【動画・Q&Aあり】ALTERNA徹底解説セミナーレポート

※本記事では、2023年6月14日に開催された「ALTERNA徹底解説セミナー」の当日の動画や発表資料、お答えできなかった部分も含め、いただいたご質問に対する回答をまとめました。

当日の動画

発表資料

Q&A

当社（三井物産デジタル・アセットマネジメント）について

ー 今回、個人募集された意図は？手間が掛かるだけと思うのですが。また、儲かるならば御社が投資をすればいいと思うのですが、なぜ投資家に機会を開放してくれるのでしょうか？

（やや青臭いお話になってしまうかもしれませんが）先進国と比べて、日本の個人金融資産は、預金などの貯蓄性資産に偏っており「貯蓄から投資へ」の必要性が10年以上も叫ばれております。

個人としても「できるだけ損はしたくない」という心理がある一方で、投資といえば株式などが中心となり、「良質な大型不動産やインフラのような安定インカムが期待できる資産」に対して、機関投資家はアクセスできるのに、個人投資家はほとんど投資機会がない、という事実があります。

当社は、この資産運用の「負」を「機会」と捉えて、「眠れる銭を、Activateせよ。」という経営理念を掲げて、様々な安定資産に投資できる商品開発やサービスの運用を行っています。

ー オルタナでは今回初めての募集なのに、すでに運用資産額が2,000億円以上あるのはどういうことでしょうか？

当社では、

• 機関投資家様向けの私募ファンドの運用
• 提携証券会社を通じた個人投資家様向けのデジタル証券ファンドの運用
• 今後、デジタル証券としてALTERNAを通じてご提供するまでの一定期間、暫定的に運用されるファンド（ブリッジファンドと言います）の運用

を行っており、これらの運用資産額が含まれています。機関投資家様・個人投資家様向けを問わず、運用資産は全て同じクオリティのサービスをご提供させていただいています。

物件選定について

ー 投資対象となる不動産の選定はどのようにしているか？を知りたいです。

■ アセットクラス（物件の種類）

一般的に景気変動や資産価値の変動割合が小さく、賃料水準には下方硬直性（家賃が相対的に下がりにくい）と考えるレジデンス不動産を中心に、ホテル、物流、オフィスなど様々なものに投資を行っています。

また、レジデンス不動産に関しては、比較的新しい物件を取り扱っており、平均築年数は2.2年となっています。一般的に、古い物件になるほど、割安で買えるメリットはあるものの、様々なリスクが増加する（稼働の不安定性、運用中のコスト、売却時の不確実性など）ため、「安定資産」を重要視する当社方針では新しい物件の方が合っていると考えています。

■ エリア

「不動産は立地が大事」とはよくいいますが、当社の投資対象の立地は、金額ベースで都心５区（港区、中央区、千代田区、渋谷区、新宿区）が半分以上を占めています。

また、投資家様のニーズ・アセットクラスの特性に応じて、都心５区以外のエリアへの投資も行っています。

また、詳しくは、以下の「アセットマネジメント事業 運用レポート」をご覧ください。

https://speakerdeck.com/c0rp_mdm/asetutomanezimentoshi-ye-yun-yong-repoto-2023nian-5yue

ー 自社で物件を見て探してるのですか？

はい、ご理解の通りです。

これらの物件の取得にあたっては、当社の不動産取得チームが三井物産グループや独自のネットワークで開拓した様々な情報ルートから投資機会を見つけ、実際に物件を実査した上で投資しています。

参考までに2023年3月時点までの実績では、約2,200件もの物件情報を収集し、そのうち投資実行まで至ったのは約70物件（収集した情報の3％未満）となっており、厳選した案件の取得に努めています。

