【動画・Q&Aあり】ALTERNA2号案件徹底解説セミナー 〜投資商品としてのホテルとは？！〜 レポート
※本記事では、2023年8月1日に開催された「ALTERNA2号案件徹底解説セミナー 〜投資商品としてのホテルとは？！ 」セミナーの当日の動画や発表資料、お答えできなかった部分も含め、いただいたご質問に対する回答をまとめました。
当日の動画
発表資料
Q&A
ホテルの稼働率について
ー 「ホテルリソル京都 河原町三条」の客室は、シングルルームが117室、ツインルームが27室の構成ですが、コロナ後の稼働として効率は良いのでしょうか？
本物件は、主要テナントであるリソルホールディングス株式会社との間で、ホテルの稼働状況に関わらず毎月固定の賃料を受け取る定期建物賃貸借契約を2038年5月まで締結しており、ホテルの稼働率については非開示となっております。（旅行サイトなどでお調べいただくことで、稼働状況はある程度推測できます）
また、シングルルームはセミダブルベッドを備え、２名様の宿泊も可能となっています。このため、出張・単身旅行ニーズのみならず、カップル・夫婦などの宿泊ニーズにも対応可能となっています。
ー ホテルの運営会社さんに賃料に相当する金額を設定する際、通常ホテルの年間稼働率というのは何％位と試算するのでしょうか?
一般的には客室稼働率は80-90%が及第点とされていますが、賃料設定と必ずしもリンクしておらず、ホテルの戦略にもよるので、一概には言えません。
ー 京都はホテル供給過剰と聞きましたが、エリアとしての平均稼働は良好なのでしょうか。
京都市観光協会データ月報（2023年6月）によると、稼働率については、
京都市内主要ホテル111施設における2023年6月の客室稼働率は72.2%となった。前月（5月）の76.5％からは4.3ポイント減、前年同月の50.0％からは22.2ポイント増となった。6月は閑散期であり、例年5月から5ポイントほど稼働率が減少する傾向にあるが、今年も例年通りの推移となった。コロナ禍前である2019年同月の79.8％からは7.6ポイント減にまで回復した。2か月連続で減少幅が10ポイント以内となっており回復基調にある。
とされており、ホテルの客室稼働率は、コロナ禍前の水準に近づいてきております。
また、ホテルの供給状況については、
2023年6月末時点での京都市内における営業許可を受けた宿泊施設の施設数は、前月から16軒開業、33軒廃業、差し引き17軒減少して、3,413軒となり、前年同月の3,523軒からは3.1％の減少となった。総客室数（推計）は57,745室となり、前年同月の58,523室から1.3％の減少となった。
とされており、2023年6月時点では、2022年同月比と比べて供給は緩和されています。
借入について
ー 銀行借入返済のレートは日本円TIBORがベンチマークですが、金利上昇時は支払い利息が増加します。この金利上昇リスクは出資者に対しどのような影響を及ぼす想定でしょうか？
本商品は、不動産取得費用・ファンド組成に係る諸費用をまかなうため、投資家様からの投資資金に加え、合同会社でローンによる借入を行っています。
ローン金利には変動利率が採用されています。一定の指標に連動して金利が変動するため、基準となる指標が上昇した場合はローン金利が上昇し、費用が増加して分配金が減少する可能性があります。
こういったリスクを軽減するため、ALTERNAでは借入比率を高めすぎない方針を採用しています。
借入によるレバレッジ効果については、こちらの記事も併せてご確認ください。
ー 借入のローンスプレッドはいくつですか？また、Tiborがいくらまで上昇したら、現時点でだされている予想配当利回りが下回りますか？
申し訳ございませんが、ローン条件は守秘義務により開示されておりません。（今後公開予定の有価証券報告書の決算などを見ることで類推いただくことは可能です）
ー 公募ファンドは、本2号案件投資のためにのみ設立されていると理解してよろしいでしょうか？本2号案件以外の借入は一切なく、また今後も借入は発生しないですか？営業者、アセットマネージャー方針には記載ありますが、方針変更もあるかと思い、確認です(もし他の借入で財務制限条項等抵触し、本案件へ影響があっては困る)。
ご理解の通りです。本件は追加の借入は想定しておりません。また、他の案件の借り入れとは立て付け上隔離されておりますので、他案件の借入で発生した財務制限条項等が本件のキャッシュフローに影響を与えることは想定されておりません。
配当について
ー 配当の他に、減価償却費の分配もありますか？(費用計上できるものも受け取りたい)
配当所得になるため、不動産現物のように減価償却費をお客様の費用として計上することはできませんが、上場株式等の譲渡損失と損益通算が可能です。
ー 配当の仕組みについて
ALTERNAの2号案件の詳細ページにおける「詳細」タブ内部の「本案件の仕組み」コーナー内の「②ファンド運用中」の欄に配当の仕組みに関する解説が掲載されておりますので、ご確認ください。
■ 案件詳細ページ
運用中のお取引（売却）について
ー 途中換金レートは時価から3%ディスカウントしたレートとの理解で良いですか？
本商品は、（譲渡制限期間を除いて）一定の売却価格により、当社に対して売却を申し込むことができます。
売却価格は、
売却価格 = 基準価額を基準に当社が決定する価格
= 基準価額 × 〜97%*
を想定していますが、*の売却価格の割合は変更になる場合があります。
また、必ずしも売却できるわけではない点、売却するまでに一定期間がかかる点などにご注意ください。
譲渡制限の詳細は、ALTERNAの2号案件の詳細ページにおける「詳細」タブ内部の「運用中のお取引（売却）について」をご確認ください。
ー 途中で一部売却解約（例：50／100口）などはできるのでしょうか？
一部でも売却のお申込みは可能です。
出口（償還・売却）について
ー イグジットを目的としてるという事ですか?
