発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.他の案件と比較し利回りが低いのは、学生マンションで高額家賃や家賃上昇が見込めないからでしょうか？それとも借入金利上昇で利回りが見込めないのでしょうか？

• 利回りが低めとなっている大きな要因は立地です。本物件が所在する文京区目白台は、住宅地として人気が高く、新たな供給も限られるエリアです。このようなエリアの不動産は、賃料収入に比べて取得価格が高くなりやすく、利回りが低めになる傾向があります。

• また、借入金利の上昇も利回りに影響しています。

Q.今後金利が1%上昇した場合の予想利回りを教えてください。

• 将来の金利水準に応じた想定利回りについては、開示しておりません。ただし、金利の上昇が直接的に利回りに反映されるわけではなく、影響の程度は借入金額や金利の見直し時期など、複数の要素によって異なります。なお、本ファンドの収支計画は、将来の金利上昇を一定程度見込んだ上で策定しております。

• なお、想定を上回る金利上昇があった場合には、分配金が減少する可能性があります。詳しくは目論見書の「投資リスク」をご確認ください。

Q.個人向け10年もの国債の利回りが2％に近づいている現在、いくら安定しているレジデンスタイプのSTとはいえ、3.0％の利回りというのはリスクプレミアムとしては物足りないのではと感じてしまいます。金利が上昇していることも踏まえて、MDMのお考えをお聞かせください。

• 当社では、不動産への投資を、分配金を受け取る利回り商品としてだけでなく、インフレに備えて実物資産を持つ手段としても捉えています。現金や国債は、元本が戻ってきても、物価が上がればその分だけ実質的な価値が目減りします。一方、不動産は土地・建物という実物資産のため、建築費や地価、周辺賃料などの上昇が、将来の資産価値や賃料水準に反映される余地があります。

• 本ファンドは短期的な値上がりを狙う商品ではなく、保有期間中に分配金を受け取りながら、実物資産を通じて長期的なインフレに備えることを目指しています。ただし、金利の上昇は不動産価格の下落要因となる可能性もあり、元本や分配金が保証されるものではない点にはご留意ください。

Q.売却時の地価上昇が今後も見込める物件でしょうか？出口戦略、キャピタルゲインに相当魅力がなければ厳しいのでは？

• 売却時の不動産価格やキャピタルゲインについては、将来の市況により変動するため、見通しをお示しすることはできません。

• そのうえで、本物件は売却時にも一定の競争力を持つ資産と考えております。文京区目白台という人気が高く新規供給の限られるエリアに立地し、2025年竣工の築浅物件であること、また学生マンション運営の大手であるジェイ・エス・ビーによる長期の賃貸借契約があることは、売却時に買い手から評価されやすい要素と考えております。

• なお、売却価格によっては損失が生じる可能性があります。

Q.学生マンションの利用料金の相場がわからないのですが、本物件はあえて分ければ「高級」「中級」「庶民的」のどれにあたるのでしょうか。

• 一例ですが、首都圏の私立大学に通う下宿生の家賃平均は約7.2万円*との調査結果があります。一方、「テラスカレッジ文京護国寺」の募集サイトによれば、募集賃料は月額8万円台半ば〜10万円台半ば（2026年10月時点）であり、平均と比べると高めの水準といえます。

• ただし、本物件は文京区目白台という立地、築浅・家具家電付きで独自のセキュリティシステムを有するなどの特徴を備えており、こうした点を踏まえると、賃料は競争力のある水準と考えられます。

  *出所：東京私大教連「私立大学新入生の家計負担調査」（2025年度）

Q.本件の取得経緯や売主の背景（売却動機）、また他社競合を退けて取得に至った御社独自のソーシング力についてご教示ください。

• 本物件は、売主様とのやり取りの中で取得機会を得た案件です。売主様の売却事情や取得に至る交渉の経緯については、守秘義務の観点から、回答を差し控えさせていただきます。

• 当社はこれまで、住宅、ホテル、商業施設など多様なアセットを対象に、不動産セキュリティトークンを継続して組成・運用してまいりました。こうした取組みを通じて培った不動産会社様とのネットワークや、アセットを評価する知見が、今回の取得機会にもつながっているものと考えております。

Q.一口単位で手数料が掛かるのでしょうか。また、最大購入口数及び最大金額の制限はありますか。

• 手数料は1口当たり400円（税込440円）となっています。最大投資金額について、ネット上でご購入いただく際は、システム上の制約が2億円までのため、それ以上の購入を希望される際はご相談ください。

【オルタナについて】

Q.いま税金をオルタナのほうでお支払いしていただいていますが、確定申告を自分ですれば、オルタナ分を入れて株と損益通算可能ですか？

• オルタナで「特定口座（源泉徴収あり）」を選択している場合でも、確定申告をすることで、他社口座における上場株式等の配当金等や譲渡損益と損益通算することが可能です。

• なお、この内容は2026年4月時点の税法に基づくものです。詳しくはお近くの税務署または税理士にご相談ください。

Q.社長も全商品購入されているのでしょうか？

• これまでのオルタナの商品について、全てに申し込んでおります。ただ、投資家の皆様と同様に抽選もあるため、全ての案件を購入できているわけではありません。