ー 物件のソーシングとDDは誰が行っていますか？

上記でご回答した通り、当社の不動産取得チームが行っています。

また、DD（デュー・デリジェンス、投資対象の価値やリスクなどを調査すること）の段階では、当社に加えて、不動産鑑定評価を行う第三者機関、建物の状況調査や地震リスク評価など専門的に行う会社、貸付を行うレンダー（銀行）などの社外パートナーも実査を行い、様々な角度から投資対象の評価を行った上で、ファンド化を決定しています。

ー インバウンド向けの旅館ビジネス機会はありますか？

「インバウンド向け」に限定したものではございませんが、当社は過去草津温泉旅館に投資可能なファンドを組成しており、今後も旅館・ホテルは積極的に検討していきたいと思います。

ー なぜ三井不動産の物件じゃないんですか？

当社は、三井物産グループの案件にこだわらず、様々な良質な投資機会を探しています。

余談となりますが、三井不動産さんと当社親会社の三井物産は、同じ三井グループではございますが、別会社でございます。

他の商品との違いについて

ー 既存の金融商品との違いは？

まず不動産投資は、安定的な賃料収入を裏付けとする「ミドルリスク・ミドルリターン」という特性を有する商品クラスと言われています。また、上場株式・債券とは異なるリスク・リターン特性をもつオルタナティブ投資の１つで、分散投資効果が期待できます。

不動産投資の中にも様々な手法がありますが、ALTERNAではデジタル証券（より専門的には受益証券発行信託スキームを活用したもの）を通じた不動産投資となり、以下のような特徴を有しています。

• 投資対象：特定の大型不動産
• 投資単位：10万円〜
• 価格変動：ゆるやか
• 運用期間：5年程度
• 運用管理：運用会社におまかせ
• 売買　　：可能（一定の制限あり）
• 税制　　：申告分離課税

詳しくは、セミナー動画・資料をご覧ください。

ー J-REIT投資と比較してALTERNAにはメリットや優位性がありますか？

J-REITに比べて、ALTERNAは価格変動リスクが少ないため、

• 頻繁に売買する必要がない（そんな時間もない）
• 値動きにドキドキしたくない「安心感」を求める

といった方には、ALTERNAがオススメです。

また、J-REITとの詳しい違いは、以下の記事でご回答しておりますので、合わせてご確認ください。

「REITじゃダメなんですか？」にお答えします！：https://alterna-z.com/column/post-469/

ー REIT ETFとの違いについて　ETFのほうがリスクが少ないのでは？

REITのETF（上場投資信託）は、一定の方針に従ってREITの個別銘柄を組み合わせた「おまかせ弁当」のような商品です。

このため、REIT ETFに組み入れられている物件の「数」が多いので、（投資金額が同じであれば）ALTERNAやREITの個別銘柄よりも、REIT ETFの方が投資先が分散しているということができます。

そのため、「個別銘柄を選ぶのが面倒」な方にとってはフィットしている商品といえるかもしれません。

しかしながら、REIT ETFをご検討の際は、以下の２点にご注意下さい。

• 上場している商品ですので、自由に売買できる代わりに、比較的高い価格変動リスクを伴います。
• ETFは、個別銘柄を組み合わせた「おまかせ弁当」なので、詰め合わせるコスト（目論見書などで確認できるETFの信託報酬等）に加えて、中に入っている「具材」（個別銘柄）のコストがかかっており、２段階でコストがかかっています。

特に後者のコストについてはご存知ではない方も多いので、十分ご理解いただいた上でお取引をご検討ください。

ー 不動産ソーシャルレンディング（クラウドファンディング）とは何が違いますか？

動画内でも触れさせて頂きましたが、以下のような違いがあります。

• 不動産クラウドファンディングは、1万円からできるものが多く、投資期間が短い点が大きな特徴です。
• ただし、利回りが配当益ではなく売却益を見込んでいるものが多い点や、雑所得の取扱いになる（課税所得の高い方にとっては税引後リターンが大きく減ってしまう）点についてはご注意いただければと思います。

