発表資料

質疑応答

【本商品について】

Q.変動金利で銀行から借り入れることになると思いますが、借入利息が高くなりすぎると配当を出すことができなくなると思います。御社のほうで、借入利息が何パーセントになると配当が出せなくなるのでそれまでに物件を売却する、という方針や指針はありますか？

• ご懸念のとおり、変動金利での借入がある場合、金利上昇は借入利息の増加を通じて配当に影響する可能性があります。

• 一方で、当社として「借入金利が何％になったら一律に配当が出せなくなるため、その前に必ず売却する」といった画一的な基準を設けているわけではありません。

• 実際の判断にあたっては、借入利息の水準だけでなく、物件収益、稼働状況、賃料動向、返済条件、売却市場の状況などを総合的に見ながら、配当原資の安定性や投資家利益の最大化の観点から運用方針を検討しています。

• したがって、あらかじめ一律の売却ラインをお示しするというよりも、金利動向と物件収益のバランスを継続的に確認しながら、投資家の皆さまにとって合理的な判断を行う方針です。

Q.運用を延長した場合、そこからの利回りは同じでしょうか？状況に応じて変わりますか？

• 運用を延長する場合には、延長前と同等の経済的利益が期待できることを条件の一つとしています。

• そのため、延長後の利回りについては、原則として延長前と同水準の経済条件を維持できると見込まれる場合に限り、延長を検討する考えです。

• もっとも、実際の運用環境はさまざまな要因の影響を受けるため、将来の利回りを保証するものではありません。

• 当社としては、物件の収益状況、借入条件、売却環境その他の事情を総合的に勘案し、投資家の皆さまにとって合理的と考えられる場合にのみ、延長を判断する方針です。

Q.今回2物件の案件ですが、仮に1物件ずつ売却となった場合、残った物件に乗る経費率が高くなるため、配当利回りが低くなることになりませんか？

• 複数物件を投資対象とする案件において、仮に各物件の売却時期が大きく異なる場合には、残存物件側の費用負担や分配への影響が生じる可能性があります。

• そのため、本件では、本受益者に関する課税上の取扱いへの影響その他の事情も勘案し、原則として、本件不動産受益権の全部を一括で、又は同一の信託計算期間内に売却する方針としています。

• もっとも、重大な支障がない場合には、本件不動産受益権等の一部を異なる信託計算期間に売却することもあります。

Q.東京都区部の不動産価格がかなり高騰していますが、今後の市況見通しをどう考えていますか？このまま上昇が続くのか、それとも足元で起きているイラン情勢の悪化を引き金に下落に転じると考えていますか？

• 東京都区部の不動産価格の今後について、当社として一定の見通しをお示しすることはしておりません。

• ご指摘のような地政学的要因を含め、不動産価格はさまざまな要因で変動し得るためです。

• そのため、当社としては、市況全体の方向感を前提にするのではなく、個別案件ごとに収益性や売却時点の市場環境を踏まえて判断してまいります。

Q.稼働率次第で配当が変動するという理解で良いですか？

• 配当は稼働率のみで一律に決まるものではありませんが、稼働状況は収益に影響する重要な要素の一つであり、結果として分配に影響する可能性があります。

• 一般的には、想定を上回る稼働や収益が継続すれば分配にプラスに働く可能性がある一方、想定を下回る場合にはマイナスに働く可能性があります。

• もっとも、実際の分配は、稼働率に加えて、賃料水準、運営コスト、修繕費用等も含めて総合的に決まります。

• また、レジデンスは入退去が一定程度発生するアセットであるため、一時点の稼働率だけではなく、中長期で安定的に稼働を維持できるかが重要だと考えています。

• 本件については、現時点で長期の運営実績が十分に蓄積されている段階ではないため、個別物件の状況に加え、対象エリアの賃貸需要や周辺需給も含めてご確認いただくことが重要と考えています。

Q.計算上想定されている稼働率はどれくらいでしょうか？

• 個別案件における想定稼働率の詳細は公表しておりません。

• 一般論としては、レジデンス案件では事業計画上、おおむね95％程度の稼働率を前提に置くケースが多いと考えられますが、実際には立地や物件特性などによって前提は異なります。

• 本件についても、そうした物件特性を踏まえて収支計画を検討しております。

Q.キャピタルゲインは保証されませんが、キャピタルゲイン含む5年間の目標IRRを教えてください。

• キャピタルゲインを含めた5年間の目標IRRについては、当社として公表しておりません。

• キャピタルゲインは市場環境や売却条件によって大きく変動し得るものであり、あらかじめ一定の水準をお示しすることは適切ではないと考えております。

• そのため、投資判断にあたっては、目論見書や案件詳細ページ等に記載の内容をご確認いただけますと幸いです。

Q.物件売却先は機関投資家等とのことですが、投資法人も入りますか？

• 一般論として、機関投資家には投資法人が含まれる場合があります。

• もっとも、本件において売却先を現時点で特定の類型に限定しているわけではなく、実際には売却時点の市場環境や条件等を踏まえて総合的に判断してまいります。

【オルタナについて】

Q.なかなか当選できませんが、コツなどございましたらご教授願います。例えば、50口、50口と別な案件に分けて応募するより、同じ案件に100口の方が良い、など。

• 応募口数の設定や応募先の分け方について、当社として特定の方法をおすすめしているものではなく、案件ごとの応募状況等によっても異なるため、ご案内しておりません。

• そのうえで、セミナー等での特別優先券に関するご案内を行う場合がありますので、当社からの情報発信を継続的にご確認いただけますと幸いです。

Q.午前7時開始はやめていただきたい。0時ちょうどにするのか夜間/深夜にするとかにしてほしい。

• 募集開始時刻につきましては、できる限り多くのお客様にとって利用しやすく、公平性のある時間帯となるよう検討を重ねております。

• そのうえで現時点では、業務運用やこれまでにいただいているご要望などを踏まえ、現在の時刻を設定しております。

• 一方で、今回いただいたご意見は真摯に受け止めており、今後のサービス改善や募集開始時刻の見直しにおいて、重要な参考とさせていただきます。

• 引き続き、より多くのお客様にとって使いやすいサービスとなるよう努めてまいります。

Q.オルタナさんの場合、証券と違い、アカウントを乗っ取られても簡単に売却できないので安心ですか？

• オルタナの商品の売却は、売却できない期間があること、売却申請から約定・受渡までに一定の日数（最大で2ヶ月程度）がかかることなど、上場株式のように市場で即時に売却できる仕組みとは異なります。

• そのため、一般的な証券取引とは売却の性質が異なる面はありますが、これをもってアカウント乗っ取り時のリスクがない、あるいは十分に安心であると一概に申し上げるものではありません。

• 当社では、取引時の確認手続きやパスキー導入など、セキュリティの確保・強化に継続して取り組んでおります。

• 今後も安心してご利用いただける環境づくりに努めてまいります。