発表資料

質疑応答

【物件について】

ーインフレ下での、費用の見積もり（変動金利や賃貸費用など）の妥当性、出口先としてどういった先を想定しているかについても知りたい。また実際のホテルの稼働率とADR推移を教えてほしい。

• 現状、金利上昇の可能性もあることから一定の上昇も見据えた計画を立てております。

• 各種費用は、見積や過去案件などと比較し計画を作っております。

• ホテルの稼働率及びADRの推移については非開示になっているため、お答えすることができません。

• 売却活動については、5年弱の運用期間の中で、マーケット環境を見据えながら行ってまいります。現状は、まだ運用開始直後であり売却活動は行っておりません。

• 出口先については、第三者の機関投資家等を想定しております。

  
  

ー前回募集時からの物件の状況の変化・アップデート、前回からの募集条件の違いについて知りたい。

• 前回募集開始時（2025年2月の当初募集）から、物件においては特に変化はございません。ご入金単位としても10万円単位（10万円から）で変更ありません。ただし内訳として、本件を含む再販売の案件については手数料相当分はなく、購入対価のみとなっています。残運用期間は短くなっておりますが、それ以外には違いございません。
  

ー懸念材料として、万一東海沖地震が現実に起きた場合の見解をお聞きできますか？

• オルタナでは災害等による建物の損害及び収益の減少などのリスクの低減を図るため、対象不動産には、損害保険（火災保険・賠償責任保険・利益保険等）を付保しています。ただし、地震保険については、本物件のPMLの水準を考慮して付保していません。

• 地震リスクについては、ファンド組成時に各物件毎に地震リスク診断を行っており、その地震リスク診断の中で、PMLという数値を確認しています。PMLは、Probable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15％以下であれば、不動産・REIT業界では、地震保険を付保しないという慣行があります。本物件でも、PMLが15％以下の物件であることを確認しているため、地震保険を付保しない方針としました。

• ただし、PMLが低いからといって地震リスクが完全になくなるわけではなく、想定を上回る大規模地震が起こる可能性も否定できません。

• 本件では、地震により物件が大きな被害を受けるリスクは低いと考えられること、さらに地震保険は、火災保険よりも保険料が高額になることから、費用対効果を考えて、地震保険を付保しないという判断をしております。

• ただし、地震リスクを完全に回避する手段はなく、最終的にリスクを許容するかどうかは、投資家の皆様のご判断になるかと考えています。目論見書には、各物件のPMLを含めた詳細な情報を記載しております。投資家の皆様は、ご自身のリスク許容度や物件の分散状況・保険の付保方針などを踏まえ、地震リスクを含む災害リスクの程度を十分にご検討いただき、ご判断ください。

＜※PMLについて＞

■(地震)PMLとは？

• 予想最大損失 （Probable Maximum Loss) のことで、「地震被害リスク」を定量化する手法の1つです。

■誰が計算するの？

• 第三者のリスクコンサルティング会社が計算します。本案件は、東京海上ディーアール株式会社が計算したものです。

■どうやって計算するの？

• 一般的には、建物の再調達価格（建物を再度新築した場合の価格）を算出し、それに対して一定期間（主に475年）*に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。

■どれくらいが一般的なの？**

• REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的です。

• 尚、本案件の投資対象不動産のPMLは2.0％となっております。

   * 参考：一般社団法人 不動産証券化協会 資料

   **目安となる基準は当社独自の見解に基づくものであり、企業によって異なる判断基準がある場合があります。

【想定利回りについて】

ー先に新発された銀座の案件や川崎の案件に比べて想定利回りが若干低い理由を教えてほしい。

• 想定利回りは、案件の立地、築年数、収益構造等様々な要素によって決まることになります。

• 汐留案件は東京23区の港区に位置します。三菱地所グループが長期賃借する安定性を考慮すれば、J-REIT含む不動産ファンド全体の保有物件と比較しても希少な物件だと考えています。

  
  

ー利回りが上振れする可能性はありますか？

• 一般的に、分配金は実績キャッシュフローに連動するため、上振れの要因（例：稼働・単価の想定超過、運営費の抑制、金利低下 等）が重なれば分配金が増加する可能性はあります。逆に、稼働低下・費用増・金利上昇等により下振れする可能性もあり得ます。

• 本商品は期中において借入金の元本の一部を定期的に返済することとされています。その結果、元本の返済と共に利息の支払いが減少していくため、 想定分配金利回りが次第に上昇する見込み*です。詳細は案件詳細ページ、概要タブの「本商品の収益イメージ」をご覧ください。

• なお、想定利回りは売却損益（キャピタルゲイン/ロス）は含まないため、運用終了時の売却結果はトータルリターンに影響しますが、想定利回りには織り込まれていません。

*募集時点での想定を表しており、金利の変動、物件の稼働状況の変動、利息以外の経常費用の変動などの影響で変更となる場合があります。

【オルタナ全般について】

ー今色々話題のクラウドファンディングとの違いが、いまいちわからないので教えてください。

• オルタナで取り扱う商品は不動産の信託受益権をデジタル証券（ST）化したもので、金融商品取引法上の一項有価証券として位置づけられます。一般的な不動産クラファンと比べ、(1)利回り表示が配当益のみ（売却益は利回りとして織り込んでいない）、(2)分配金は「申告分離課税（配当所得）」を選択することで税率が一定となる、(3)運用期間が長め（目安5年程度）、(4)年2回程度の「売却申込（当社買取）機会」が設けられる（※上場株のような常時売買はできません）、(5)充実した情報開示（投資対象物件や資金用途、予想分配金利回りの前提となる業績予想など）が主な相違です。

• 詳細はFAQをご参照ください。

ー基本的にインカムゲインを期待する投資ですが、キャピタルゲインも期待できますか？その客観的根拠はありますか？

• 本商品は、募集時にお示ししたインカムゲインの実現を最優先に、稼働や賃料、費用をきめ細かく管理して運用します。

• そのうえで、投資金額の満額以上の償還を目指し、期中から売却先候補と対話を重ね、売却時期を慎重に見極めます。

• ご参考までに、これまで当社の組成した公募ファンドにおいては早期償還事例が３件出ており、いずれも募集時の想定を上回る実績利回りを実現しました。（一部商品は、当社以外の証券会社経由で販売されたものです）

ー浅草の案件で償還時に元本売却損が生じました。分配と合わせたトータルでは利益があるとはいえ、売却損がある状況での売却は今後もあるのでしょうか。

• 実態としては浅草案件はキャピタルゲインが発生していますが、現状の会計のルールに従いますと、案件組成時の手数料等は元本から差し引かれてしまうことになっている一方、キャピタルゲインなどは配当として表示されるため、償還時には売却損が発生しているような内訳表示となってしまっています。

• アセットマネージャーとしては、元本ならびに利益配当の合計額が最大となるように運用を行っており、浅草の案件に関しては当初発行価格（1 口当たり 100,000 円）に対して、信託期間累計で、投資元本を含めて 1 口当たり 107,644 円（税引き前）の分配・償還となりました。

本案件詳細はこちらからご覧ください。

ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。

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