また、不動産投資ではなく、不動産を担保にして企業に貸付を行うようなサービス・商品もございますが、こちらも雑所得の取扱いになる点は同じです。

ALTERNAでは、利回りは配当益だけの表示となっており、売却益は織り込んでおりません。もし売却益が発生した場合はトータルリターンの上昇要因になります。

また、申告分離課税に対応しているため、税率は約20%となり、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能となります。（損益通算が可能となるのは、お客様の方で確定申告を行っていただいた場合に限りますのでご注意ください）

初号案件の対象不動産について

ー 徒歩3分の駅は水天宮と人形町どちらですか？

どちらの駅からも徒歩約３分の立地になります。

【ご参考】

• 東京メトロ半蔵門線 水天宮前駅 徒歩約3分

• 東京メトロ日比谷線・都営地下鉄浅草線 人形町駅 徒歩約3分

• 都営地下鉄新宿線 浜町駅 徒歩約6分

募集方法について

ー 抽選方法は？

抽選は、「特別抽選枠」、「一般抽選枠」という抽選区分を設け、それぞれの抽選枠ごとに抽選を実施します。この「特別抽選枠」とは、当社が行うキャンペーン（事前登録特典等）等により、一般抽選枠とは別に抽選を行う方式を指します。

各区分での抽選においては、お客様の投資についての経験や年収・金融資産額といった「適合性の原則」の徹底に留意しつつ、公正な配分に努めるという基本方針のもと、機械的に定められた一律の配分基準に従いお客様への配分額を決定します。なお、全てのお客様への配分額の合計値が募集金額と一致します。

詳しくは以下のFAQをご覧ください。

抽選とは：https://support.alterna-z.com/hc/ja/articles/18858799786649

ー 申込金額が募集金額を下回った場合はどうなるのですか？

初号案件については、申込が募集金額を下回った場合は、その不足分を当社が引受けます。

そのため、申込いただいたお客様は、申込口数分をご購入いただけます。

ー 早めに応募したとしても、抽選になるのでしょうか。

申込が募集金額を上回った場合は、申込いただいた時期に関係なく抽選となります。

ー 申込状況はリアルタイムで開示されないのでしょうか？

申し訳ございませんが、現段階では開示を行っておりません。

「見た目上の人気が分かる」ことも大事な要素の１つであると考えておりますが、それよりも商品をしっかりご理解いただき、ご納得いただいた上で投資をご検討いただく方が重要と考えておりますため、現在はこのような仕様となっております。

今後、お客様からのご意見も踏まえて、より良い仕様を検討してまいります。

ALTERNAの商品の仕組みについて（運用中の売却）

ー 譲渡制限付きとはなんですか？ 売却が出来ないこともあり得る理由は？

ALTERNAの初号案件は、基準価額を基準とした売却価格により、当社に対して売却（買取）を申し込むことができますが、以下のような制限があり、上場商品ほどの流動性（換金性）が確保されていない点にご注意下さい。

• 売却不可期間があります。
• 対象不動産の売却が決定された場合や、その他当社が定める場合に、必ずしも投資持分が売却できない場合があります。
• 売却には一定期間かかり、当社以外を通じた売買はできません。

また、相続・大規模自然災害発生時は、売却不可期間においても売却申込みのお手続きが可能になる場合があります。

ー 売却方法は？

ALTERNAのお問い合わせフォームからお申込ください。

ー 中途売却した場合、利回りや出資金元本はどうなるのか。

ALTERNAの初号案件は、基準価額を基準とした売却価格により、当社に対して売却（買取）を申し込むことができますが、売却価格が発行価格（初号案件の場合、10万円）と異なる場合は、売却益(損)が発生します。

ー ALTERNAの商品には、市場価格が無いということですか？

ご理解の通りです。運用中の売却をご希望の場合は、不動産鑑定評価額をもとに定期的に算出される基準価額をもとにした売却価格で、当社への買取をお申込みいただく形となります。

