンモールです。

日本全国で見ても、イオンレイクタウン（kaze・mori・アウトレット合算）、イオンモール幕張新都心、イオンモール橿原に次ぐ規模となっています。

*北館＋南館合計の総賃貸面積、2025年12月末時点

本物件がある利府町は、仙台都市圏へのアクセスが良く、1990年代以降ベッドタウンとして発展。また、日本三景・松島方面へ抜ける利府街道や高速道路が通る交通の要衝でもあります。

商業施設を見る上で重要な「商圏」については、3km圏5.1万人、5km圏17.1万人、10km圏64.9万人と、地方の大型商業施設として標準的な規模の商圏人口を確保しています（2020年推計）。

トレンドや内訳を見てみると、2015〜2020年にかけて、各商圏では世帯数は4〜6％増加し、購買力の高いファミリー層（3人以上世帯）が約3～4割を占めています。

*株式会社ビーエーシー・アーバンプロジェクトのマーケットレポートを基に当社作成

テナント構成は、集客力のある「AEON CINEMA」やイオン東北が運営する「イオンスタイル」といった有力テナントを核に、ナショナルチェーンを含む約170店舗で構成されています。

また、特徴的なのは「体験型エンターテイメント」に力を入れている点。

「VSPARK（屋内アクティビティ施設）」や「カンドゥー（子供向け職業体験施設）」は東北初出店であり、出店当初から話題性のあるテナントです。

私も家族旅行でこれらの体験型店舗を利用させていただきましたが、子供（小２、年少）は大満足な様子で「また行きたい！！」とはしゃいでおりました。

ショッピングの場にとどまらず楽しめる施設も多く、ファミリー層を中心に1日中滞在できる場所になっています。

このような運営努力から、売上も開業から堅調に推移しています。

不動産投資のリスクに備える「４つの特長」

不動産投資に際して、

「賃料は安定するの？」

「金利上がったらどうなる？」

「最後、物件は売れるの？」

「投資元本は戻ってくる？」

このようなリスクが気になる方は、多くいらっしゃると思います。

本商品は、上記リスクに対応するために、

• ①優良テナント（イオンモール）からの固定賃料

• ②金利スワップにより借入金利の変動リスクを限定

• ③優先交渉権（売却先候補）あり

• ④元本毀損リスクを抑えた優先劣後構造

といった設計を採用し、リターンの安定性を高めているのが最大の特長です。

簡単に概要をご説明します。

①優良テナント（イオンモール）からの固定賃料

本商品の分配金の源は、施設を利用するイオンモール株式会社からの賃料収入です。

同社とは、施設の売上状況に関わらず毎月固定の賃料を受け取る契約となっており、同社の強固な財務基盤（JCR長期発行体格付でA格*）も加味すると、安定的な賃料収入が期待できると言えるでしょう。

*2025年2月時点。なお、かかる格付は、本受益権に付された格付ではありません。

②金利スワップにより借入金利の変動リスクを限定

本商品の借入では変動金利を採用しておりますが、金利スワップ契約により金利変動リスクをヘッジする設計となっており、本契約が機能すると、借入金利が実質的に固定化されます。

これにより、金利上昇局面でも利払いコスト増加による利回り圧迫を受けにくいスキームとなっており、①②合わせた「ダブルの固定」によって、分配金の安定性を高めた設計となっています。

③優先交渉権（売却先候補）あり

本商品では、物件の売却に際してイオンモール株式会社等に優先交渉権が付与されており、機関投資家等への売却を含め、 ファンド終了時の物件売却可能性が相対的に高い商品となっています。

④元本毀損リスクを抑えた優先劣後構造

本商品では「優先劣後構造」という元本安定性を高める仕組みを採用しています。

以下の図のように、物件の売却損が発生した場合でも損失は劣後出資者が先に負担するため、優先出資者（本商品の投資家）の元本毀損リスクが抑えられる設計となっています。

また、ややマニアックな話ではありますが、これまでのオルタナの優先劣後構造を採用した商品では、手数料分だけ基準価額が1口あたり申込金額を下回ってしまうという課題がありましたが、本商品ではファンド関係者との調整により、物件の売却益発生時に優先出資部分にも一部利益が分配される形とすることで、基準価額10,000円（運用開始時点から見た目上の含み損が発生しない）設計を実現できました。

このような特徴から、本商品は、以下のようなニーズをお持ちの方にとって一つの選択肢となり得る商品です。

• 不動産投資の中でも、リスクを抑えた投資がしたい

• 安定した分配金を享受したい

• 賃料減少、金利上昇、物件売却時のリスクが気になる

他に特徴は？

本商品においては、アセットマネジメント業務（物件の運用）は、当社ではなく「三井住友トラスト不動産投資顧問」が行います。オルタナの商品では、当社以外がアセットマネジメント業務を行う初めての商品となります。

