【動画・Q&Aあり】ALTERNA4号案件徹底解説セミナー 三井物産のデジタル証券~横浜~（譲渡制限付）レポート
※本記事では、2023年11月13日に開催された、「4号案件徹底解説セミナー 三井物産のデジタル証券〜横浜〜（譲渡制限付） 」のアーカイブ動画やスライド投影資料、YouTubeチャット欄や事前アンケートでいただいた、皆様からのご質問に対する回答をまとめました。
※アーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。
※「三井物産のデジタル証券」は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により組成・販売されるものです。
当日の動画
発表資料
Q&A
投資先案件について
ー 1Kの趣向するニーズが盤石である理由とは？（需要の見通しとダウンサイドの可能性について）
ー なぜ今回はこの物件を選んだのですか?
横浜市が推計する、2015年を基準時点とした2065年までの5年ごとの世帯数の推計「家族累計別世帯数（横浜市・区別）」によれば、市内の単独世帯は2035年まで増加が続く見通しとなっており、当該エリアの1K世帯の需要見通しは引き続き底堅いものと考えています。
ダウンサイドとしては、当該エリアへの物件供給の増加が考えられますが、本物件は物件のクオリティに加えて最寄駅である阪東橋駅から徒歩約3分という立地面の強みがあり、今後も競争力を維持し続けられる可能性が高いと考えています。
稼働率について
ー 想定利回りのための稼働率の前提を教えてください。
本投資対象の想定利回りである年3.5％（税引き前予想分配金利回りの第一期・第二期の平均値）の根拠となる物件の稼働率については、有価証券届出書等でも公開しておらず、オルタナ上や本セミナーの中でもお答えすることができません。
そのため、根拠となる稼働率については正確な数字が申し上げにくいものの、当社は本物件の過去実績から鑑みて無理のない稼働率を想定して上記利回りを算出しております。
ー 過去最も低かった稼働率とその期間を教えてください。
2022年9月以降の物件稼働率は以下の通りとなっております。
※本案件の目論見書・p.18より抜粋
この中で、2022年10月および2023年3月が稼働率97.9%となっており、これが2022年9月以降で最も稼働率が低かった水準となります。本物件は総戸数110戸とテナント分散が効いており、過去実績から見ると安定して高い稼働率を維持し続けられていることがご確認頂けるかと存じます。
借入れ金利について
ー 金利上昇に対して借入れ条件は耐性が有りますでしょうか？（運用期間中、借入れ金利は上がるのか上がらないのか？）
ー 日銀の長期金利が上がっていますが、ALTERNAへの投資にどのような影響があるのでしょうか？
本案件における借入金利は「日本円TIBOR」に連動する変動金利となっております。
日本円TIBORは、長期金利と必ずしも連動するものではないため、長期金利の上昇に伴って必ず上昇するわけではありません。実際の長期金利の変動に伴った日本円TIBORを見ていても、長期金利ほど大きく変動していません。
その上で、今後の長期的観点からは、長期金利の上昇に従って日本円TIBORが上昇する可能性もございます。この場合、借入の利息支払が増えることで、投資家の皆様への分配金が減少する可能性がございます。
ただし、そういった環境下においては、同時に物価の上昇が見込まれるため、テナントの入替タイミング等で賃料単価の増額も期待できることから、収益実現の時期に差はあるかもしれませんが、コスト増加だけでなく、収入増加も合わせて期待できると考えています。
また、「変動金利ではなく、固定金利の方が良いのではないか」と考える方もいらっしゃるかもしれません。本案件においては、ファンドの運用期間（約4年11ヶ月）を鑑みると、借入金利は変動金利に設定した方が、固定金利の場合よりも相対的に安く資金調達コストを抑えることができると考えており、今回は変動金利を採用しています。
【ご参考】
本案件の借入金について（目論見書・p.31に記載）
利回りについて
ー 鑑定評価の利回りが3.4％と低めですが、5年後の出口の利回りはどの程度を想定していますか？
まず、ご質問者様の仰る利回りは、目論見書P.20に記載されている「還元利回り」のことで、投資家の皆様への分配金利回り（これを当社は「想定利回り」と呼んでいます）とは異なります。
この数値は「物件レベルでの利回りの参考値」になる情報で、当社ではない第三者の鑑定評価機関（本案件の場合はJLL森井鑑定株式会社）が査定したものとなります。
当社は、本物件の取得時には周辺物件の取引事例を比較した上で、本物件の利回りがマーケット水準に対して大きく乖離する（低い）ということがないように検討を行っております。
むしろ、本物件は市場の鑑定価格から有利な水準で取引できているものと考えております。
その上での5年後の出口の利回りについて、不確定要素の多いことから具体的な数字を申し上げることはできかねますが、投資家の皆様の利益最大化に資するように尽力させていただきます。
ー 不動産クラウドファンディングでは、5～10％の想定利回りがざらにあります。この利回りは非常に高いので怪しいと私も思うのですが、各社元本割れはありません（と各社言っています）。御社の収入、費用、市場価格の説明ですと、5％以上の利回りは非常に難しいと思うのですが、実際他社が高い利回りの実現と償還を出来ているので御社も想定利回りを上げることができるのではないのですか？