ALTERNAの商品の仕組みについて（運用終了後）

ー 期間終了時の売却益について説明お願いします。

売却益(損)は、運用資産売却時の対象不動産の売却価格に依存します。

売却益が生じた場合は、償還時配当として分配金に加算し、売却損が発生した場合は出資金元本から控除されます。

ー 不動産の建物部分は基本的に減価していくものかと思いますが、運用終了後に物件を売却して返ってくる額も期待値として出資金元本より減った額になるのではないですか？

ご指摘の通り、不動産のうち、建物については経年による物理的な劣化を減価償却費という形で費用化し、会計上の帳簿価格を落としていく処理を取ります。

一方で、実際の売買は、必ずしも物理的な劣化のみで価格が下落するわけではなく、昨今の物価上昇などを受けて、価格がむしろ上昇している場合もあります。

ご自宅を購入され、しばらく住まわれたのち、売却したら収益が出たというケースは、これに該当します。

ー 売却損益と配当の関連が理解しにくかった。

分かりにくく、大変申し訳ございませんでした。以下補足させていただきます。

売却益(損)は、運用終了時に「いくらで対象不動産を売却できるか」に依存します。

この価格の決定方法には、様々な種類がありますが、１つの考え方として「直接還元法」というものがあります。

直接還元法においては、

• A = 不動産から得ることのできる一定期間（通常1年間）の純利益（収入から経費を減じた額）
• B = 還元利回り（キャップレート）→ 不動産取引市場の影響などによって決まるもの

とした場合に、不動産価格は A ÷ B で計算されます。

一方、運用期間中の配当は、Aが大きく影響します。

このため、物件の収益力（A）は、配当・売却価格の両方に影響を与えますが、不動産取引市場の影響などによってBが変化する可能性があるため、必ずしも配当の増減と不動産価格の増減は連動していない点にご注意下さい。

ー 売却が2年延びた場合、配当もなくただただ2年待つのでしょうか？

予定返済期日でもローン元本の返済ができない場合、金利条件・利益超過配当（細かい説明は省略しますが「配当の一部」とお考え下さい）の停止などの変化はございますが、利益配当については引き続き実施できるような建付けとなっております。

つまり、お客様から見ると、延長した２年間も引き続き分配金が期待できるものの、予定運用期間中と比べた時に、1年あたりの分配金が減ってしまう可能性がございます。

手数料について

ー 最終的な出資金元本の償還は10万円から手数料4,400円を差し引いた金額になるのでしょうか？

ALTERNAの商品は元本保証がされているものではありませんが、売却時の償還金額は不動産の売却価格に依存します。

詳しくは、以下のコラムで詳しく解説させておりますので、そちらをご覧ください。

なお、コラムに記載の通り、手数料4,400円は償還金から差し引くものではございません。

「手数料が複雑すぎて、分かりにくいです！」にお答えします！：https://alterna-z.com/column/post-564/

ー 運用中のコストは利回りに含まれているとの事ですが、それ以外に手数料は発生しないのですか？

以下のコラムで詳しく解説させておりますので、そちらをご覧ください。

「手数料が複雑すぎて、分かりにくいです！」にお答えします！：https://alterna-z.com/column/post-564/

税制について

ー REITには税制上の優遇がありますが、ALTERNAにはありますか？

ALTERNAにおいても、J-REITと同様に申告分離課税に対応しており、20.315%（所得税15.315%、住民税5%）の課税となります。

また、お客様自身で確定申告をしていただくことにより、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算が可能です。

