【動画・Q&Aあり】三井物産のデジタル証券~日本橋~（譲渡制限付）徹底解説セミナーレポート

※本記事では、2023年12月14日に開催された、「三井物産のデジタル証券〜日本橋〜（譲渡制限付）徹底解説セミナー 」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。

※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。

※「三井物産のデジタル証券」は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により組成・販売されるものです。

当日の動画

発表資料

Q&A

ALTERNAの特徴について

ー 御社の強みは三井物産のブランド力であったり、都心部の優良物件などを取得できる点が強みである一方で、利回りが同業他社より低い点、期間が長期にわたる点（空室リスク、賃料下げリスク、修繕リスクが高まる）が弱みと考えています。この点御社ではどのようにお考えでしょうか。また、御社自身で考えている強み、弱みは他にどのようなものがありますでしょうか。

以下の図を参照しつつご説明いたします。

ALTERNAと、不動産クラウドファンディングとの比較について、以下の共通点・相違点があります。

• 共通点

  • 投資の対象:ALTERNAと不動産クラウドファンディングの最大の共通点は、投資家様が個別の不動産に対して投資できる点です。

• 相違点

  • 想定利回り
    • 不動産クラウドファンディング：
      • 利回りを、配当益と売却益の合計として表示しています。特に利回りが高いプロジェクトでは、売却益が大きな割合を占めることもあります。
      • ただし、数年先の不動産の売却益を予測することは不動産の専門家であっても非常に難しいのが実態です。
    • ALTERNA：
      • そこでALTERNAでは表示する利回りに売却益を含めず、分配金の利回りのみを表示しています。これにより、投資家の皆様はより現実的で安定した収益見込みを持つことができると考えています。
  • 税制
    • 不動産クラウドファンディング:
      • 不動産クラウドファンディングで得られる配当は、雑所得として「総合課税」扱いとなります。総合課税の場合、課税所得が330万円を越える際には、デジタル証券で源泉徴収される約20%を上回る課税率（最大時は、住民税とあわせて約56%の課税）となります。
      • 損益通算の対象にはなりません。
    • ALTERNA:
      • 当社で提供しているデジタル証券では、「申告分離課税」という、金融商品では一般的な税制が適用されています。
      • 申告分離課税の場合、分配金は**約20%(正確には20.315%）**が源泉徴収されるほか、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算（損失と利益の相殺による課税対象額の圧縮）が可能です。
  • 運用期間
    • ALTERNA：長期間の運用が推奨されることが多く、これにより市場の良いタイミングでの売却を狙い、リスクを減らすことができます。また、借入に関するリファイナンスのリスクが指摘されることもありますが、ファンドの運用期間と同等かそれ以上の期間のローンを組むことで、リスクを限定できていると考えています。

  ※デジタル証券の分配金等が申告分離課税になるのは、不動産デジタル証券として一般的な受益証券発行信託スキームを活用している場合であり、それ以外のスキームの場合は異なる税率が適用される場合がありますのでご注意ください。

  ※税制の詳細は国税庁や税理士などにお問い合わせください

  ※申告分離課税についての詳しい解説は、こちらのブログも併せてご覧ください。

また、総じて、ALTERNAは定期預金のようにしばらく置いておき、コツコツ利回りを溜めておくのがお好きな方に向いている商品といえると考えています。

上記のほか、ALTERNAとJ-REITとの比較についての詳しい解説は、こちらのブログも併せてご覧ください。

本物件の特徴について

ー 本物件は築年数浅いため、修繕費用はあまり想定されないと思いますが、空室が出ないようにする工夫、空室がすぐに埋まるようにするための工夫としてどのような対策をされるのでしょうか？

当社は機関投資家様を中心に2,000億円を超える不動産ファンドの運用を行っており、パートナー企業と共に不動産のプロフェッショナルとして日々物件の運用を行っております。

その観点から申しまして、空室を一定水準以下に抑えることができる最大の要因の１つは「物件の魅力」であると考えております。

まず、立地面から考えますと、日本橋エリアを含む中央区の定住人口が70年ぶりに最大を更新（2023年1月1日現在・以下画像の左グラフ画像からご確認いただけます。）しており、今後も人口増加が期待できるエリアであると共に、住みやすい環境であることが窺えるという点が大きな追い風と考えています。

