発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.REITは利回りが4～5%ありますが、REITと比較した本件の利点はどこにあるでしょうか。

• 以下の3点にあると考えています。

• 「底地」投資による高い安定性：建物ではなく土地（底地）を投資対象としているため 、一般的なREITよりも空室リスクが相対的に低く、建物の維持管理コストもかからないことから、安定的な収入が期待できます 。

• 毎年もらえる優待（WAON POINT）：10口の保有につき毎年500 WAON POINT（投資金額×0.5％相当）が受け取れます 。

• 投資対象の透明性：多くの物件に分散されるREITとは異なり、「イオン大宮」という物件の土地に投資でき、投資対象が分かりやすいのが特徴です 。

Q.出口戦略として誰への売却を想定しているのですか？イオンリテールに優先交渉権がある、と目論見書に記載がありましたが、イオンリテールが購入する意思は低いのではないでしょうか？（もし土地の価値があるのであればすでにイオンリテールが土地の所有権まで得ていたと推察します）

• 出口戦略として一般的に以下の候補が挙げられます。

• 外部の機関投資家（年金基金・生保等）：本物件は「底地」であり、低いコストで安定したキャッシュフローを生むため、長期投資家にとって魅力的な投資対象となります 。

• REIT：REITも売却先の候補となります。

• イオンリテール（借地権者）：優先交渉権を行使して自社所有に切り替える可能性も、選択肢の一つとして残されています。

• このように、出口戦略においては、優先交渉権を持つイオンリテールへの売却だけでなく、外部投資家への売却も含めた多角的な出口が想定されており、特定の買い手のみに依存するリスクは一定程度抑えられていると考えられます。
  

• 次に「価値があればイオンリテールが土地の所有権を得ていたはず」というご指摘に対するお答えとしては、小売業界特有の財務戦略（アセットライト経営）が背景にあると考えられます。

• 資金効率の最適化：イオンをはじめとする小売業者は、多額の資金を「土地」という固定資産に縛り付けるよりも、新規出店や店舗改装、DX投資などの「本業」に回して資本回転率（ROE）を高める戦略をとることが一般的です。

• オフバランス化：不動産をバランスシートから切り離す（帳簿上から外す）ことで、財務指標を改善させる狙いがあります。「価値がないから土地を所有しない」のではなく、「資金をより成長性の高い分野へ集中させる」という戦略的判断の結果と言えます。

Q.どうして商業施設の案件は毎回イオン系なんですか？？

• 投資タイミングや条件面を含め、総合的に魅力があると判断した対象物件にイオングループの物件が多かったという結果になります。

• また、イオングループとして、前述のような小売業者としての財務戦略があるというのも要因の一つと考えられます。

Q.基準価額とは、投資をした元本のことを指すのですか？又は土地の価格に連動するものでしょうか？

• 基準価額は不動産鑑定評価額等から算出される数値であり、必ずしも投資いただいた元本とは一致しません。

• 大まかな計算の仕組みは次の通りです。

• 資産（不動産の価値）：不動産の価値は外部の不動産鑑定士が算出した不動産鑑定評価額で示されます。イオン大宮の底地の鑑定評価額は86億円（2026年3月31日時点）です。運用開始後も、定期的に算出されます。

• 負債（借入金等）：本案件では銀行などからの借入れ（借入比率=LTV58.1%）を利用しています。

• 純資産の算出：「物件の価値」から「借入金等」を差し引いたものが全体の純資産（基準価額総額）となります。

• 一口あたり基準価額の算出：総発行口数（356,000口）で割ることで算出されます 。

Q.当初運用期間5年1ケ月で、ファンドを延長したが投資者が売却を希望した場合、基準価額の95-97%でしか売却出来ないのでしょうか？たとえば500万円投資した場合、売却額は485万円から475万になるのでしょうか。

• 買取価格は買取時点の基準価額をベースとして計算します。買取価格は、買取時点における基準価額✕95～97％となります。

• ご参考までに、信託設定日（2026年6月30日時点）における基準価額は10,294円です。

• 運用期間中に期待される収益と合わせて、ご判断いただければと思います。

Q.売却金額は基準金額の95-97%とのことですが売却金額はどのように決まりますか？

• 最終的な売却金額については、その時点の対象資産の状況、取引条件その他諸要因を総合的に勘案のうえ、当社にて決定いたします。

Q.予定では5年1カ月で売却することになっているが、元本毀損リスクが生じそうな場合は、運用期間を延長するということでしょうか？

• 長期での保有がお客様の利益につながりうると判断した場合に、運用期間を延長する判断をします。なお、運用期間延長に必要な要件は以下の通りです。

・ローンリファイナンスが可能な見込み

・延長前と同等の経済的利益が期待できる（優待は除く）

・延長を希望しないお客様からの買取が可能

Q.償還延長の可能性はどの程度ありますか。

• 現時点では、償還延長に関して決定している事項はございません。初回の運用期間延長については、2030年7月末日頃を目途に判断いたします。

Q.期間延長時に大量の売却希望が出た場合でも御社で買い取ってもらえるのでしょうか。

• 運用期間延長に必要な要件の一つに「延長を希望しないお客様からの買取が可能」があります。買取が難しいと判断した際は、運用期間は延長せず、償還となります。

Q.イオン大宮店が閉店になった場合はどうなりますか。最低10年契約なのでその点は心配する必要はないのでしょうか。

• ご指摘の通り、賃貸借の開始から10年間は、事業用定期借地権設定契約を解約できないものとされています。また、解約時には更地にすることが取り決められています。一般的に、更地の方が自由に利用・売却できることから、評価額は高くなる傾向にあります。