ー 相続時の評価方法？

ALTERNAでお買い求めいただくものは有価証券となりますので、上場株式などと同様の評価方法となります。

※詳しい税制は、税理士、国税局または税務署などへお問い合わせください。

リスクについて

ー 損が出るパターンも有りますか？

本商品の収益構造上、収入及び費用の変動により配当が増減する可能性があります。

（収入）

本商品の収益は、投資対象不動産の賃料収入に依存しているため、稼働率・賃料水準の増減が収支に直結します。

これらは、景気動向や近隣の賃料水準等様々な理由により変動するため、収入は保証されているものではありません。

（費用）

投資対象不動産の劣化や災害等による被災や事故等が発生すれば、それらによって発生する修繕含む負担が計画より増加する可能性があります。

また、景気動向を受けての金利増加や、各種専門業者の報酬水準の変更により増加する可能性がございます。

また、不動産市況の影響を受けるので、対象不動産の売却価格が取得価格より下落する可能性があります。この時、売却損が出てしまうリスクがありますが、このリスクを低減するため、初号案件では運用期間を最大で2年間延長できる建付となっており、予定償還時期に相場が崩れていた場合には、一定期間マーケットの回復を待てるような形となっています。

ー ブロックチェーンを利用している部分に関して、他の商品と比べて異なるリスクはありますか？

初号案件では、分散型台帳（ブロックチェーン）技術等を利用した管理プラットフォーム「Progmat」上で受益権の記録及び移転がされます。

「Progmat」で活用されている分散型台帳技術は、Bitcoin等に活用されているものとは異なり「プライベート/コンソーシアム型」の方式が採用されているため、アクセス範囲やデータ作成者が限定的で、Bitcoin等に比べてセキュリティリスクは限定的といえます。

一方で、サイバー攻撃による「Progmat」上への不正アクセス等により、本商品の権利移転に必要な秘密鍵を不正に利用されること等の事象が発生し、意図しない財産的価値の移転が生じるリスクはゼロとは言い切れません。また、システム障害等が発生した場合は、取引が一定期間不可となる又は遅延するリスクもございます。

しかしながら、当該リスクを低減させるため、「Progmat」の運用会社である三菱UFJ信託銀行株式会社は秘密鍵の管理等をカストディアンとして投資家に代わって管理しており、意図しない権利移転等が発生した場合には、同社が受託者として受益権原簿を正しい状態に復元することが可能となっております。また、システム障害が生じた場合にも、同社がバックアップされているデータを活用することで、業務が継続できるような体制をとっております。

詳しくは、目論見書をご覧ください。

ー 建物に自然災害等を受けた場合の対応？

自然災害等が発生し、被害が発生した場合は修繕等が必要になる場合があります。

本物件は火災保険等の保険に加入しておりますが、当該保険から保険金が支払われない修繕が発生した場合は修繕費が必要となり、収益に影響を及ぼす恐れがあります。

また、本物件は取得時点で第三者専門家による建物調査を実施しており、耐震基準に適合していることを確認しております。

ー 大地震等自然災害時に投資対象物件が棄損（倒壊）した場合、投資家の出資金元本は棄損程度に応じてロスしてしまうのでしょうか？上物が倒壊しても土地を所有しているのであれば、土地の売却によって一部出資金元本を回収し、投資家及び貸付先への返済が一部可能となるケースも想定されますか？

大規模災害が発生した場合には、テナントからの家賃収入が下がったり、災害による物理的な被害を被ることなどにより、投資価値が下落する可能性はございます。

一方で、土地・建物を完全所有権で保有する場合、土地の価値は一定の水準を維持することが考えられ、特に一等地の案件であれば復興により、その価値を取り戻す場合がございます。

ー オルタナはREITと比較すると価格の変動率がマイルドという事ですが、昨年以降ブラックストーンの私募REIT相場が急落していますが、この原因が価格開示が不透明な事だと言われています。米国で起こっている事象は日本には発生しないのですか？

まず、当社は他社様の取扱う個別商品に関して、コメントさせていただく立場にはございません。

セミナーでご説明させていただいた内容は、J-REITの投資口価格の変動幅に比べて、不動産の鑑定評価額の推移は緩やかに変動していますという趣旨でございました。

一般論で申し上げれば、投資対象となっている不動産価格が一定でも、上場しているJ-REITは、売買の需給に応じて、毎日投資口価格の時価が更新されます。一方、私募REITやALTERNAなどのファンド商品は、定期的に更新される不動産鑑定価格に基づき基準価額が算出されるため、J-REITと比べて価格の更新頻度は低いといわざるを得ません。したがって、価格の更新頻度に関してはJ-REITに優位性がありますが、その裏返しとして市場での価格変動を許容いただく必要がございます。

