発表資料

質疑応答

【物件について】

Q.入居者の声としてマンション管理業者の評判があまり良くないようですが、今回このマンションを購入するにあたり、マンション管理会社を変更する予定はあるのですか？

• 本物件の管理会社であるGoodリアルエステートは、2024年9月より管理業務を受託しており、現時点において入居者の方々より重大な不満や運営上の問題が多数寄せられているという認識はございません。当社は、Goodリアルエステートに対して、他の物件においても管理業務を委託しており、日常管理の品質や対応力の面から、信頼できる管理会社であると評価しています。

• なお、インターネット上の一部サイトにおいて、過去に管理を担当していた管理会社に対するネガティブなコメントが見受けられることについては、当社としても認識しております。ただし、それらは限定的な意見であり、複数の媒体や幅広い口コミを確認した限りでは、当物件に対する竣工以降の評価はおおむね良好であると受け止めています。

• 当社としましては、今後も管理状況や入居者の方々の満足度を確認しながら、安定した運用に努めてまいります。

Q.日銀の利上げが予想されますが、償還金額が減少することはございますか。

Q.発表されている予定利回りは、政策金利何%程度までの利上げを想定して設定していますか？ 

• 想定利回りの前提となる金利水準について、具体的な数値を開示することは差し控えさせていただいております。ただし、案件設計にあたっては、将来的な金利上昇を含む各種コストの上振れリスクを一定程度織り込んだうえで、保守的な前提条件を設定しています。

• そのため、金利動向に一定の変動が生じた場合であっても、直ちに投資家の皆さまのリターンに大きな影響が生じないよう、一定の余裕を持たせた設計としております。

• 今後も金融環境の変化を注視しつつ、安定的な運用と適切なリスク管理に努めてまいります。

Q.建物状況評価の資料に「今後10年間に必要と想定される修繕費」として34,764千円とありますが、通常築12年から15年に足場を組むような大規模修繕を実施するケースが多いですが、こちらの物件では2030年から2033年に計画されることを想定しているとした場合、金額が低いように感じますが、何か理由はありますか？

• 修繕費の想定額が低く感じられる理由は、一般的な分譲マンションと、不動産ファンドが運用する本物件のような賃貸マンションの修繕方針の違いによるものと考えられます。

• ご指摘の通り、分譲マンションでは12〜15年周期で足場を組み、外壁から設備までを一斉に更新する大規模修繕を行うことが一般的です。一方、本物件のようにファンドによって運用される賃貸マンションの場合、一定の時期にまとめて修繕を行うのではなく、建物の状況や状態を見ながら必要な箇所を都度修繕するという運用を想定しております。具体的には、定期的な打診調査で不具合箇所のみを補修したり、無足場工法を採用したりと、コストを抑えつつ、毎年の収支予算の中で柔軟に対応する計画となっています。なお、コストは考慮しつつも、建物の安全性や設備の機能性確保を最優先とした運用を実施してまいります。

•  そのため、今回ご質問のあった長期修繕予算（目論見書記載の「今後10年間に必要と想定される修繕費」）については、今後10年間で躯体・設備それぞれで必要になるであろう費用の合計に限定されたものとお考えください。

• なお、長期修繕予算の金額は、ファンド物件の調査実績が豊富なエンジニアリング・レポート作成会社による調査レポートに基づいて算定されたものであり、アセット・マネージャーとしても妥当な水準であると考えております。

Q.配当順位は機関投資家のほうが個人投資家より優先されるのですか？

• 本案件において、機関投資家と個人投資家の間で配当順位に差はありません。

Q.他の物件より利回りが悪いようですが、レジデンスだからでしょうか？

• レジデンス物件は、他のアセットタイプと比較して安定性が高く、またインフレ時に賃料上昇が見込めることから、現在の状況下では人気が高いアセットです。

• さらに本物件は、千代田区という優れた立地のレジデンス物件、かつ高い稼働率を維持してきた実績もあるため、運用中や売却時のリスクが低いとみなされます。一般的に、投資においてリスクとリターンは表裏一体の関係にあり、リスクが低い投資は、その分リターンも相対的に抑えられる傾向があります。

• 詳しくは案件詳細ページのQ＆Aタブより「Q.最近のオルタナの商品としては利回りが低いようですが、利回りが低い理由は何ですか」をご確認ください。

【税制について】 

Q.売却益、キャピタルゲインについては分離課税ではなく総合課税になるのでしょうか。

• オルタナにおいて、キャピタルゲイン（売却益等）は、原則として申告分離課税の対象となります。

• 最終的な税制にかかるご質問や税務判断については、所轄の税務署または税理士に必ずご相談ください。

 【その他】

Q.同じメールアドレスを２回登録してしまったかもしれません…。この場合には特別優先券は発行不可となりますか？

• オルタナに登録されているメールアドレスであれば、複数回登録された場合でも1枠分の特別優先券を発行させていただきます。