• また、「イオン大宮」の近接地では、ファミリー向け分譲マンション「ブランズ大宮日進ビアレ」が建築中であり、その他にも周辺には既存のファミリー向けマンションも複数立地しております。地域住民の生活動線に組み込まれた商業施設として、継続的な来店需要が見込まれるものと考えています。

Q.家賃改定はあるでしょうか。賃料が変更になると分配金も変更になるのですか？

• 本案件は「事業用定期借地権設定契約」に基づき、あらかじめ決められた固定賃料を受け取る契約となっています。

• また底地の場合、物件収支上、コストの大半は土地の固定資産税および都市計画税となりますが、その税額の増減が賃料に反映される契約となっています。そのため、税金が増加しても手元に残る利益（分配金の原資）は変わりません。

Q.運用期間を5年1ヶ月としているのは、最後の1ヶ月が７月末までのため、償還後にも1回の特典（WAON POINT）を受け取れるということでしょうか？

• 本商品の当初運用期間は2031年7月31日までとなっており、この時点を基準日とする優待はお受け取りいただけます。

• ただし、当初運用期間で償還が決定したものの売却期間として延長した期間に迎える基準日の優待は受け取れません。また、運用期間延長後の優待の取扱いについては現時点では未定です。

Q.iAEONの名義は本人でなければならないでしょうか？既に家族が持っているWAONカードをオルタナと紐付け出来ますか？

• オルタナのお客様情報に登録するイオン共通IDについては、オルタナの口座を保有されているご本人様名義のIDの登録をお願いいたします。

• iAEONアプリについて、まだインストールされていない場合はこちらからお願いいたします。

Q.運用報酬や管理費など、実質コストは年間いくらですか。

• 運用中のお金の流れについての試算は以下の通りです。

Q.分配金のうち、元本払戻しの割合はどれくらいですか。

• 前述の図の通り、第1期では1口当たり予想分配金199円のうち元本払戻金は34円、第2期では同170円のうち元本払戻金は24円です。

• なお、上記はあくまで募集時点での1期2期の予想であり、実際の金額とは異なる場合があります。

Q.WAON POINT優待は将来変更される可能性はありますか。

• 優待は商業施設運営者のイオンリテール株式会社が進呈するものであり、変更又は停止される可能性があります。

• ただし、優待に関する覚書において、イオンリテールが優待の進呈において著しく問題が起こる場合のみ終了できる取り決めとなっていますので、当初運用期間においては、現状の優待が維持されるものと考えております。

Q.特別優先券は50万円超の申込と併用できますか。

• 特別優先券を50口（50万円分）お持ちで、抽選枠で50口以上の仮申込をされた場合は、50口までは確実に当選し、50口を超える分のみが抽選となります。

Q.50年後に売却する時点で、自分が死亡していた場合の譲渡はどうなりますか？

• 当社に証券取引口座をお持ちのお客様がお亡くなりになった時点で相続の手続きが必要となります。「相続手続きの流れを教えてください」をご確認ください。

【オルタナについて】

Q.三井不動産のチャンネルで物件を取得することはできないのですか？

• オルタナを提供している三井物産デジタル・アセットマネジメント（以下、当社）は、「三井物産」のグループ会社です。三井不動産は同じ三井グループの一員ではありますが、企業としては別組織であり、物件の供給先としてスポンサーパイプライン契約を締結している先でもありません。

• 「三井物産」は商社として、物流施設や商業施設、オフィスなど多岐にわたる事業投資を行っており、当社も三井物産グループとしてのチャンネルを活かして物件の取得に注力しております。

Q.ずばり質問です！もし三井物産が倒産した場合、自分が預けている資金はどうなりますか？仮の話ですが、もしもの時に備え、回収する手順等あれば教えてください。

• 当社（三井物産デジタル・アセットマネジメント）が万が一破綻した場合でも、お客様からお預りしている資産は保護されます。金融商品取引業者として、当社は、金融商品取引法に基づき、お客様の資産と当社が保有する資産を明確に分けて信託銀行で管理しております（分別管理と呼びます）。

Q.オルタナの自己資本比率は？資本の調達先は？前期の利益は？

• オルタナを運営する当社の開示事項についてはこちらからご確認ください。

【その他】

Q.特別優先枠の当選は入金期日の6/19より前にわかるのですか？当選連絡はメールで届きますか？口座開設前でも付与されますか？

• 5月20日開催のセミナー参加による特別優先券の付与は、5月25日までに実施する予定です。付与された時点でメールでご連絡いたします。その時点で口座開設前であっても、メールアドレスのご登録があれば付与対象となります。

• なお、特別優先券のご利用には、対象案件の仮申込および入金が必要となりますので、ご留意ください。

Q.先着10億円分という事ですが、当てはまる人には既に連絡しているのでしょうか？

• 先着当選された方にはご連絡済みです。仮申込が先着枠・抽選枠のどちらで受け付けられたのかは、仮申込完了画面に表示されます。