ファンドの運用期間（約5年2ヶ月）満了時に、原則として対象不動産は売却され、その売却収益を元に借入の返済などを行い、匿名組合出資の割合に応じて償還が行われます。この償還金を原資として、受益証券発行信託の投資家の皆様に、本商品の償還（元本・配当の交付）が行われ、ファンドは終了となります。
ー ホテルが経年劣化や新規開業するホテルの登場による影響等もあるので、今よりも高く売れるとすれば、土地の価格が今より上昇していることが前提ということなのでしょうか。
ご指摘の通り、不動産のうち、建物については経年による物理的な劣化を減価償却費という形で費用化し、会計上の帳簿価格を落としていく処理を取ります。
一方で、実際の売買は、必ずしも物理的な劣化のみで価格が下落するわけではなく、昨今の物価上昇などを受けて、価格がむしろ上昇している場合もあります。
例えば、ご自宅を購入され、しばらく住まわれたのち、売却したら収益が出たというケースは、これに該当します。
リスクについて
ー 住居用1棟貸しとは業態が違う故の固有のリスクには例えばどんなものが挙げられますか?
テナントが分散してないため、特定のテナント（東証プライム上場企業のリソルホールディングス株式会社）の信用リスクがあります。
ー 今回、予定口数までの販売ができなくても、案件組成には影響ないですか？
予定口数に達しなかった場合は、当社が引受を行うため、組成に影響はありません。
ー 運用期間中に追加出資をしなくてはならないこともありえますか？
想定されておりません。
ー マスターリース会社のマリモ社の破綻リスクはスキーム上回避されていますか？
パススルー型マスターリースでありますのでテナントからの賃料は直接ファンドの信託口座に支払われるため、資金の隔離は実施されております。マスターリース会社は転貸人であるとともに賃借人であるため、資力等の影響を契約書上受ける可能性があります。詳細は有価証券届出書をご確認ください。
その他
ー 「賃貸借契約は、ホテルの稼働状況に関わらず、毎月固定の家賃を受け取る形」というのはサブリース（サブリース会社が賃貸オーナーから物件を一棟丸ごと賃借し、第三者である入居者に転貸するような契約）になっているということでしょうか。
主要なエンドテナントと固定賃料の定期賃貸借契約を締結しています。
ー ホテルは2018年稼働ですが、匿名出資組合、ローンは2023年開始ですが、他のオーナーから買い取ったのでしょうか？
はい、ご理解の通りです。
ー この物件をユーザー向け投資案件にすることで、現所有者にはどのようなメリットがあるのでしょうか？もっと高金利の借入金の返済に充てるのでしょうか？
一般的には、新規投資等のための資金確保など、様々な理由があります。また、当社としても「ホテルリソル京都 河原町三条」や対象地域のPRに微力ながら貢献できたらと考えています。
ー スキーム説明に例として、100投資を集めて、4の手数料引いて、取得不動産を96で取得(簿価でお得に取得できている)し、第三者による鑑定価格評価でプラスに、、と分かりやすく説明いただいてるのですが、そもそも鑑定価格評価を下回って(買う側はお得に、売る側には何らかの事情あり)買える機会があるだけ仕込みの力が強いということですか?そんないい話を他社に取られず、自社に引っ張れる源泉(強み)はなんですか?