サービス提供会社や個々の商品によって異なりますが、物件の良し悪しを考慮外とした時に、一般的な不動産クラウドファンディングとオルタナは以下の点が異なると考えています。
①利回りの表示
「利回り」の源泉となる収益には、安定した家賃収入などからくる配当収益（インカムゲイン）と、元本の変動からくる売買損益（キャピタルゲイン）の２つがあります。
一般に、不動産のインカムゲインは比較的安定しており実現性が高く、逆にキャピタルゲインは不確実性が高いとされています。このため、オルタナの利回り表示は「インカムゲインのみ」を表示しています。
これに対し、不動産クラウドファンディングの他社様のケースでは、サービス・商品にもよりますが、想定利回りにインカムゲインとキャピタルゲインを合わせたものを表記している場合が多いのが特徴的です。また、利回りが高いケースにおいては、キャピタルゲインの比率が高いものが多いものが見受けられます。
「元本割れなし」と「予定していた利回りが達成される」ことは別の話です。
想定利回りの大小につきましては、インカムゲインのみの数字か、それともインカムゲインとキャピタルゲインを合わせた数字であるか、という点を慎重にご判断いただければと存じます。
※利回りについての詳しい解説は、こちらのブログも併せてご覧ください。
②税引後のリターン
当社で提供しているデジタル証券では、「申告分離課税」という、金融商品では一般的な税制が適用される場合があります。
申告分離課税の場合、分配金は約20%(正確には20.315%）が源泉徴収されるほか、上場株式等の損失と一定期間内の損益通算（損失と利益の相殺による課税対象額の圧縮）が可能です。
一方、不動産クラファンで得られる配当は、雑所得として「総合課税」扱いとなります。
総合課税の場合、課税所得が330万円を越える際には、デジタル証券で源泉徴収される約20%を上回る課税率（最大時は、住民税とあわせて約56%の課税）となります。また損益通算の対象にはなりません。
※デジタル証券の分配金等が申告分離課税になるのは、不動産デジタル証券として一般的な受益証券発行信託スキームを活用している場合であり、それ以外のスキームの場合は異なる税率が適用される場合がありますのでご注意ください。
※申告分離課税についての詳しい解説は、こちらのブログも併せてご覧ください。
その他
ー いちごさんやケネディクスさんなどの他社のデジタル証券との違いや特徴はなんなのでしょうか？
一般に、不動産デジタル証券の商品は、当社商品に限らず、運用会社に加えて信託銀行・証券会社・レンダー（銀行）等のデューデリジェンスを受けており、REIT等の物件と遜色ないクオリティの物件を証券化している例が多いと言えます。
その上で、当社の商品の特徴として、以下2点をご紹介させていただきます。
①運用報酬
当社は、従業員の約3割を占めるソフトウェアエンジニアが徹底したデジタル化を推進することで、運用業務の効率化を実現しています。
この成果として、ファンドの運用報酬を年0.2%※1としています。これは不動産を投資対象とする運用会社の中ではかなり低い水準といえます。※2
※1…ファンドにより異なる場合があります。
※2…詳しくはこちらの記事をご覧ください。
②無理のないレバレッジ水準
ご説明の前に、レバレッジは直訳すると「てこの作用」で、簡単にいうと「借入を利用することで、投資の収益性を高める効果が期待できる」効果のことです。
一般に投資では適切に借入を活用することで、効果的に収益性を高めることができますが、借入は出資に優先して返済されるため、出資者にとっては借入比率が高いほど収益性が下がります。
当社の場合は（物件にもよりますが）借入比率（Loan to Value = LTV）は40〜60%の水準を１つの目安としており、リスク・リターンのバランスを見て、借入比率を高めすぎないような方針をとっています。
ご参考までに、当社以外の商品も含めた「不動産デジタル証券の利回りとLTVの比較表」を掲載させていただきます。
この表を見ても、同じアセットタイプで比較すると「分配金利回りとLTVの相関性（利回りが高いものはLTVが高い傾向にある）」のような傾向があり、当社の多くの商品のLTVが40〜60%の水準で比較的低位に推移していることがご確認いただけるかと思います。
※詳しくはこちらの記事をご覧ください。
他にも、当社ではALTERNAのデジタル証券に関する解説コンテンツを多数ご用意しておりますので、併せてご確認ください。
【解説コンテンツ】
ー 抽選枠はどれくらいの倍率になる見込みでしょうか？３号など過去事例では何倍だったのでしょうか？
申し訳ございませんが、現段階では開示を行っておりません。
なお、直近の3号案件「三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）」では、かなりのお申込みを頂戴し、高い水準の倍率となりました。
「見た目上の人気が分かる」ことも大事な要素の１つであると考えておりますが、それよりも商品をしっかりご理解いただき、ご納得いただいた上で投資をご検討いただく方が重要と考えておりますため、現在はこのような仕様となっております。
今後、お客様からのご意見も踏まえて、より良い仕様を検討してまいります。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。
https://support.alterna-z.com/hc/ja/requests/new
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