発表資料

質疑応答

YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

【物件について】

ーなぜ名古屋のオフィスビルが投資対象なのでしょうか？東京都心駅近の築古ビルの方が引き合いが高く、利回りも良いのではないでしょうか？

• 当社ではこれまでもオフィスビル案件を継続的に検討しておりましたが、その中で本物件が結果としてオルタナ初のオフィス案件となりました。名古屋エリアのオフィスを選択した主な理由は以下の通りです。

・本物件は名古屋駅至近の名駅エリア（名古屋駅前エリア）に位置するハイグレードオフィスであり、直近5年間の平均稼働率は96％超、足元の稼働も目論見書ベースで99.4％（2025年8月末時点）と高水準であること

・名古屋オフィス市場は、新規供給が限定的な中で空室率の安定化や賃料の底打ちがみられるなど、賃貸需要が堅調と評価されていること

・不動産鑑定評価において、マーケット賃料と既存テナントの契約賃料との間に一定の賃料ギャップが確認されており、テナントの更新・入替のタイミングで賃料条件を見直す余地があると判断されたこと

・東京の築古オフィス等と比較した場合の修繕コストや競争環境も踏まえつつ、地域分散、アセットタイプ分散の観点から、当社ポートフォリオとの親和性が高いと評価したこと

• これらの点を総合的に勘案し、本物件をこのタイミングで取得することといたしました。なお、上記は物件および市場環境に関する評価のご説明であり、将来の運用成績や分配金水準をお約束するものではありませんので、あらかじめご了承ください。

ー持分割合が49.77%と過半数を占めていないことに対してリスクはありますか。

• 本件の投資対象不動産は、業務棟（オフィス棟）の3階～13階の区分所有部分（持分100％）＋1階仮眠室の共有持分約49.77％ならびに当該区分所有建物部分に付随する規約共用部分及び業務棟の敷地の共有持分（約49.77％）となります。本物件（業務棟及び駐車場棟を個別に又は総称して「本物件」といいます。）の持分割合が49.77％というのは、オフィス棟全体の区分所有部分の合計面積に対して、投資対象不動産が占める割合が約49.77％という意味となります。
  区分所有建物の性質上、建物全体にかかる重要事項は過半数決議となるため、当社単独では決められないというリスクがありますが、他の区分所有者はマスターリース運営主体である東京建物グループであり、建物全体の修繕、共用部の更新計画等において、利害が一致しているとアセット・マネージャーは考えています。
  
  

ー東京建物が同意しなければ区分所有持分は売却出来ないのではないでしょうか？

• 一般的には、他の区分所有権者の同意がなくとも、区分所有持分の売却は可能です。例えば、分譲マンションの一室を保有している場合に、他の区分所有権者の同意がなくても、自己の保有する一室を売却できるのと同様とお考え下さい。

ービル全体の中の投資対象フロアが決まっている点と、一方でビル全体の49.77%がリターンの対象という話がよく理解できませんでした。投資対象がビル全体である、というのとどう違うのでしょうか。

• 本ファンドが保有するのは、業務棟3～13階の専有部分の区分所有権＋敷地・共用部分の持分（いずれも約49.77%）です。法律上の所有権はこの範囲に限られます。

• 一方、賃貸運用は東京建物とのパススルー型マスターリースを採用。マスターリース会社から信託への支払賃料は「ビル全体の賃料等×約49.77%」で計算されるため、実質的にビル全体の経済に約49.77%参加する仕組みです。

• つまり、以下の整理となります。

・投資対象がフロアで決まっている＝法的な持ち物（専有部分）の範囲

・リターンがビル全体の49.77%＝お金の配分ルール（マスターリースで全体賃料に連動）

ーテナントとの契約は、定期建物賃貸借契約でしょうか。

• 本件は「定期建物賃貸借契約」ではなく、原則として「普通建物賃貸借契約」です。

• まず、本物件は東京建物株式会社とのパススルー型マスターリースで運用されており、エンドテナントととの賃貸借契約に基づく賃料が、東京建物から賃料としてパススルーで支払われるスキームです。

