発表資料

質疑応答

【物件について】

Q.過去案件の「三井物産グループのデジタル証券〜三重・イオンタウン鈴鹿〜（デジタル名義書換方式）」と比較し、想定利回りが低いですが、同じイオン物件でなぜですか？

• 主な理由は、「優先劣後構造」の有無によるスキームの違いです。

• 鈴鹿案件は優先劣後構造を採用しておらず、不動産から得られる利益の分配に上限が設定されていなかったので、本案件と比較し高い想定利回りとなっていました。

• 本案件は優先劣後構造を採用しています。劣後匿名組合出資者が先に損失を負担するため、投資家の皆様の優先匿名出資は価格下落リスクが低減されます。このリスク低減の対価として、分配利回りに上限が設定されているため、鈴鹿案件と比較して相対的に控えめな想定利回りとなっています。

Q.借入金、優先出資、劣後出資の割合は、それぞれいくらでしょうか？

• 借入金約78％（約208億円）、優先出資約11％（約30億円）、劣後出資約11％（約30億円）の割合となっています。

Q.テナントとの賃貸借契約は、おおよそどのくらいの期間で締結する想定でしょうか？

• マスターリース会社であるイオンモール株式会社との賃貸借契約の期間は、2026年2月27日～2036年2月26日までの10年間です。

• イオンモール株式会社と各エンドテナントとの賃貸借契約については、非開示となっています。

Q.一定の売却損までは優先劣後構造が機能するということですが、東北地方は大きな地震のリスクも高いと考えているため、地震発生時には元本毀損が大きくなる可能性も踏まえて投資判断すべきでしょうか。

• 地震リスクについては、ファンド組成時に各物件毎に地震リスク診断を行っており、その地震リスク診断の中で、PMLという数値を確認しています。PMLは、Probable Maximum Loss（予想最大損失）と呼ばれる数値で、PMLが概ね15％以下であれば、不動産・REIT業界では、地震保険を付保しないという慣行があります。本物件でも、PMLが15％以下の物件であることを確認しているため、地震保険を付保しない方針としました。

• ただし、PMLが低いからといって地震リスクが完全になくなるわけではなく、想定を上回る大規模地震が起こる可能性も否定できません。

• 本件では、地震により物件が大きな被害を受けるリスクは低いと考えられること、さらに地震保険は、火災保険よりも保険料が高額になることから、費用対効果を考えて、地震保険を付保しないという判断をしております。

• ただし、地震リスクを完全に回避する手段はなく、最終的にリスクを許容するかどうかは、投資家の皆様のご判断になるかと考えています。目論見書には、各物件のPMLを含めた詳細な情報を記載しております。投資家の皆様は、ご自身のリスク許容度や物件の分散状況・保険の付保方針などを踏まえ、地震リスクを含む災害リスクの程度を十分にご検討いただき、ご判断ください。

• 本件では優先劣後構造を採用しているため、万が一、地震等の影響で物件価値が下落した場合でも、まず劣後出資（約30億円）分から損害を負担することとなります。損害額がこの劣後出資の範囲内であれば、優先出資分には影響は出ない仕組みとなっています。

＜※PMLについて＞

■(地震)PMLとは？

• 予想最大損失 （Probable Maximum Loss) のことで、「地震被害リスク」を定量化する手法の1つです。

■誰が計算するの？

• 第三者のリスクコンサルティング会社が計算します。本案件は、株式会社JCIAインサイトが計算したものです。

■どうやって計算するの？

• 一般的には、建物の再調達価格（建物を再度新築した場合の価格）を算出し、それに対して一定期間（主に475年）*に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。

■どれくらいが一般的なの？

• REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的です。

• 尚、本案件の投資対象不動産のPMLは8.6％となっております。

   * 参考：一般社団法人 不動産証券化協会 資料

   **目安となる基準は当社独自の見解に基づくものであり、企業によって異なる判断基準がある場合があります。

【スキームについて】

Q.劣後出資があるために、物件の売却益が上振れた場合でも優先出資者に恩恵はないのでしょうか？

• ご認識の通り、優先劣後構造の特性上、物件の売却益が上振れた場合でも、投資家の皆様が受け取れるのはあらかじめ定められた上限額までとなります。その代わり、売却損が発生した場合には劣後出資者が先に負担をすることで、投資家の皆様の元本の毀損リスクを低減する設計となっています。

Q.今回のような優先劣後構造の商品において早期償還となった場合、予定配当利回りの積み増しはありますか？

• 早期償還が行われた場合でも、優先匿名組合契約上、分配金の増額（積み増し）は予定されておりません。

【税金について】

Q.税金の約20%は配当受け取り後に必ず個人で確定申告の必要があるという事でしょうか？

• お客様の選択次第です。口座開設時に源泉徴収あり/なしを選択できるようになっています。株式等と同じく特定口座の活用が可能ですので、特定口座の源泉徴収ありを選択いただくと確定申告は不要となります（もちろん確定申告をしていただくことも可能です）。

【その他】

Q.今回ご説明いただいた内容も含めた「目論見書」は本申込前に確認できるのでしょうか？

• オルタナの案件ページに目論見書のリンクがありますのでそちらからご確認いただけます。

• 目論見書

Q.売却時の手数料率は一律ですか？

• 手数料率は基準価額の3％を標準としますが、料率は変動する場合がございます。（売却申込画面で手数料額が表示されます）

• 【注】必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間がかかる点などにご注意ください。

Q.オルタナ（MDM）が倒産したらどうなりますか？

• 倒産隔離をしており、万が一オルタナの運営会社や関係会社が倒産しても、お客様の投資資産は法的に守られます。

• お客様の資産は、弊社の資産とは別の「信託財産」として、信託銀行で厳格に分別管理されています。

具体的には、以下の2つのレベルで資産が守られています。

• 運営会社からの隔離: 投資対象の不動産信託受益権は、信託銀行の名義で管理されます。そのため、万が一、弊社や信託受託者である信託銀行が倒産したとしても、その影響から隔離されており、お客様の資産は原則として保全されます。

• 投資対象不動産からの隔離: 不動産を保有する特定目的会社（SPC）が倒産した場合でも、SPCの資産とお客様の投資対象である信託財産は分別管理されています。

  この仕組みにより、お客様には安心して長期的な投資をご検討いただけます。

この仕組みにより、お客様には安心して長期的な投資をご検討いただけます。

Q.今後、株式等のトークンは発行されますか。

• 現状、株式のトークン化は検討しておりません。一方で、今後は投資家の皆様のニーズや市場動向を踏まえ、不動産以外の多様なオルタナティブ資産の取り扱いを検討しております。

• 今後も皆さまに魅力ある投資機会をご提供できるよう努めてまいりますので、引き続きご意見やご要望がございましたら、お気軽にお寄せください。