発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.地震・液状化・地盤沈下・高潮・火災等の災害リスクはどの程度か。損壊時の対応も含めて教えてください。

• 地震リスクについては、ファンド組成時に物件ごとに地震リスク診断を行っており、その中でPMLを確認しています。PMLはProbable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15%以下であれば、不動産・REIT業界では地震保険を付保しないという慣行があります。本物件のPMLは1.9%（SOMPOリスクマネジメント株式会社による調査）です。

• ただし、PMLが低いことは、地震リスクがないことを意味するものではありません。想定を上回る地震やその他の災害が発生した場合、建物・設備の修繕費、稼働率、賃料収入、分配金、元本償還に影響する可能性があります。

• 高潮・浸水については、品川区の高潮浸水ハザードマップ上、過去最大級の高潮が発生した場合に1m以上3m未満の浸水が想定されるエリアに含まれます。液状化、地盤沈下、火災、事故時の保険付保方針等を含む詳細は、目論見書の特記事項および投資リスクをご確認ください。

Q.本商品の最大のリスクは何ですか。

• 本商品のリスクは複数あり、一概に「最大のリスク」を挙げることは難しいですが、本商品において特にご留意いただきたいリスクの一つは、運用終了時に想定した価格で売却できないこと、または想定した時期に売却できないことです。

• 本物件はオフィスとホテルを用途とする大規模複合物件であり、オフィスは機関投資家にとって主要な投資対象の一つですが、売却価格や売却時期は、不動産市況、金融環境、物件の収益力、買主候補の投資方針等に左右されます。

• これに加えて、ホテル部分の賃料はホテル運営利益に連動する完全変動賃料であるため、ホテル運営成績の変動が本件全体の収益に直接影響し得る点も重要なリスクと認識しております。

Q.想定売却先や前倒し売却の判断基準を教えてください。

• 現時点で個別の売却先を確定・開示しているものではありません。一般的には、オフィス・ホテル等の不動産を投資対象とする不動産ファンド、REIT、事業会社、機関投資家等が候補となり得ます。

• 前倒し売却については、投資家利益の最大化に資すると合理的に見込まれる具体的な購入提案等がある場合に検討しますが、あらかじめ一律の数値基準を設けているものではありません。

Q.オフィスの空室率、賃料更新余地をどう見ていますか。

• 本物件のオフィス階層は、2026年5月末時点で上場企業およびそのグループ会社を中心に構成されており、2021年6月から2026年5月までの平均稼働率は約98.5％と、足元まで安定した稼働を維持しております。

• 賃料更新余地については、オフィス部分の平均賃料ギャップがマーケット賃料比で−5.8％となっており、マーケット賃料を下回るテナントについては、更新時に一定の賃料見直し余地があるものとアセット・マネージャーは考えております。

Q.品川駅周辺の再開発に伴う競争をどう見ていますか。

• 品川駅周辺の再開発との関係では、本物件と品川駅エリアは明確に差別化されていると考えております。品川シーサイドエリアは、交通利便性と賃料水準のバランスに優れた立地であり、品川駅周辺と比較して相対的に賃料を抑えてオフィスを借りることが可能です。

• そのため、一定規模のフロアを必要とするテナントニーズとも合致しており、再開発エリアの競合がある中でも、独自の需要を取り込める可能性があると評価しています。

Q.品川シーサイドの交通利便性をどう見ていますか。

• 本物件は、りんかい線「品川シーサイド駅」に地下で直結しており、渋谷・新宿・池袋方面へ乗り換えなしでアクセスでき、さらに品川駅や羽田空港へもアクセスしやすい立地です。

• 加えて、品川シーサイドイーストタワー前のロータリーからリムジンバスも利用でき、羽田空港からの広域移動にも対応しやすい点が特徴です。

Q.ホテル部分の完全変動賃料はなぜ採用したのか。稼働低下・原油高・競合ホテルとの比較によるリスクをどう見ていますか。

• 完全変動賃料を採用しているのは、好調な東京のホテル市況の恩恵を取り込みやすいことに加え、本物件がオフィス、ホテル、商業、駐車場から成る複合用途物件であり、収益源が分散されているため、リスクも分散されていると考えているためです。