• また、東京建物とエンドテナントとの間の賃貸借契約も、普通賃貸借契約が中心になっています。（一部、定期建物賃貸借契約も存在します。）

• 本件は更新なしで満了時に原則として賃貸借契約が終了する定期建物賃貸借契約ではなく、通常のオフィス賃貸借の枠組み（普通建物賃貸借契約）で、一定の通知期間や自動更新の取り決めがある契約形態です。

ー既存テナントとの平均残存賃貸借期間はどれほどでしょうか。

• 既存テナントとの平均残存賃貸借期間は開示しておりませんので、お伝えすることができません。

• 参考までに、年別の契約期間満了到来面積の割合は以下のとおりで、2026年以降は毎年おおむね約4割のテナントで更新・条件見直しの機会が到来します。

• なお、日本の普通賃貸借契約では期間満了＝退去を意味せず、多くの場合は合意または黙示の更新により継続します（退去の有無は個別協議の結果により決まるため、現時点では未定です）。

• 「更新」：普通賃貸借の慣行上、期間満了時に契約が継続されるケースを含みます。

※普通建物賃貸借契約を締結している既存エンドテナントについて、現契約の内容のまま更新を継続することを前提として算出しています。

ー賃料の上昇可能性があるとのことですが、既存テナントの契約更新がいつになっているのか件数と時期を教えてください。また、契約更改前に価格交渉をしているのかどうかもご教示ください。

• 既存テナントとの契約更新について、詳細な件数と時期は開示しておりませんので、お伝えすることができません。

• 参考までに年別の契約満了面積の割合については、前段のご質問への回答をご参照ください。

• 契約更改前の価格交渉については行っていく方針です。

ー賃料が安いから稼働率が高いだけで賃料を上げたら稼働率が下がるのではないでしょうか？

• 一時的に稼働率や賃料収入が変動する可能性はありますが、「賃料を上げると高い確率で退去が発生する」といった具体的な退去確率や将来の稼働率については、将来の見通しに関わるため数値等でお示しすることはできません。恐れ入りますが、あらかじめご了承くださいますようお願い申し上げます。

• そのうえで、本物件については、以下のような運用方針をアセット・マネージャーは想定しています。

・一斉に賃料を引き上げて稼働率を大きく落とすような運用は想定していないこと

・既存テナントとの契約更新時には、テナントが継続利用しやすい範囲を踏まえつつ、賃料ギャップを意識して段階的な見直しを検討すること

・退去が発生した区画については、新規リーシングの際に周辺の市場賃料水準を踏まえて募集条件を設定し、稼働を維持しながら賃料水準の是正を図ること

ー2009年築と竣工から一定程度経過していますがこのタイミングでの取得と案件組成に至った経緯と出口戦略を教えてください。

• 本物件は2009年竣工、名古屋駅至近の名古屋駅エリア（名古屋駅前エリア）に位置するハイグレードオフィスで、足元の稼働も99％台（目論見書:2025年8月末時点で99.4％）と高水準にあります。近年、名古屋オフィス市場は、今後の新規供給も限定的であり、空室率の安定化とともに賃料が底打ちし、緩やかな上昇局面へ移行しており、テナントの更新・新規成約におけるオフィス賃料も回復基調にあります。さらに、名古屋駅前の大規模再開発が段階的に進捗することで駅機能・歩行者動線・商業集積が強化され、当該エリア全体の利便性と集客力は今後一段と向上する見込みです。こうしたマクロ・ミクロ双方の追い風の下で、本物件は「高稼働×名古屋駅立地」という安定的な初速を確保しつつ、市場回復に伴う賃料改定の恩恵を受けやすいポジションにあります。すなわち、足元はディフェンシブ（高稼働によるキャッシュフロー安定）でありながら、中期は再開発効果の逓増によりテナント需要と賃料のアップサイドを享受できる、このように「安定と成長の両取り」が期待できると判断したことが、本件をこのタイミングで取得に至った経緯です。