また、本物件の競争力の観点からは、このエリアのファミリータイプの賃貸物件は比較的珍しく、設備のスペックも含めるとこのエリアの中では高い競争力を持っています。実際、賃貸募集の開始時から高い反響を得ています。こういった点が空室リスクの低減につながっているものと考えています。

本案件の過去案件との比較について

ー 同じ日本橋ということもあり、第一号案件との比較を取り上げてほしいです。

ー 以前の日本橋案件3.0％とは大きく差がついたのはなぜでしょうか。

ー 前回、横浜案件の配当利回りは3.5％と今回の3.4％と差はわずかです。横浜と日本橋の利回り差としてはやや小さいように感じましたが、なぜでしょうか。

以下に代表的な特徴をご説明しますが、本商品のような物件は比較的希少なので、是非この機会にご検討いただけると幸いです。

【代表的な特徴】

• ワンルームではなくファミリータイプの物件。日本橋エリアのファミリータイプの賃貸住宅は珍しく（需要に対し供給が少なく）、設備仕様も相まって、物件の競争力が非常に高い。この点が賃料水準にも反映されている。
• 鑑定評価額ベースで50億円規模と、レジデンス物件の中では比較的大型。このことにより、ファンド組成時の変動・固定費用のうち、規模感に比例して相対的に固定費は小さくなり、それに応じて利回りを高めることが可能に。
• 詳細は非公開ながら、融資条件も非常に良い条件で借入れることが出来た点。

詳細は本商品の詳細ページをご確認ください。

出口について

ー 配当の期待値はわかりやすいのですが、5年後に売却した際、元本に対してどの程度期待値が見込まれるのでしょうか？

投資益の期待値については明確にお答えすることが難しいのですが、以下の点から本物件のようなレジデンス物件は不動産全体の中でも安定的であり、したがって実際に物件を売却する際に極端に大きいキャピタルロスが出るというのは考えにくいと、当社では考えております。

詳細は本案件の詳細ページの「レジデンス不動産投資について」部分をご確認ください。

＜レジデンス不動産の安定性＞

• 一般的に景気変動や資産価格の変動割合が小さく、 賃料水準には下方硬直性がある（住宅の家賃は相対的に下がりにくい）という特徴があります。
• 加えて、一棟レジデンス不動産は賃貸借契約が小口化されていることに加え、契約時期も分散されているため、 一度に大量の空室が発生することや、大幅な賃料の減額が発生するリスクがオフィス等と比べて相対的に低いです。
• 不動産投資を行う機関投資家は、国内・海外を問わず、日本のレジデンス不動産に対して過去多くの投資を行っており、今後もポジティブな投資姿勢を示している企業が多いというデータがあります。

ー 物件の売却時期はどういった指標などを参考にして決めるのでしょうか。

売却時期に関する指標については、申し訳ございませんが現段階では開示を行っておりません。今後、お客様からのご意見も踏まえて、より良い情報開示を検討してまいります。

売却方針につきましては、当社のアセット・マネージャーが投資家の皆様の利益最大化に資すると判断する場合、当初の運用期間よりも早いタイミングで早期売却/もしくは借入のリファイナンスを通じて運用期間を延長し、当該延長期間における本商品の償還を優先した売却活動を行います。

詳細は、案件詳細ページ内に記載のこちらの目論見書のp.35をご確認ください。

ー 不動産クラウドファンディングでは、出資金の優先劣後構造により、売却時の損失が劣後出資額の範囲内であれば、一般出資者の元本棄損は回避されます。ALTERNAでは、優先劣後構造はないですが、一方で半期ごとに基準価額を算定することにより、センシティブな運営が行われているのではないかと理解しています。この点に関しては、齟齬はありませんでしょうか？