• また、物価上昇や金利上昇等により費用が増加する局面においても、変動賃料が含まれることで収益の下支えがしやすい構造であると考えております。

• さらに、ホテル運営についても堅調な成績を確認しており、国内需要の取り込みに強みを有することから、アセット・マネージャーとしては競争力のあるホテルと評価しております。

• 以上を踏まえ、アセット・マネージャーとしては、完全変動賃料の採用が投資家利益の最大化につながると考えております。

Q.リブランド前のホテル運営会社が手放した理由や、現在のホテル運営方針について教えてください。

• リブランド前の運営会社やブランド変更の個別経緯については、個別企業の経営判断や契約条件に関わる内容を含むため、非開示とさせていただきます。

• ホテルの運営方針については、強みである国内顧客を継続的に取り込みつつ、市況動向に応じて柔軟に戦略を見直し、適切なコスト管理を行うことで、ホテル運営収支の最大化を目指す方針です。

Q.マスターリースがパススルーであれば、マスターリース会社を入れる必要があるのでしょうか。

• マスターリース会社を介することで、賃貸借関係の管理、テナント対応、賃料収受、物件運営上の実務を一元化しやすくなる面があります。

• パススルー型のマスターリースでは、固定賃料型のようにマスターリース会社が賃料変動リスクを負う仕組みではありませんが、運営管理の実務面や契約構造を踏まえて採用しているものです。

Q.賃料/GOP、金利上昇、利上げにより想定利回りが下がる可能性はありますか。

• 想定利回りは保証されたものではなく、ホテルGOP、オフィス賃料、金利、運営費、売却時の市場環境等により変動する可能性があります。募集時点で想定している金利含む経常費用、物件の稼働状況に変動はない前提で、ホテルGOPが約10%変動した場合、想定利回りにはおおむね±0.5%程度の影響が生じる想定です。

• 金利についても、借入金利が上昇した場合には支払利息が増加し、分配金の原資に影響する可能性があります。想定利回りは募集時点の前提に基づくものであり、日銀の利上げや市場金利の変動により、実績が想定を下回る可能性があります。

Q.販売手数料や、購入から運用終了後の入金までの期間を踏まえた実質利回りはどの程度ですか。

• 募集時に表示する想定利回りは、想定運用期間中の分配金をもとに年率換算した予想値であり、表示された想定利回りからさらに販売手数料が差し引かれるものではありません。ただし、入金時の振込手数料等はお客様負担となる場合があります。

• また、想定利回りには、運用終了時の売却益は含まれていません。実際の利回りは、申込・入金タイミング、当選口数、税金、売却・償還時期等により異なります。

• なお、運用期間中に売却申込を行う場合の売却手数料については、通常、基準価額の約3%が控除され、受取金額は基準価額の約97%となります。ただし、売却できることや売却時期は保証されません。

Q.元本払戻金（利益超過分配）を配当利回りに含める理由を教えてください。

• 予想分配金利回りは、投資家の皆さまに分配される予定キャッシュフローをもとに算出しています。元本払戻金（利益超過分配）は、会計上の利益を超えて行われる分配であり、元本の一部払戻しに該当しますが、投資家の皆さまに実際に分配されるキャッシュフローであるため、予想分配金利回りに含めて表示する場合があります。

• 元本払戻金が含まれる場合でも、直ちに賃料収入がないことや物件の収益力が低いことを意味するものではありません。

Q.元本払戻金（利益超過分配）がある場合の元本毀損リスクについて教えてください。

• 本商品は元本保証ではありません。元本払戻金が含まれること自体が直ちに元本毀損を意味するものではありませんが、物件売却価格や運用実績によっては、元本の一部または全部に損失が生じる可能性があります。

Q.今回は大和証券が大半を販売するようですが、今後もこのような物件は増える可能性はありますか？

• 本案件が大型物件であることを踏まえ、他の証券会社にもご協力いただきながら組成を目指しているものです。今後も大型案件を扱う際には、他社証券会社と共同で募集する可能性があります。

Q.募集開始時刻が早すぎます。先着での募集枠に1人あたりの上限はありますか。

• 仮申込受付を午前7時から開始していることにつきましては、より多くのお客様がご自身のご都合に合わせてお手続きいただけるよう、利便性やサービス全体の運営等を総合的に考慮したうえで設定しております。いただいたご意見は、今後のご案内方法や情報開示のあり方を検討するうえでの重要なご意見とさせていただきます。