また、ALTERNAでは、年２回の決算報告に加えて、月次での運用状況のご報告を予定しており、透明性の高いファンド運用を目指しております。

不動産投資全般について

ー 将来的に日銀が利上げしていく局面での影響はどのようにお考えでしょうか？

2023年6月16日に開催された金融政策決定会合においては、大規模な金融緩和策が維持され、長期金利の許容上限は0.5%程度のままとされました。

今後の金利上昇は、不動産価格に影響を及ぼす原因の１つであるものの、その影響範囲は不動産価格の下落・上昇双方に作用するものがあり、利上げの影響を一概には申し上げられません。

ご要望

ー クイック入金に関して　メガバンクも対応して欲しい。

こちらも多くのご要望を伺っていますので、対応を検討させていただいております。

また、直ちに改善・対応できる方法として、送金時の反映スピードを変更いたしましたので、一度お試し頂ければと考えております。

ー 電話対応をしていただけるとありがたいのですが。スマホネットだけでは不安になります。

現状、ネット完結とさせていただくことで、様々な面でのコストダウンが図られ、最終的に投資家のみなさまの長期的な利益になると考えておりましたが、こちらも多くのご要望を伺っていますので、対応を検討させていただいております。

その他

ー 投資に関して全くの初心者でも扱いやすいですか？

ALTERNAに限らず、投資を行っていただくには、一定のご経験が必要なものが多いのが実情です。

少しでも、ご不安を感じられるようでしたら、投資は見送っていただくのが賢明と考えます。

不動産取引の世界では、投資には全くご経験のない方が、ご自宅用の不動産を購入する事例は数多くあると推察しています。

住宅はみなさまにとって最も身近な不動産のジャンルですが、ご自身の価値判断の基準に照らしていただき、入居者が継続的に住みたいと思うような建物・立地・周辺環境となっているかが、投資の是非を判断する上での基準となります点は、ご自宅用の不動産購入に関する判断と、類似しているポイントと考えられます。

ー ＰＭ会社など利害関係者との取引について委託報酬などの検証ガバナンス（ＲＥＩＴのように）体制は働くのでしょうか。

当社もREITの資産運用会社と同様に金融商品取引業者でありますので、PM会社さんを含めた外部委託先の選定・取引条件の精査・モニタリング・利益相反管理体制については、REITと同様のガバナンスに基づいております。

ー 銀行（レンダー）の金利コストなどの開示はありますか？

大変申し訳ございませんが、取引銀行との守秘義務契約に基づき、金利等の条件を開示することができません。

一方、決算報告では借入金残高・支払利息の開示を行ないますので、推定いただくことは可能であると考えます。

ー 初号案件以降にどんな案件を予定しています？

初号案件以降も順次、国内不動産を中心に案件を公開予定です。

詳細は有価証券届出書の公開をお待ちいただく必要がありますが、現在運用中の国内不動産を運用レポートという形で開示させていただいておりますので、今後のご参考として共有させていただきます。

https://speakerdeck.com/c0rp_mdm/asetutomanezimentoshi-ye-yun-yong-repoto-2023nian-5yue

また、海外不動産や国内外のインフラ資産（船舶、航空機、再生可能エネルギー、デジタルインフラ等）も将来的にご提供予定となりますが、お客様のご意見も伺いながら、今後の商品プランを考えてまいりたいと思います。

ー 既にSBI証券でALTERNAレジデンス 新宿中落合・経堂・門前仲町に投資済ですが半年毎の基準価格はどのように把握すればいいのでしょうか？

以下のIRサイトからご確認いただけます。

https://ir.alterna-x.com/ir004/fund_ir/base_price

いかがでしたでしょうか。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。

https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new