発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.物件の築年数は何年でしょうか。

• 2003年に建築されましたので、2026年時点で築23年となります。

Q.築年数を考慮すると運用期間中の大規模修繕が想定されます。分譲物件ですら修繕積立金の不足が問題視される昨今にあって、相対的に高リスクではありませんか？

• アセット・マネージャーは、運用期間中の大規模修繕を想定し、外部専門家による建物状況調査で見積もられた中長期修繕費用を参考に、保守的な水準の大規模修繕費用を、運用収支計画にあらかじめ織り込んでいます。

• なお、分譲マンションと本商品とでは、修繕費の管理の仕組みが構造的に異なります。分譲マンションでは、多数の区分所有者による合意形成や積立金の徴収に依存するため、積立金が不足しやすいという課題が指摘されています。一方、本商品では、前述の通り、大規模修繕費用を事前に確保しており、積立金の徴収に依存する体制となっておりません。

• 詳細は目論見書の「建物状況評価概要」等の記載をあわせてご確認ください。

Q.本件の想定利回りを得るための稼働率は何％を想定していますか？

• 想定稼働率の詳細は公表しておりませんが、足元の稼働実績とおおむね同水準と捉えていただければと思います。

• 足元の稼働率については、目論見書の「稼働率推移」をご覧ください。

Q.名古屋駅までバスで20分ほどとのことですが、同程度のアクセスにある賃貸物件は何件あるのでしょうか？

• 同程度のアクセスにある賃貸物件は、賃貸情報サイト等でいくつか確認されますが、本物件の規模や仕様とは大きく異なるものとなっています。そのため、近隣の賃貸物件と直接比較されるケースは少ないようです。

• 名古屋市内で見ても、本物件のような295戸を有する賃貸レジデンスは数件にとどまります。

Q.ゲンキー富船店の土地、建物もマンション同様に所有されているのですか？

• 本物件は住宅部分と1階店舗部分が一棟一体となった建物であり、店舗部分の土地・建物も住宅部分とあわせて今回の投資対象に含まれ、一体で保有いたします。

• なお、現時点で1階店舗部分には「生鮮館やまひこ」が入居しています。

Q.食品スーパーが入る前のテナントさんは何故撤退したのですか。そんなにいいところであれば撤退する理由がないと思いますが。

• 前テナントの撤退は、同社の経営方針に基づくご判断であったと伺っており、本物件の立地や集客環境に起因するものではないと認識しております。

Q.ウォーターフロントということですが、水害リスクはどの程度でしょうか。

• 本物件はハザードマップ上、洪水・内水・高潮の想定浸水区域に含まれ、津波災害警戒区域内にも所在します。詳細は目論見書の「特記事項」にてご確認ください。

Q.中川運河が至近ですが、過去浸水したことはありますか？目論見書にハザードマップへの言及はありますが、過去の歴史が知りたいです。

• 本物件の敷地における過去の実際の浸水履歴については、当社として公表している情報はございません。なお、災害リスクに関する詳細は、目論見書の「特記事項」および投資リスクの記載をご確認いただけますようお願いいたします。

Q.名古屋の物件は先般の東横インに続く案件ですが、地域の偏りがリスクとなる可能性があると考えることもできます。名古屋はリニア新幹線開業までに地価の高騰が見込まれるといったポジティブ要因になり得るでしょうか？

• お客様のポートフォリオにおいて、不動産投資が同一地域に集中すると、その地域の景気や賃貸需給、災害などの影響を受けやすくなり、リスク要因となり得ます。こうした偏りについては、保有資産全体のバランスのなかでご検討いただくことをおすすめします。

• リニア中央新幹線の開業は中長期的にポジティブな要素となり得ますが、当社はそうした将来の地価上昇を前提に収支計画を組んでおらず、足元の収益力や稼働状況に基づいて評価しております。

Q.金利上昇リスクの想定はどうなっていますか？

• 金利につきましては、現在の経済状況に鑑み、今後一定の金利上昇を予想し、その前提で予想数値を算出しております。ただし、想定外に上昇した場合には、事業計画通りの運営に影響が出る可能性も否定できません。

