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【動画・Q&Aあり】三井物産のデジタル証券~浅草・まちなか旅館~(譲渡制限付)徹底解説セミナーレポート

※本記事では、2024年4月8日に開催された、「三井物産のデジタル証券〜浅草・まちなか旅館〜(譲渡制限付)徹底解説セミナー 」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

 

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

 

※「三井物産のデジタル証券」は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により組成・販売されるものです。

 

当日の動画

発表資料

 

Q&A

 

物件について

 

-現時点での3.3%前後のNOI利回りを前提とする物件評価と、出口での売却予想は少しアグレッシブに感じます。一般的にホテルのキャップレートは4〜5%くらいではないのでしょうか。 出口での売却見通しや戦略のようなものをお聞かせください。

 

本案件の物件評価はREIT等の取引で公開されている事例によれば、東京、大阪等の首都圏での取引と比較しても問題ないレベルと考えています。東京浅草という有名観光地の中心に位置している点、建物自体の優位性、盤石なホテルの賃料収入PLなどを評価しており、出口売却見通しについても、安定的なホテル収益を後ろ支えにして収益の安定を求める買主への売却を想定しております。

 

-地震でホテルが営業出来ないような被害を受けた場合はどうなりますか?

 

前提として稼働状況に関わらず固定賃料を受け取る契約となっておりますが、可能性としては、配当の減少や、元本毀損が発生する場合があります。地震の被害としては建物の損害とホテル運営への影響が考えられます。

 

1点目の建物の損害については、本案件では地震PML値を6.5%と算出しており、関東大震災級の地震が発生した際に建物が受ける損害は、建物価格の6.5%と想定しています。REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的ですが、本案件はその目安を下回る水準にあります。

 

2点目のホテル運営への影響については、地震が原因でホテルの運営収支が悪化した場合でも賃借人たるオペレーターには賃料の支払い義務があるため、ファンドの収入には影響ございません。

 

(参考)PMLについて

■(地震)PMLとは?

= 最大可能損失額 (Probable Maximum Loss) 

→ 「地震被害リスク」を定量化する手法の1つ

 

■誰が計算するの?

第三者のリスクコンサルティング会社など (本案件は、東京海上ディーアール株式会社)

 

■どうやって計算するの?

一般的には、建物の再調達価格(建物を再度新築した場合の価格)を算出し、それに対して一定期間(主に475年)*に一度起こり得る地震で、どの程度建物が損壊するかの想定損害率(%)で表します。

 

■どれくらいが一般的なの?**

REITなどの証券化商品では、個別物件のPML=15%程度を1つの目安とし、それを超える場合は地震保険の付保や追加のキャッシュリザーブ等の手当を行うことが一般的です。

尚、本案件の投資対象不動産のPMLは6.5% (<15%)となっています。

 

* 参照:一般社団法人 不動産証券化協会 資料

**目安となる基準は当社独自の見解に基づくものであり、企業によって異なる判断基準がある場合があります。

 

収益について

 

-本案件は「想定利回り年4.0%」となっていますが、メールなどの画像で「100万円の投資で19万円の想定配当」と記載されています。どういう計算か教えてください。「税引き前」で単純計算ならば、年4万円×5年で20万円ではないでしょうか?

 

わかりづらい記載となっている点につきまして申し訳ありません。次回以降の課題としてよりご理解いただきやすい表示方法を検討してまいります。
ご質問の点、100万円投資で20万円ではなく19万円の想定配当になっている理由は想定配当を算出するための前提の置き方にあります。

 

まず、想定利回りは、税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期平均値として計算されています。
具体的には、1口あたり税引き前予想分配金の第一期(1,817円・169日)と第二期(2,017円・181日)の合計値(3,834円・350日)を365日換算し、1口あたりの発行価格(10万円)で徐した値(3.99…%)を小数点第二位で四捨五入して「4.0%」と表示しています。

 

一方で、期間全体の予想分配金については、メール等の画像では第一期・第二期の税引き前予想分配金利回りの平均値(上記で計算した3.99…%)で毎期配当が行われるものとした場合の想定値なので、
1口当たり分配金は、3,834円 + 100,000円×(3.99…%÷2) ×8 ≒ 19,826円
100万円投資の場合は10口分なので、合計19.8…万円となり、小数点以下を切り捨てし、19万円と表示しています。

 

その他、第三期以降の分配金計算の前提の置き方の違いにより、上記とは数値が若干異なる場合がございます。

 

-商品情報の詳細の「運用中のお金の流れ」の計算前提はこのファンドの収支想定と理解しています。ファンド終了時に対象ホテルが34.4億で売却できれば払込元本が償還されるという理解でよいですか?

 

不動産鑑定価格である34.4億円で売却した場合は、取得時価格よりも高値での売却になるため、ファンドでは売却益が発生します。不動産の売却に伴うファンドの償還には諸費用(アセットマネジメント会社の売却時報酬等)がかかりますが、それらを差し引いても払込元本以上の償還を期待することができます。詳細は目論見書をご覧ください。

 

ALTERNAについて

 

-節税(減価償却)や相続対策(圧縮効果)はできますか?また、出来る場合はどの程度が見込まれ、どのような手続き(節税の場合は確定申告など)が必要になるかなどご教示頂けますと幸いです。

 

節税や相続対策にはなりませんが、ALTERNAで提供するデジタル証券は申告分離課税の対象となり、お客様の確定申告により、上場株式等の譲渡損失と損益通算をすることが可能です。

 

-新NISA設定できますか?

 

現時点では新NISAの対象にはなりません。

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。

https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new

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  • Q.

    誰でも口座開設できますか?

    A.
    ALTERNAの口座開設のお申し込み時点で、
    • ご年齢が18歳以上
    • 日本居住者

    の個人のお客様が口座開設をお申し込みいただけます。

    ※口座開設のお申し込み時点で、18歳未満の方、日本非居住者のお客様は口座開設できませんので、あらかじめご了承ください。
    ※口座開設には所定の審査がございます。

     

    また、口座開設のお申込みには以下のものが必要となりますので、あらかじめご準備ください。

    • スマートフォンまたはタブレット端末
    • 当社指定の本人確認書類(マイナンバー含む)
    • 出金先となる銀行口座の情報
     
    法人のお客様でデジタル証券への投資をご希望の方はこちらまでご連絡ください。
  • Q.

    投資までの流れを教えてください

    A.

    投資までの流れは以下の通りです。

    1. 口座開設
    2. 案件の確認
    3. 仮申込
    4. 入金
    5. 当選発表
    6. 購入申込
    7. 約定・受渡

     

    詳しくはこちらのヘルプページをご覧ください。

     

  • Q.

    ワンルームマンションなどの実物不動産への投資との違いはありますか?

    A.

    オルタナの最低投資金額は、原則10万円〜のため、少額から投資することが可能です。また、オルタナで取り扱う、レジデンス投資商品は、1室ではなく1棟以上の物件を組み入れているため、ワンルーム1室よりも多くの部屋に投資する効果が得られ、結果として空室リスクが分散されることに期待ができると考えています。

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