• 先着での募集枠に1人あたりの上限はありません。

Q.現売主が短期保有で売却する理由と、前回取得価格・今回取得価格の妥当性を教えてください。

• 現売主が本件を短期保有後に売却する理由や前回取得価格の詳細については、売主の個別事情や取引条件に関わるため、非開示とさせていただきます。

• 一方で、本件の価格妥当性については、第三者鑑定評価、足元のNOI、テナント属性、稼働状況、ホテル運営利益、必要CAPEX等を踏まえて確認しています。本案件では、2026年6月30日時点の鑑定評価額が424億円であることを開示しています。

Q.旧東海道との地域連携や横浜国際園芸博覧会など、周辺イベント・地域施策による需要増をどう見ていますか。

• 品川シーサイド周辺は、品川駅・羽田空港方面へのアクセス、周辺オフィスの集積、臨海部の開発動向等により、オフィス・ホテル双方で一定の需要が期待できるエリアと考えています。旧東海道等との地域連携や周辺イベントについても、地域の認知度向上や宿泊需要の喚起につながる可能性があると考えています。

• 一方で、こうした外部イベントや地域施策による需要増は、開催内容、来訪者数、競合ホテルの供給状況等に左右されます。そのため、収支計画においては過度に織り込まず、足元の運営実績や周辺需要を踏まえて慎重に見ています。

Q.建築年はいつですか。

• 品川シーサイドイーストタワーは、2004年8月竣工の建物です。

Q.満期時の予定借入残高を教えてください。

• 目論見書上、本借入れの借入予定金額は25,290百万円（252.9億円）です。本借入れについては、運用期間中に定期的な元本返済を行う予定はなく、原則として物件売却時に売却代金を原資として一括返済する想定です。

• 本借入れの予定返済期日は2031年8月31日、最終返済期日は2032年8月31日とされているため、期限前弁済等がない前提では、予定返済期日時点の返済対象となる借入残高は25,290百万円です。

• なお、別途619百万円の消費税ローンについては、2028年8月31日が予定返済期日とされています。

【オルタナについて】

Q.オルタナにはSPC等による倒産隔離の仕組みがありますか。

• オルタナの商品では、デジタル証券の裏付けとなる資産を受託者が保有していますが、受託者はこれを信託財産として保有するため、他のスキーム関係者はもちろん、受託者からも倒産隔離が図られています。

• また、金融商品取引法上、お客様からお預かりしている金銭や有価証券といった資産を当社の固有財産と区分して管理することが当社を含む証券会社には義務付けられているため（分別管理義務）、お客様の資産についても、当社からの倒産隔離が図られています。

Q.特定口座（源泉徴収あり）で、株式との損益通算をしたい場合はどうすればよいですか。

• 税務上の取扱いは、お客様の口座区分、他の取引状況、分配金の内訳等により異なります。特定口座の源泉徴収ありを選択いただくと、原則として確定申告は不要ですが、必要に応じて確定申告を行うことも可能です。

• 株式等との損益通算を含め、確定申告の要否や源泉徴収あり・なしの選択については、個別の税務判断となります。最終的な税制上の取扱いについては、所轄の税務署または税理士にご相談ください。

Q.J-REITを買う場合と比べて、オルタナの商品を購入するメリットは何ですか。

• J-REITは上場市場で売買できるため流動性が高く、キャピタルゲインを狙える可能性もあります。一方で、市場価格の変動を日々受けるため、短期的な価格変動も大きくなり得ます。

• オルタナの商品は、不動産等の実物資産を裏付けとしたデジタル証券であり、案件ごとの投資対象、収支計画、想定利回り、リスク情報を確認したうえで、10万円程度から投資できる点が特徴です。一般的な不動産クラウドファンディングと比べても、一項有価証券としての位置づけ、申告分離課税の対象となり得る点、情報開示、売却申込機会などに特徴があります。

• ただし、オルタナの商品は上場株式やJ-REITのように常時売買できるものではなく、流動性・換金性には制約があります。上場商品とは性格が異なるため、ポートフォリオ全体の中で、分散投資の選択肢の一つとしてご検討いただけます。

【その他】

Q.三井物産デジタルAMの社員も案件に投資していますか（本案件に限らず）。

• はい、当社役職員も投資を行っています。

• なお、役職員による当社取扱商品への投資は、利益相反やインサイダー情報管理等に関する社内規程に基づき、適切に管理しています。