• 今後の金利動向については、引き続き注視し、機動的に対応してまいります。

Q.1階のスーパー以外の利便施設が遠いイメージです。特に小中学校との距離があると、ファミリータイプの部屋の入居に支障があるのではないかと心配です。

• 公式サイトによれば、小学校は徒歩約15分、中学校は徒歩約20分の距離にあり、徒歩圏にいくつか商業施設もあることから、大きな支障はないものと考えております。

• 実態面でも、本物件は直近数年において概ね9割台の稼働率で推移しており、ファミリー世帯の入居需要は確保できているものと考えております。

Q.駅から遠い物件ですが、名古屋ではそれは不利ではないのですか？

• 本物件は名古屋駅までバス一本でアクセスできることから、多くの居住者の方が通勤にバスを利用されています。また、入居者用の駐車場も戸数以上に設置されており、生活に車を用いる方も多いようです。

• 名古屋の中心地にアクセスしやすく、充実した共用施設を備えながら、手頃な賃料でお住まいいただけることが、賃貸需要を支えていると考えています。

Q.居住環境の魅力のわりに家賃が安めということなのですが、投資する側からすると利回り的には適正家賃が望ましいと考えます。今後、家賃上昇により利回りは上がる可能性はありますか。

• 家賃は退去に伴う入替えやリノベーション等で見直される余地があり、賃料が上昇すれば利回りにプラスに働く可能性はあります。本件の対象物件において、リノベーションの実施による賃料の上昇が実績としてございます。

• ただし賃料は市場動向により変動し、上昇を保証するものではありません。

Q.本案件は配当に占める元本払戻金（利益超過分配）の割合が高めであるようにもお見受けします。利益超過分配の合理性自体については貴社サイトも拝見し、承知しているところですが、利益超過分配を除いた想定利回りとしてはどのくらいの数値となるのか？また当該数値が貴社他案件との比較において相対的にどのような位置づけと捉えることが適切か？を教えてください。

• 予想分配金において元本払戻金を除いた利回りは、第1期で約1.0%、第2期で約1.4%となっています。

• 利益超過分配比率が大きい主因は、賃貸事業収益に対して計上される減価償却費が大きく、会計上の当期純利益（第1期17,032千円）がキャッシュベースのNOI（第1期176,443千円）に比べて小さくなるためです。これは特定受益証券発行信託が分配可能利益を超える現金分配を行う際の構造的な特徴であり、実質的な収益力の低さを直接意味するものではありません。

• なお、すでにコラムをご確認いただいているとのことですが、元本払戻金（利益超過分配）は減価償却費のように 「会計上は費用として処理されるが、実際の現金支出を伴わないもの」 を原資とするものであり、いわゆる「タコ足配当」とは異なります。

Q.収益価格が積算価格を下回っている状態というのは、物件のバリューが十分に活かしきれていない可能性という一面を孕んでいるようにも思われます。この点、現状における収益性の高低について、ご認識はいかがでしょうか？

• ご指摘の積算価格と収益価格（＝鑑定評価額）の関係についてですが、両者はそもそも評価手法の異なる指標です。

• 積算価格は再調達原価をベースとした原価法による試算価格であり、近年の建築費上昇を反映して算出されます。一方、収益価格は実際の賃料収入や稼働率、還元利回り等、キャッシュフローに基づく投資採算上の評価です。

• 評価軸が異なるため両者に差が生じること自体は一般的であり、本件における乖離も約0.3%（20百万円）と僅少なものにとどまります。したがって、この乖離をもって物件のバリューや収益性が十分に発揮できていないと解釈すべきものではないと考えております。

• また、実際の運用状況としても、稼働率は過去2年平均で94.0%と安定的に推移しており、賃料水準・前面道路の路線価はいずれも緩やかな上昇トレンドにあります。収益性が損なわれている兆候は現時点で確認しておりません。