• 本件の出口戦略は、運用期間中に既存テナントの賃料と市場賃料との賃料ギャップを計画的に縮小し、本物件のNOI（純収益）を段階的に引き上げたうえで、改定後の安定したキャッシュフローを根拠に機関投資家への売却を行うことです。今後約5年で更新・再契約機会が一巡するスケジュールを活用し、各テナントの更新期に合わせて上方改定（必要に応じて段階的ステップアップや適切なインセンティブ）を実行しつつ、高い稼働の維持を図ります。これにより、賃料改定が一巡して収益水準が安定した時点での売却を基本線としてアセット・マネージャーは考えています。
  
  

ー運用期間はどのように定めているのですか？

• 運用期間は、賃料改定が一巡して改定効果が十分に積み上がるまでの時間軸を基準に設定しており、概ね5年を目安としています。具体的には、テナントの更新・再契約機会が約5年でほぼ一巡するスケジュールを前提に、各更新タイミングで上方改定（必要に応じて段階的なステップアップや適切なインセンティブの活用）を進め、その成果が安定した賃料水準として確認できた時点を売却時期と位置づけています。なお、計画以上に改定が進んだ場合や、アセット・マネージャーの想定を相当程度上回る条件での購入提案が具体化した場合には、前倒しの売却・償還も検討される可能性はあります。

ー早期償還の考え方について。開始時の見込みと、それが具体的にどうなると早期償還に踏み切るのかの戦略を理解したい。

• 基本方針としては運用期間中に前述のとおり賃料ギャップを縮小していくことで本物件の賃料を最大化して収益性を高めたうえで売却を目指しますが、当社の想定売却価格を相当程度上回り投資家利益の最大化に資すると合理的に見込める具体的な購入提案（資金確度・条件確度が高い提案）を受けた場合には、アセット・マネージャーが例外的に早期売却・償還を実行する可能性はあります。

ーファンド運用中の図ではテナントさんから賃料を得ていましたが、マスターリースが東京建物さんなのでそちらから収益を得るのでしょうか？

• ご認識の通り、実際に賃料を支払うのは「東京建物（マスターリース会社）」です。

• エンドテナントから集めた賃料は一度マスターリース会社に入り、同社から本ファンド（受託者）へパススルーで支払われます。支払額は「ビル全体の賃料等×約49.77％」で算定されます。

ー売却益について、MDMと個人投資家の取り分割合はどの程度でしょうか？ファンド終了（償還）時の図を見る限り、記載されていません。

• 「MDMと投資家で売却益を○：○で山分け」という固定比率はありません。

• 売却代金は、費用・手数料・借入返済などを差し引いた残りが投資家（受益者）に分配されます。一方でMDM（アセット・マネージャー）はあらかじめ定められた報酬のみを受け取ります（売却時の固定報酬＋条件を満たしたときの成功報酬）。