最終的には、人と人との信頼関係がとても重要だと考えています。
税制について
ー スライド３５：①を選択済みで御社で源泉徴収を行っていただいても個人で確定申告を行うことは可能ですか？
特定口座の源泉徴収区分（あり・なし）の選択に関わらず、お客様自身で確定申告を行なっていただくことはできます。
また、以下をご希望のお客様は、確定申告が必要となります。
- 譲渡損失の繰越控除をしたい
- 他社の特定口座や一般口座と損益通算をしたい
※なお、上記の内容は、2023年3月時点の税法に基づくものです。詳しくはお近くの税務署、税理士までご相談ください。
特定口座の源泉徴収区分（あり・なし）の変更をご希望の場合は、こちらのFAQをご確認ください。
https://support.alterna-z.com/hc/ja/articles/12251333101593
ー 購入特典は課税（雑所得）対象ですか？
「無料宿泊券」の譲渡は、非課税の扱いとなります。
ご参考：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6229.htm
ー 想定利回りは、運用期間後、減少することはありますか？若しくは上回ることもありますか？
本商品は、収益の構造上、収入及び費用の変動により配当が増減する可能性があります。
■本商品の収入
本商品の収益は、投資対象不動産の賃料収入に依存しており、その大半はリソルホールディングス株式会社からの固定賃料となっています。そのため、ホテルの稼働が収入に与える影響は限定的と考えていますが、同社の財務状況が悪化した場合などに、予定されている賃料が支払われないリスクがあります。
また、同社は、ホテルを主力に、ゴルフ場・再生可能エネルギー事業などを営む東証プライム市場の上場会社で、不動産大手の三井不動産株式会社が約41%、エンターテイメント・スポーツ事業を営むコナミホールディングス株式会社が約20%の出資を行っています。
※2023年3月31日時点
同社は、コロナ禍も含む2019年3月期〜2023年3月期の過去５年間で、常に経常利益（連結）で黒字を確保しており、ホテル以外の事業ポートフォリオも持っています。
■本商品の費用
-
賃貸事業に関わる費用
投資対象不動産の劣化や災害等による被災や事故等が発生すれば、それらによって発生する修繕含む負担が計画より増加する可能性があります。
-
ファンド運営に関わる費用
景気動向を受けての金利増減や、各種専門業者の報酬水準の変更により増減する可能性があります。
その他
ー 償還時の流れを補足下さい。プロのマーケットで取引されてるとのことでしたが、不動産そのものを売買するのではなく、あくまでも受益権を売買するマーケットであるため、価格が安定しているとの理解で良いですか？現物不動産売買は理論値との乖離大きく、オファービットがどうなってるのか知りたいです。
不動産信託受益権は、現物不動産に比べて譲渡時にかかる税金が優遇されているため、取引がしやすく、不動産ファンド市場では良く用いられています。
しかし、不動産の形態（現物か受益権か）は、価格に対する影響度は小さく、やはり対象不動産の地力（アセットタイプ、エリア、契約関係、建物の状況など。一言で言うと「人気度」と言えるかもしれません）の影響が大きいと考えています。
人気な不動産は、物件流動性（売りやすさ）が高く、価格下落のしづらさに繋がってくるためです。
ー 出資額に対し、借入金額の方が大きいため、相当なレバレッジ取引に見えます。そのため償還価格の変動は相応に大きいものかと存じますが、一方株やREIT対比ではリスクが小さいとのご説明です。上記質問にも書かせていただきましたが、受益権の売買のためリスク限定との理解なのでしょうか？
上記に記載の通り、不動産の形態（現物か受益権か）は、価格の安定性に対して影響は限定的です。
ここで、当社以外の商品も含めた「不動産デジタル証券の利回りとLTVの比較表」を掲載させていただきます。
ALTERNAの場合は（物件にもよりますが）借入比率（Loan to Value = LTV）は40〜60%の水準を１つの目安としています。
また、J-REIT全体の平均LTVは44.6%（2023年6月末時点（出所）不動産証券化協会）であり、この数値だけ見ると、不動産デジタル証券とJ-REITで、どちらの価格が安定しているか、分かりづらいかもしれません。
しかしながら、過去の上場株式・J-REIT・不動産（の全体の傾向を示す指数）の価格推移を見てみると、薄いグレーが上場株式（東証株価指数）、濃いグレーがJ-REIT（東証REIT指数）、黄色がJ-REITに組み入れられている不動産の現物価格の傾向を示したものですが、上場株式やJ-REITと比べると、不動産の価格変動はゆるやかな（小さい）傾向があると見てとれます。
不動産デジタル証券は、不動産鑑定価格を基準にした価格となるため、全体の傾向として上場株式やJ-REITと比べると、相対的に価格変動はゆるやか（小さい）であると考えています。
ー 京都の魅力を知りたい
ALTERNAの2号案件の詳細ページにおける「詳細」タブ内部の「本物件の対象エリア」コーナーに2号案件の投資対象物件である「ホテルリソル京都 河原町三条」が位置する京都の魅力に関する解説が掲載されております。
また、本物件の運営会社であるリソルホールディングス株式会社が運営する、本物件の公式ホームページ内の「周辺情報」タブ内にも、京都の観光施設等の情報が掲載されておりますので、併せてご確認ください。
■ホテルリソル京都 河原町三条の公式ホームページ内・「周辺情報」タブ
ご要望
ー 鑑定評価額の推移の履歴は開示してもらえますか？
当社が第三者（一般財団法人日本不動産研究所）から取得した2023年6月1日時点の鑑定評価額は目論見書等で開示されており、今後ファンド運用中に新しく鑑定評価を取得した場合は、有価証券報告書などで開示予定となっています。また、2023年6月1日より前の鑑定評価額は開示されておりません。
ー 現在の募集状況が分からないのはなぜかが知りたかったです。
ー ファンドの紹介画面で現在の申込済み金額が分からないのはなぜですか？
申し訳ございませんが、現段階では開示を行っておりません。
「見た目上の人気が分かる」ことも大事な要素の１つであると考えておりますが、それよりも商品をしっかりご理解いただき、ご納得いただいた上で投資をご検討いただく方が重要と考えておりますため、現在はこのような仕様となっております。
今後、お客様からのご意見も踏まえて、より良い仕様を検討してまいります。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。
