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【動画・Q&Aあり】三井物産のデジタル証券~浅草~(譲渡制限付)徹底解説セミナーレポート

※本記事では、2024年2月21日に開催された、「三井物産のデジタル証券〜浅草〜(譲渡制限付)徹底解説セミナー 」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※「三井物産のデジタル証券」は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により組成・販売されるものです。

 

当日の動画

 

発表資料

 

 

 

Q&A

物件について

ー 土地は借地と所有権どちらでしょうか?それぞれの場合の金額はいくらになりますか?

所有権となっておりまして、金額は6,027百万円です。

 

ー 鑑定価格より割安で取得との事ですが、実売価格は鑑定価格より割安との認識で問題ないでしょうか?

ご認識のとおり、売主様からの取得価格は鑑定評価額未満となっております。

 

ー 参考程度で、取得額80億円で固定賃料を受け取りどの程度の利回りなのでしょうか?

例えば直接還元法による価格は8,580百万円で、還元利回りは3.2%となっております。詳しくは目論見書に記載の不動産鑑定評価書の概要をご覧ください。

 

ー 隅田川が氾濫すると3から5メートル浸水するリスクありですが、浸水した場合の現状回復などのコストへの影響、また、不動産価格への影響どうみておられますか?

浸水した場合は、ホテルとして再稼働させるためにある程度の原状回復費用は発生すると考えられますが、保険への加入でカバーする想定です。また、その後の不動産価格への影響もあり得ますが、運用期間内での氾濫の可能性を考慮すると限定的かと思われます。

 

賃貸借契約・テナントについて

ー テナントの藤田観光はコロナのときに赤字でした。固定賃料はテナントが赤字でもいただけるのでしょうか?

定期賃貸借契約上では赤字でも賃料免除にはなりません。なお、足もと(2023年12月期)ではコロナ禍からの回復で黒字化しています。

 

ー 藤田観光のBSを見ると流動比率約70パーセントですが、支払い能力をどう見ていますか?

足許の流動比率は前年同期比でも下落して100%を切っておりますが、一方でコロナ禍からの回復で直近は黒字化していることに加え、投資対象のホテルタビノス浅草の稼働も相応に回復していることを鑑みると、賃料支払能力に懸念は無いものと考えております。

 

ー 定期賃貸の期間 ・定期賃貸の契約価格または単価を教えてください。(全期間にわたる変動があるか、インフレ計上はあるか)

マスターリース会社である東急コミュニティー様と主要エンドテナントである藤田観光様との定期賃貸借契約についてですが、賃貸借期間や賃料については非開示とさせていただいております。但し、契約期間は運用期間を超え且つ固定賃料にて締結予定です。

 

ー 定期賃貸の契約日はコロナ前でしょうか?(コロナ影響に鑑みた金額なのかどうかを知りたく、価格コミットで契約を締結した時点を教えてください。)

エンドテナントからの同意が得られていないため非開示とさせていただいております。

 

ー 定期賃貸費用以外に支払う費用(ユーティリティなどあれば) ・修繕計画、金額を教えてください。

水道光熱費の他、定期賃貸借契約の工事区分・費用区分に従い藤田観光様と費用負担を分担しております。

 

ー 東急コミュニティーとなぜマスターリース契約を結ぶのですか?

本物件はホテルの他コンビニ・駐車場と複数テナント様との賃貸借契約を締結しております。ファンド運営の効率化のため、建物管理の既存委託先である東急コミュニティー様にマスターリース会社を依頼しております。

 

ファンド概要・仕組み・方針等について

ー 銀行借入の金額と期間を教えてください。

2029年3月31日を予定返済期日として4,746百万円を借り入れる予定です。この他、建物消費税相当額(約188百万円)を2025年9月30日を予定返済期日として借り入れる予定です。詳細は目論見書をご覧ください。

 

ー ファンド運用期間満了後に原則売却とありますが、売却先(出口戦略)はどの様な売り先を検討されていますでしょうか?また、原則との事なので売却しない事もあるかと思うのですが、その基準とその場合の原資の清算はどうなりますか?

売却先及び売却時期はアセット・マネージャー(弊社)が投資家利益を最大化できると判断した売却先及び売却時期に実施しますので、現時点で具体的に検討している売却先はございませんが、原則機関投資家(プロ投資家)を想定しております。また、ファンド運用期間満了時(2029年3月31日)までの売却が最善ではないと判断した場合は約2年間を限度に運用期間を延長した上で、当該延長期間における信託の償還を優先して売却活動を継続する予定です。

 

ー 5年後の償還時のキャピタルゲインから手数料が引かれますか?例えば発行価額の102,056円のまま5年後に売却された場合、100,000円との差額2,056円が利益となるのか、ここからさらに何か引かれますか?

不動産の売却価格から売却に係る諸費用(アセットマネジメント報酬等、最大1%)が引かれます。詳細は目論見書をご覧ください。

 

オルタナ全般について

ー オルタナは売却の機会が年2回あるとのことですが、売却された持分は再公募されるのでしょうか?また、運用期間終了後には、速やかにキャピタルゲインを含めた実際の利回りは公開されるのでしょうか?