Q.積算価格より低く所得できたということは、償還時に売却額が上がらずキャピタルゲインが得られにくいということになりますでしょうか。

• 償還時の売却価格は、その時点における物件の収益力や不動産市場の環境等を踏まえて決まるものであり、取得価格と積算価格の関係によって決まるものではありません。したがって、積算価格を下回る水準で取得できたことが、将来の売却価格やキャピタルゲインを直接左右するわけではありません。

• ただし、割安で取得できたということは、将来の売却局面において、相対的に有利に働く（キャピタルゲインを得やすくなる）可能性があると考えられます。

Q.水回り等に関してバリューアップを行った居室は増賃に成功しているとのことですが、他方で、ファミリー層向けのレジ物件は退去が起こりにくいとセミナー中に説明されていました。必ずしも退去をトリガーとしない収益性向上施策について、検討されていることがあればお聞かせください。

• ご指摘のとおり、水回り等のバリューアップを実施した住戸では増賃を実現しております。一方で、退去をトリガーとしない能動的なバリューアップや増賃の施策につきましては、現時点で具体的に検討しているものはございません。

• もっとも、ファミリー層向けの住戸は単身者向けと比べて退去が生じにくいものの、入居者の入れ替わりは一定の割合で発生しております。そのため、退去のタイミングを捉えたバリューアップおよび増賃の機会は継続的に生じるものと見込んでおり、こうした機会を着実に捉えることで収益性の向上に努めてまいります。

Q.銀行借入れ割当はMAX何%ですか？、金利は固定ですか？

• 本借入れの予定条件では、LTV（借入予定金額÷鑑定評価額）は60.6%です。なお運用期間中は、物件取得を目的とした新規の借入れは行わない方針です。

• 金利は固定ではなく、日本円TIBORを基準とする変動金利です。ただし、基準金利が所定の水準を上回った場合には、金利キャップ契約または金利スワップ契約などの金利上昇リスクヘッジ措置を講じることとしております。

Q.賃料の取りはぐれが生じた場合はどうなりますか？

• 本物件のマスターリース契約は「パス・スルー型」であり、入居者の賃料に滞納・未収が生じた場合には、その影響は基本的にファンドの収入に及び、分配金の原資に影響する可能性があります。

• ただし、その影響を緩和するため、各入居者からは敷金・保証金をお預かりしており、滞納が生じた場合の充当が可能です。また、PM（プロパティ・マネジメント）会社を通じて、賃料の請求・回収や滞納対応を行います。加えて、本物件の住居部分は約295戸で構成されているため、特定の入居者の滞納が賃料収入全体に与える影響は限定的であると考えられます。

Q.物件が事故(火災、人災)にあった際は資産価値は下がりますか？

• 火災や事故等により建物が損壊した場合、一時的に物件の収益や価値が影響を受ける可能性はあり、この点は目論見書の投資リスク（災害・毀損等に関するリスク）にも記載しております。

• 一方で、こうした事態に備え、本物件では火災保険・利益保険・賠償責任保険等の損害保険を付保する方針です。具体的には、火災保険により建物自体の損壊、利益保険により休業等に伴う収益の減少、賠償責任保険により対人・対物事故に関する第三者への損害賠償請求について、それぞれ保険金による手当てが期待できます。なお、地震については、本物件のPML*が15%未満（約5.2%）と低いことを踏まえ、地震保険は付保しない方針です。

• また、いわゆる事故（人災）により特定の住戸の賃料に一時的な影響が生じる場合でも、本物件の住居部分は約295戸で構成されているため、賃料収入全体に与える影響は限定的と考えられます。もっとも、損害の程度によっては保険で全額をカバーできない場合もあり、価値の下落を完全に防ぐことを保証するものではありません。

  *PMLは、Probable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15％以下であれば、不動産・REIT業界では、地震保険を付保しないという慣行があります。

Q.ここ数年の事例から好条件で償還されているとの説明でしたが、その間はかなり不動産価格が上昇していたと思います。今度の当該価格の変動予想はどのように見ておられますか？

