発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.福岡の将来性について、今後も成長は続くと考えていますか。また、近隣ビルの空室率など、天神・大名エリアの賃貸需給の状況はいかがですか。

• 当社として福岡市の将来の成長やマーケットの見通しについて具体的な予測を開示することはしておりません。

• 公表されている統計等によれば、福岡市は人口が増加を続けており、インバウンド需要も旺盛な状況にあります。また、地価につきましても上昇が続いております。天神・大名エリアにおいては大規模な都市再開発である「天神ビッグバン」が進行しており、エリアの環境としてはポジティブな材料が多いものとアセット・マネージャーは考えております。

• なお、これらは将来の賃料水準や不動産価格を保証するものではありません。

Q.天神ビッグバンにより、延床面積が増加することはありますか。

• 本物件は「天神ビッグバン」の対象プロジェクトではなく、現在のところ増床の計画はございません。

Q.賃借人はドン・キホーテ1社だけですか。また、近隣のドン・キホーテの建物の所有形態は、運営会社の自社保有ですか。

• 本物件の賃借人は、株式会社ドン・キホーテ1社となっております。

• なお、近隣店舗の所有形態につきましては、開示事項の範囲外となりますのでご了承ください。

Q.本物件はオープン当初は無印良品（良品計画）が入居していたようですが、なぜ退去したのですか。

• 前賃借人の退去理由等につきましては、当ファンドとの直接の取引関係が無いことから非開示とさせていただきます。ご理解のほどお願いします。

Q.ドン・キホーテが退去してしまう可能性はありませんか。ドン・キホーテは最短で2031年6月1日に退去可能という理解でよろしいですか。

• 本物件は、商圏人口が多くインバウンド需要も見込める天神西通りに面しております。テナント様におかれましては、近隣の既存店舗の旺盛な来店需要を背景に本店舗を出店しており、安定した買い物需要が期待できるため、中途解約の可能性は低いと考えています。

• 仮に中途解約された場合においては、本ファンドが後継テナントを誘致し、安定的な収益確保を目指します。

• なお、2031年6月1日以前においても、2030年12月1日までは、解約金を支払うことで、中途解約が可能となっています。

Q.償還期限は、現在の定期建物賃貸借契約がベースとなって設定されていますか。今回、延長の可能性が1年となっており、直近の案件で見られた5年毎のような形式ではありませんが、何か違いがあるのですか。2036年までの延長はあり得るのですか。

• オルタナの商品の多くは、運用期間を5年前後に設定し、また利益最大化のために必要と判断する場合に備えて1年程度の運用延長（売却期間）を設定しております。今回の商品も同様の考え方となっております。

• 他の商品においては5年程度の運用期間延長オプションを設定しているものもありますが、本商品では設定しておらず、したがって2036年までの運用期間延長は予定していません。

Q.金利や賃料が上昇するなどアップサイドが狙えるのであれば、分配金利回りも上がりますか。

• 本物件はテナントとの定期建物賃貸借契約により固定賃料を収受する契約形態としており、運用期間中の賃料の増額改定は予定しておりません。

• 他方で、この契約形態は、賃貸市場が悪化した場合にも賃料収入が変動しにくいという性質があり、分配金の安定性に寄与するものと考えております。

• なお、金利の影響につきましては、ファンドの借入金が変動金利であるため、金利が上昇した場合には支払利息の増加を通じて分配金の減少要因となります。

Q.優先劣後構造について教えてください。

• 優先劣後構造とは、ファンドへの出資を優先出資と劣後出資に区分し、収益の分配及び元本の償還において、優先出資を劣後出資に先立って行うものです。

• ただし本商品は、優先劣後構造ではありません。

Q.修繕計画の支出は収支計画に織り込まれていますか。突発的な修繕費も予算計上されていますか。

• 収支計画には、建物の状況等を踏まえた修繕費用を一定額織り込んでおります。

• 突発的な修繕については、その性質上、発生の時期や規模をあらかじめ個別に見込むことは困難ですが、通常想定される範囲の修繕費用は考慮しております。

Q.将来の売却価格はいくらを想定していますか。金利上昇局面において福岡の商業不動産のキャップレートはどのように推移すると見ており、想定価格で売却できる可能性はどの程度ありますか。

• 償還時の売却価格は、その時点における本物件の収益力や不動産市場の環境等を踏まえて決まるものであり、現時点で想定売却価格を申し上げることはできません。また、福岡の商業不動産のキャップレートの見通しについても、当社としての予測は公表しておりません。

• もっとも、本物件は福岡市の中心商業地に所在し、立地面での競争力を有しているとアセット・マネージャーは考えております。

Q.福岡市中心部は警固断層上にありますが、本物件では地震に対してどのような対策がなされていますか。

• 地震リスクについては、ファンド組成時に物件ごとに地震リスク診断を行っており、その中でPMLを確認しています。PMLはProbable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15%以下であれば、不動産・REIT業界では地震保険を付保しないという慣行があります。

• 本物件のPMLは1%未満と十分に低い値となっており、地震保険は付保しておりません。

【オルタナについて】

Q.なぜ元本払戻金が分配金の中に入るのですか。

• 元本払戻金（利益超過分配）は、減価償却費のように、会計上は費用として処理されるものの、実際には出ていかないお金を原資としており、利益分配と併せて分配金としてお客様にお支払いするものです。

• 減価償却費は会計上のルールに基づいて計上されますが、これにより生じた「余ったお金」は全て手元資金として置いておく必要はない一方、お客様の資金効率の観点からお金を「寝かさない」よう運用中にお返しするのが、元本払戻金です。

• 詳しくは元本払戻金（利益超過分配）って何ですか？にお答えします！をご覧ください。

Q.万一、死亡等により相続が発生する場合の留意事項は何ですか。

• 相続手続きの流れを教えてくださいをご確認ください。

Q.すでに申込が抽選枠となっていますが、優先的な取扱いはないのですか。

• 徹底解説セミナーにご参加され、専用フォームよりエントリーされた方には、抽選で150名様に50口まで確実に当選する「特別優先券」をプレゼントしています。

• また、ご友人などにオルタナをご紹介いただき、ご紹介された方が口座開設を完了すると、特別優先券100口をプレゼントする「オルタナ紹介プログラム」もご用意しています。ぜひご検討ください。