お客様から売却された持分はオルタナ上で再公募するかどうかは未定ですが、今後売出し(再販)を行う可能性がございます。 また、運用期間終了後には、キャピタルゲインを含めた利回りの公開を予定しております。

 

ー 申し込み金額を減額する場合はいったんキャンセルするしかないでしょうか?先着から抽選になりましたが、金額変更という選択肢はないでしょうか?

申し込み金額を変更する場合、キャンセルの上、再度仮申込みいただく流れになります。

現在オルタナでは、全体販売口数のうち半分が先着枠、半分が抽選枠になっており、再度仮申込いただいた日時で先着枠・抽選枠が決定されます。

 

ー 最近REITの下落が著しいですが、オルタナの案件も少なからず価値が下落していると考えられるのでしょうか?また、REIT指数の上昇、下落はオルタナの案件の価値上昇、下落と一般的に相関関係があるといえるのでしょうか?

REITが上場商品であるのに対し、オルタナで取り扱う案件は非上場商品であり、過去の傾向においては、REITに比べ値動きは限定的となっています。

相関関係については、REITおよび各REITが保有している不動産の種類などに応じて、価格変動理由も異なるため一概には言えません。

例えば2月15日付の日本経済新聞の記事で、東証REIT指数の下落理由について以下の説明がなされていました。

 

日銀の金融政策正常化に伴う利上げへの根強い警戒感から海外勢を中心に売りが優勢となっている

https://www.nikkei.com/article/DGXZQOUB159PW0V10C24A2000000/

 

金融市場の様々な要因による変動については、非上場商品であるオルタナに直接的に影響する可能性は高くありませんが、金利との関係については以下のブログで解説しております。

「金利が上がっても、不動産投資は大丈夫ですか?」にお答えします!

https://alterna-z.com/column/post-1126/

 

オルタナとREITの共通点、違い、オルタナの価格決定の仕組みについてはこちらのブログもご参考ください。

https://alterna-z.com/column/post-469/

 

ー これまでの5つの案件の運用状況を知ることはできますか。

ご投資いただいている方には、定期的に稼働状況などを記載した運用レポートをメールで送付しておりますが、全投資家様には公開できておりません。

全体に公開しているところでいいますと、オルタナ1号案件「三井物産のデジタル証券~日本橋・人形町~(譲渡制限付)」では1回分配を行っており、予定通り100%分配を実現しております。その他、オルタナで扱っている以外の個人投資家様向け商品を含めて、基本的に予定通り100%分配しております。

 

今後の展望他

ー 2030年頃の中長期の運用目標額と投資対象アセットを教えてください。

今後の運用目標額は正確には決まっておりません。投資対象アセットについては、不動産はもちろん幅広なアセット(インフラ資産など個人では投資できなかったプロ向けの商品)を提供予定です。

 

ー 不動産投資の今後の展望について教えてください。

不動産の種類により差はあるものの、どのような市況でも比較的安定しているレジデンスやホテルを中心に取り組んでいます。もう少しマクロな観点からいいますと、日本経済の正常化や物価高・賃上げを背景に、不動産価格は堅調に推移する可能性が高いと考えております。特にホテルはアフターコロナのインバウンド回復により注目度の高いセクターです。

 

ご要望

ー 人力車のサービスなど特典をつけるのではなく、利回りなどで還元して欲しいです。

案件ごとの特典はファンドの費用ではなく、弊社のマーケティングコストであり、ファンドの利回りには影響を及ぼしません。今後も投資家の皆様にご満足いただけるかたちでのサービス提供に努めてまいります。

 

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。

https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new

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  • Q.

    誰でも口座開設できますか?

    A.
    ALTERNAの口座開設のお申し込み時点で、
    • ご年齢が18歳以上
    • 日本居住者

    の個人のお客様が口座開設をお申し込みいただけます。

    ※口座開設のお申し込み時点で、18歳未満の方、日本非居住者のお客様は口座開設できませんので、あらかじめご了承ください。
    ※口座開設には所定の審査がございます。

     

    また、口座開設のお申込みには以下のものが必要となりますので、あらかじめご準備ください。

    • スマートフォンまたはタブレット端末
    • 当社指定の本人確認書類(マイナンバー含む)
    • 出金先となる銀行口座の情報
     
    法人のお客様でデジタル証券への投資をご希望の方はこちらまでご連絡ください。
  • Q.

    投資までの流れを教えてください

    A.

    投資までの流れは以下の通りです。

    1. 口座開設
    2. 案件の確認
    3. 仮申込
    4. 入金
    5. 当選発表
    6. 購入申込
    7. 約定・受渡

     

    詳しくはこちらのヘルプページをご覧ください。

     

  • Q.

    ワンルームマンションなどの実物不動産への投資との違いはありますか?

    A.

    オルタナの最低投資金額は、原則10万円〜のため、少額から投資することが可能です。また、オルタナで取り扱う、レジデンス投資商品は、1室ではなく1棟以上の物件を組み入れているため、ワンルーム1室よりも多くの部屋に投資する効果が得られ、結果として空室リスクが分散されることに期待ができると考えています。

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