• 不動産価格の今後の見通しについてはお示ししておりません。過去に好条件で償還に至った事例はございますが、将来の価格動向や同様の結果をお約束するものではありません。

Q.管理組合は、機能していますか？

• 本物件は、共同住宅部分等を対象とする区分所有権と、店舗部分等を対象とする区分所有権の2戸から構成される区分所有建物です。区分所有建物においては、通常、複数の区分所有者間で建物の管理方法を取り決めるために管理組合が組成されますが、本物件についてはこの2つの区分所有権をいずれも受託者がしており、区分所有者が実質的に単一であることから、一般的な意味での管理組合は組成されておりません。

• 区分所有法上、集会決議等による管理方法の決定は本来複数の区分所有者間の合意形成を前提とした仕組みですが、本物件では区分所有者間の利害調整という論点自体が生じない構造となっております。建物の維持・管理については、アセット・マネージャーである当社がPM会社と連携し、共用部分を含めた建物全体を一体として保守・修繕する体制を構築する予定であり、管理組合が存在しないことによる管理上の懸念は生じないと考えております。

• なお、目論見書にも記載の通り、アセット・マネージャーは本件不動産受益権（2個の区分所有権）を価値最大化の観点から原則として一体として運用する方針であり、将来的に区分所有権の一部のみが売却される等、区分所有者が複数化する事態が生じない限り、この体制が継続する見込みです。

Q.この物件の入居平均年数はどれくらいですか？敷金などはどれくらいですか？

• 入居者の平均入居年数については、当社として確認・公表している数値はございません。

• 敷金・保証金については、目論見書に記載のとおり、投資対象不動産全体で約1億2,002万円（住宅部分 約3,343万円、店舗部分 約8,551万円、事務所部分 108万円）となっております。

Q.suumoで物件を調べますと賃貸情報が100件程出てきます。募集が空き状況と考えると入居数的に合わないのですが、90％以上の稼働率となっているのでしょうか？

• 賃貸情報サイトに掲載されている募集件数は、同一の住戸が複数の仲介会社によって重複して掲載されることが一般的であり、また入居が決まった後も掲載がしばらく残る場合があるため、掲載件数は実際の空室数よりも多く表示される傾向があるようです。

【オルタナについて】

Q.最近名古屋の案件が多いですが、何か理由はありますか？

• 案件の対象エリアについては、あらかじめ特定の地域を狙って組成しているものではありません。当社は、物件そのものの資産性、価格や取得条件、賃貸需要、取得のタイミングなどを総合的に勘案し、投資対象として魅力があると判断した物件を組成しております。

• その結果として、直近では名古屋エリアの物件が対象となる機会が重なったものとご理解いただければと思います。

Q.早めの償還になっている事例は、ここ最近の首都圏のマンションの価格上昇などによるものでしょうか？

• 早期の償還に至った事例については、運用資産について有利な条件での売却先が現れたことが主な理由です。その背景として、不動産マーケットの好調さもあると考えられます。

Q.今回の案件の質問ではないのですが、上場株式配当等の支払通知書の見方の説明会をやって欲しいです。二重課税調整額や通知外国税相当額等など難しい用語があり、またある案件では国税がゼロだったりして結局配当がいくらで控除がいくらなのかよくわかりません。一度問い合わせしましたが、納得のいく回答はもらえませんでした。

• お問い合わせの際に十分に分かりやすいご説明ができず、申し訳ありません。いただいたご要望を踏まえ、支払通知書の見方に関する説明会や、お客様向けの解説コンテンツの提供など、より分かりやすい情報発信のあり方を検討してまいります。

• なお、個別のお客様の税務上のお取扱いにつきましては、個々のご状況によっても異なりますので、必要に応じて所轄の税務署や税理士等の専門家にもご確認いただけますと幸いです。

Q.他物件で想定利回りを下回った案件はあるのでしょうか？？

• 2026年7月時点では、想定利回りを下回る分配実績となった案件はございません。（将来の投資成果を保証するものではありません。）