まず売却時リスク等に対する備えとして、当社で物件を取得する際には以下の考え方に基づき判断しています。

立地条件

不動産の立地は売却時に大きな影響を及ぼす要因の１つです。実際、立地条件に優れた不動産は、取引関係者（買い手）からの需要が強いことから、価格交渉や売却タイミングを売り手側である程度コントロールすることが可能と考えます。

当社の場合、もちろん利回り次第ではありますが「都心５区」など長期にわたって需要が強いエリアに投資を行うことが、重要ポイントと考えています。本物件は、中央区日本橋というエリアに位置し、立地に関しては「まず間違いない」と多くの方に思っていただけるのではないでしょうか。

取得時価格

不動産は、高値で買ってしまうと、損を出さないようにするために売るときにも高値で売らなければならず、売却時に希望価格で売れないリスクが高まってしまいます。 その点、当社は物件の取得時に取得交渉を行い、鑑定評価額よりも低い金額で不動産を取得できるよう努めており、本商品についても初日から+4%の「含み益」を実現予定です。

築年数

不動産は使っていると経年劣化してくるため、築年数が長くなるほど、修繕に必要なコストが発生するリスクが高まります。そのため、築年数が短いほど、比較的売買されやすい（売りやすい）傾向があります。

当社の運用中のレジデンス不動産では、平均築年数は2.3年（2023年9月末時点）で、本商品の物件も2023年1月竣工の築浅物件です。

このように、本商品はできるだけ売却時のリスクが低い物件を選定しております。

また、最終的な売却時期につきましては、アセット・マネージャー（当社）が投資家の皆様の利益最大化に資すると判断する場合、当初の運用期間よりも早いタイミングで早期売却/もしくは借入のリファイナンスを通じて運用期間を延長し、当該延長期間における本商品の償還を優先した売却活動を行います。

ご要望

ー 分散された複数物件の商品はないのでしょうか。

現在は提供しておりませんが、同様の声をお客様からいただいていることもあり、今後のALTERNAのサービス改善に向けた改善点として検討してまいります。

ー 現在の申込済み金額を表示していないのは、なにか理由があるのでしょうか？

これまで投資家の皆様からは表示があればわかりやすいという声も複数いただいております。

「見た目上の人気が分かる」ことも大事な要素の１つであると考えておりますが、それよりも商品をしっかりご理解いただき、ご納得いただいた上で投資をご検討いただく方が重要と考えておりますため、現在はこのような仕様となっております。

今後、お客様からのご意見も踏まえて、より良い仕様を検討してまいります。

ー 投資人数や平均投資額、投資回数など投資家動向を知りたい。

商品ごとの投資家動向については、申し訳ございませんが現段階では開示を行っておりません。

ただ、ALTERNA1号案件「三井物産のデジタル証券～日本橋・人形町～（譲渡制限付）」の募集終了後、当社より公開したプレスリリースにて、1号案件にお申込みいただいた方の属性や投資理由などのデータをまとめておりますのでご参考ください。

◾️ 「デジタル証券を活用した安定資産投資サービス「ALTERNA（オルタナ）」、1号案件・約15億円の募集を終了し、ファンド運用を開始」

その他

ー 投資家からの募集口数がデジタル証券発行口数に満たなかった場合は、どのような取り扱いとなるのでしょうか？ 足りない金額は金融機関からの借入で充当されるのでしょうか？

予定口数に達しなかった場合は、当社が引受を行います。ファンドの組成に影響はありません。

ー 御社ではオルタナで扱っている物件以外にも不動産物件を取り扱っているものと思われますが、オルタナで扱う物件と扱わない物件の選定基準などはありますでしょうか？

たとえば、非常に規模の大きい物件は現段階ではALTERNA（オルタナ）で扱いにくい物件と考えています。そうした物件の場合は他社の証券会社様と共同でファンドを設立する、募集をお任せする等の対応をしています。

その一方で、今後は大規模物件についてもALTERNAでも商品提供していきたいと考えています。また、取り扱うアセットについても、レジデンス不動産に限らず海外不動産や国内外のインフラ資産（船舶、航空機、再生可能エネルギー、デジタルインフラ等）へと多様化できるよう、チーム一丸日々準備を進めています。

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。

https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new