*当社は開示業務や優先匿名組合出資の運用を行います

同社は、当社株主の1社でもある三井住友信託銀行のグループ会社であり、2005年の創立以来、 機関投資家を中心とした投資家向けの不動産私募ファンドの運営業務を展開しており、以下の実績を有しています。

*2025年12月末時点、ファンド数はAM業務を受託したSPC等の件数（サブAMを含む）

本商品は、そんな同社が組成・運用する「法人投資家向けの不動産私募ファンド」に、優先出資の形で、まさに「相乗り」できる機会となっています。

オルタナの商品は、当社がアセットマネージャーを行う商品が中心ですが、今後は本商品のように信頼できるアセットマネージャーの商品も一部取り扱う予定です。

ズバリ、リスクは？

本商品は、様々なリスクを抑えた設計となっていますが、それでも利回り保証・元本保証の商品ではありません。

例えば、物件の賃貸先企業の信用リスクが顕在化した際には予想分配金と比べて実際の分配額は減ってしまう可能性がありますし、優先劣後構造があるとはいえ、不動産の売却価格が想定よりも大きく下回る場合には、運用終了時の分配金は出資金元本よりも減ってしまう可能性があります。

これらの点を十分ご認識いただいた上で、ご検討いただけますと幸いです。

他の不動産投資との違いは？

「オルタナの商品、他の不動産投資と何が違うの？」と気になる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

ここでは、オルタナ（不動産デジタル証券）と、不動産現物投資、J-REIT、不動産クラウドファンディングとの違いについて、簡単にご紹介します。

不動産現物投資は、ワンルームやアパート投資などで知られる「不動産をそのまま買う」という手法です。

オルタナは、税制・流動性など色々と違いはありますが、最大の違いは「プロが売買する規模感の1棟不動産に、少額から投資できる」という点ではないでしょうか。

本商品の投資対象は、大型不動産に10万円からアクセスできるのが特徴といえます。

一方、現物不動産を選択される方は、自分で手を入れて運用・管理したい、相続税対策などを狙っている方などが多い印象です。

次に、J-REIT（上場不動産投資信託）との違いです。

本商品とJ-REITの最大の違いは「値動き」と「売買のしやすさ」かと思います。

J-REITは上場しているため、基本的にいつでも売買できるメリットがある一方、マーケットの影響を受けて、現物不動産よりも価格変動リスクが大きいことが指摘されています。

一方、本商品を含むオルタナの商品においては、売買に一定の制約がありますが、取引価格は不動産鑑定評価額（をもとに算出される基準価額）がベースとなっており、J-REIT等と比べると現物不動産の価格推移に近い（価格変動が緩やかな）商品性になっています。

詳しくはこちらの記事でも解説していますので、そちらをご覧ください。

不動産クラウドファンディングとデジタル証券（オルタナ）は、特定の不動産に少額から投資できる点は似ていますが、実は様々な面で違いがあります。

最大の違いは税制かなと思います。配当・償還などは不動産クラウドファンディングでは総合課税（雑所得）の扱いになり、課税所得の高い方にとっては大きな税負担（最大 約55%）になります。一方、オルタナの商品は、申告分離課税（株式や投資信託等と同様）が適用されるので、約20%の税率になります。

課税所得が低い方や少額で投資する場合はあまり気にする必要はありませんが、課税所得が高い・一定のまとまった投資をしたい方にとっては、申告分離課税の方がメリットが大きいでしょう。

また給与所得などがメインで「確定申告を避けたい」という方にとっては「源泉徴収あり」を選択すれば、オルタナにおける収益については原則確定申告が不要となるのもメリットの1つかと思います。

※オルタナ以外では「デジタル証券」であっても申告分離課税にならない商品もありますのでご注意ください

最後に

今回の商品は「不動産投資の様々なリスクに備えた商品」といえるかなと思いますが、最後に「イオンモール新利府（南館）」について改めてご紹介させてください。

以下は2021年に「イオンモール新利府南館」がグランドオープンした際のプレスリリースです。

https://www.aeon.info/wp-content/uploads/news/pdf/2021/01/210128R_2_1.pdf

ボリューム（PR文で全34P！）もさることながら、イオンさんの熱量が伝わってきませんか？

私も実際にイオンモール新利府を訪れて、細部まで工夫された設計・運営、地元の方で大いに賑わっている様子を見て、その熱量・本気度の一端を感じることができました。

そんな地域経済の核となる東北最大級のイオンモールに、安定感のあるスキームで投資する機会。

ぜひ一度ご検討いただけますと幸いです。