• 詳細は目論見書をご確認ください。

ービルの評価額が半分になった場合は２倍レバレッジの負債で利回りを向上させているため、元本ゼロとなる認識でしょうか？

• 理屈のうえでは「評価額が半分」まで下がると、元本はゼロになる可能性があります。

• 売却代金はまずローン返済に充当され、返済後に残った金額が元本償還や最終配当の原資になる仕組みだからです。

• 仕組み（なぜそうなる？）

当ファンドの初期LTV（負債比率）は約59.4％。つまり「資産100＝借入59.4＋出資40.6」というイメージです。

価格が下がると影響が拡大する（レバレッジ効果）ため、下落幅が大きい局面では出資部分から先に毀損しやすくなります。

さらに、売却前でもローン契約上の一定事由が生じると配当停止や強制売却が起こり得ます。

• イメージ

初期：資産100、借入59.4、出資40.6（LTV=59.4%）

仮に評価額が50（＝半分）まで下落

• 売却代金50はまず借入59.4の返済に充当 → 不足9.4

• 出資への配分は残らず（元本0）、むしろローン側にも不足が発生する水準です。

• 補足

借入は「責任財産限定特約付き」（ノンリコース型）。原則として、投資家個人が追加で支払う義務はありません（損失は当該信託財産の範囲内）。

元本や配当は保証されません。最終償還も売却機会・売却価格に左右されます。

• まとめ

レバレッジにより利回りを押し上げる効果がある一方で、大幅な価格下落時には元本がゼロになるリスクがあります。

ただし、責任は信託財産に限定され、投資家が追加負担を求められる設計ではありません。

※上記は極端な想定です。実際の運用では、賃貸収益・物件売却の最適化、リファイナンス方針、配当方針等により下振れの緩和を図る設計です。

ー満期時の売却損の確定ですが、リーマンショック後のように売却先すら見つからないような暴落に見舞われたときはどのようになりますか？

• 売却が難しい局面では、①運用期間の延長（最長約1.5年）や②借入のリファイナンス等で時間を確保し、その間に売却を最優先で進めます。それでも難しい場合はレンダー（貸し手）による強制売却や、信託契約に基づく合理的価格での売却に移行する可能性があります。結果として元本が毀損またはゼロとなる可能性があります。

• 具体的な対応ステップ

1.期限前～満期周辺：売却を模索

原則は2031年8月期での売却方針ですが、状況次第で早期売却も検討します（お客様の利益最大化に資すると判断する売却機会があれば前倒し）。

2.売却が困難な場合：運用期間を延長＋リファイナンス

最長約1.5年（～2033年2月1日）の延長を決定し、リファイナンスを行った上で、延長期間は償還を優先した売却活動を継続します。

3.さらに厳しい場合：強制売却の可能性

期限の利益喪失や財務制限条項違反など強制売却事由が生じたときは、レンダーが売却権限を取得し、売却が実行される場合があります。

4.信託の終了プロセスでも売却を徹底

万一、不動産信託が終了して不動産が受託者に移った場合でも、原則60日以内に合理的な価格で売却する取り決めです（やむを得ない場合の取り扱い）。

• 投資家リターンへの影響（注意点）

売却代金はまずローン返済に充当されます。そのため売却価格が低いと元本の償還額が減少またはゼロになる可能性があります。

延長しても高値売却は保証されません。市況次第では廉価での売却となる可能性もあります。

不動産は流動性が低い資産であり、適切な時期・価格での売却が困難となることがあります。

• 補足

借入は責任財産限定特約付き（ノンリコース）で、基本的に損失は当該信託財産の範囲内に限定されます。

※元本や配当は保証されません。

• まとめ

リーマンショック時のような暴落で買い手不在となっても、運用期間の延長＋リファイナンスで時間を確保しつつ売却を最優先。それでも難しい場合は強制売却や合理的価格での売却に移行し、売却代金はまず借入返済に充当されます。結果として元本は毀損またはゼロとなる可能性がありますが、投資家に追加負担が発生する仕組みではありません。

ー民法上、個人投資家の権利は何になりますか？所有権は誰になりますか？

• 個人投資家が持つのは「不動産そのものの所有権」ではなく、信託に対する信託法上の「受益権」です。

• 不動産の所有権（名義）は信託の受託者にあります。ただしその不動産は受益者（投資家）のために所有・管理・処分されます。

• オルタナの商品は、「受益証券発行信託」という仕組みを活用し、デジタル証券（ST）という形で小口化を実現し、お客様に投資の機会を提供しております。

• 受益証券発行信託について、以下のような二段階の信託構造を採用しております。

・川上信託：投資対象となる現物不動産を信託財産とし、信託銀行等が受託者となる信託

・川下信託：上記川上信託の不動産信託受益権を信託財産とし、投資家の皆様向けにデジタル証券（受益証券）を発行する信託

• ご参考：ALTERNAの不動産デジタル証券は、どのようなスキームで組成されていますか？

ー南海トラフ地震を想定しますと、名古屋近辺も被害甚大と考えられます。建物構造、保険等の対策はいかがですか？

• 名古屋プライムセントラルタワーの耐震性に関する情報は以下の通りです。

• 耐震基準

本物件は、建築基準法の新耐震基準（1981年（昭和56年）以降の基準）を満たしています。新耐震基準とは、1981年（昭和56年）6月1日施行の建築基準法改正によって導入された、大地震に対して建物が倒壊しないことを前提とした耐震設計の基準です。震度6〜7程度の大地震が起きても、建物が倒壊・崩壊せず、人命を守ることを目的としています。

• 地震リスク評価（地震PML）

地震による被害想定の指標となる「地震PML」は1.4％と評価されています（SOMPO リスクマネジメント株式会社の調査）。

• 地震PMLとは？

地震PMLは、大地震が発生した際に想定される最大損害率を示す指標で、数値が低いほどリスクが低いとされます。一般に地震PMLが15％以下であれば、地震によるリスクは相対的に低いと考えられており、本物件のPMLは1.4％なので、大きな懸念はないとアセット・マネージャーは評価しています。

• 保険等について

火災保険は投資対象不動産に対して基本的に付保されており、火災や風災・水災などの天災については契約範囲内で補償されます。

一方で、地震による被害（地震・噴火・津波）、およびそれによる火災や損壊については、地震保険に加入していなければ補償されません。加入の有無はPML評価によって判断されており、本物件では付保されていません。

【再開発、リニア開通について】

ー名古屋駅前の再開発計画に伴い、名鉄等が新たにオフィスビルを建設しますが、本件のプライムオフィスは将来的にこの新築オフィスと競合するのでしょうか。

• 名古屋駅前の名鉄再開発で新築・大型のハイグレードオフィスの供給は予定されていますが、本格的な影響は2033年度以降です。

• 本物件は、賃料水準や規模ニーズの違いを活かせば十分に住み分けが可能であると考えています。

• 今後も市況・開発進捗をモニタリングし、出口（売却/保有延長）の柔軟性を確保して運用を行ってまいります。

ーリニア開通延期による経済的影響はどのように見ていますか。

• リニアの開通延期は「プラスの到来が後ろへずれる」影響であると考えています。 足元で物件価値や賃料が大きく下がる話ではなく、名古屋エリアのさらなる活性化・人流増の追い風が来る時期が後ろ倒しになる、という認識です。

• JR東海から東京-名古屋の開業時期を2035年頃、総事業費約11兆円と見込む発表・報道が出ています（2025年10月時点）。

【募集金額について】

ー募集金額が集まらなかった場合はスポンサーが不足分を拠出するのですか？

• 本件は「一般受益権の取扱兼引受契約」に基づく買取引受です。幹事証券が当初に全額を取得し、投資家へ販売します。よって、募集未達が生じてもスポンサーによる不足分拠出は想定していません。

ー大和証券での募集分の方が多いですが、なぜでしょうか。

• 各社で募集金額を調整し、現在の配分に至っております。

【税制について】

ー2026年4月1日以降の利益超過分配の課税に関する説明がいまいちピンとこないので少し解説していただきたいです。

改正法適用後（2026年４月１日以降）について

• 改正法適用後（2026年4月1日以降）の特定受益証券発行信託では、信託計算期間における当期未処分利益を超える額の投資家（受益者）への分配（利益を原資としない分配）について、収益の分配ではなく元本の払戻しとして取り扱うこととなりました。元本の払戻しが行われた場合、税法上は受益権の一部が譲渡されたものとみなされ、交付を受けた金銭の額を譲渡収入、受益権の帳簿価額に元本減少割合を乗じて計算した金額を譲渡原価とし、その差額が生じる場合は譲渡所得とみなされることとなります。分配時に譲渡所得が発生する場合、一般口座及び特定口座（源泉徴収なし）ご利用のお客様は、原則として確定申告が必要となりますので、ご留意下さい。

【その他】

ー以前の説明会で言ってたと思うが、不動産以外のオルタナティブ投資物件はいつ頃発表になるのか？

• ご認識の通り、今後は投資家の皆様のニーズや市場動向を踏まえ、不動産以外の多様なオルタナティブ資産の取り扱いも検討しております。

• しかし、現時点で案件の内容や公開日を具体的にお伝えすることは難しい状況です。

• 今後も皆さまに魅力ある投資機会をご提供できるよう努めてまいりますので、引き続きご意見やご要望がございましたら、お気軽にお寄せください。