【動画・Q&Aあり】新案件徹底解説セミナー 三井物産のデジタル証券~熱海温泉~（譲渡制限付）
※本記事では、2023年10月3日（火）に開催された、「新案件徹底解説セミナー 三井物産のデジタル証券~熱海温泉~（譲渡制限付）〜 」のアーカイブ動画や発表資料、お答えできなかった部分も含め、アンケート・YouTubeチャット欄でいただいたご質問に対する回答をまとめました。
※上記のアーカイブ動画・発表資料については、セミナー配信時の収録資料をもとに、より見やすい・聞きやすいように編集を加えたものになっており、配信時の全発表内容を含むものではありません。
※「三井物産のデジタル証券」は、三井物産株式会社の子会社である三井物産デジタル・アセットマネジメント株式会社により組成・販売されるものです。
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
【重要】記載内容に関するお詫びと訂正のお知らせ
本セミナーのライブ配信に参加された皆様へ
本セミナー内のスライド上でご案内した、三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）」において、申込期間等の表記に誤りがございました。
お客様に混乱を招きました事を謹んでお詫び申し上げますとともに、以下の通り訂正させていただきます。
なお、本アーカイブ内での申込期間等の表記の内容は「訂正済み」のものとなっております。
また、本訂正内容の詳細につきましては以下リンクからご覧いただけます。
「三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）」の記載内容に関するお詫びと訂正のお知らせ
（表記の訂正内容）
【誤】
・仮申込期間：9月28日（木）07:00 〜 10月23日（月）13:00
・入金期限：10月24日（火）12:00
・当選結果発表：10月24日（火）17:00頃（予定）
・購入申込期間：当選結果発表後 〜 10月27日（金）13:00
【正】
・仮申込期間：9月28日（木）07:00 〜 10月19日（木）13:00
・入金期限：10月20日（金）12:00
・当選結果発表：10月20日（金）17:00頃（予定）
・購入申込期間：当選結果発表後 〜 10月27日（金）13:00
当日の動画
発表資料
Q&A
投資先案件について
ー SOKI ATAMIについて、旅館の公式サイトがあるのでしょうか？また旅館の英語サイトはあるのでしょうか？
SOKI ATMIの日本語・英語版公式サイトはこちらからご確認いただけます。
SOKI ATAMI | UDS Hotels | UDSグループホテル公式サイト
ー 案件名末尾の「譲渡制限付」とはどういう意味なのでしょうか？
本商品については、基準価額を基準とした売却価格 [投資対象不動産の鑑定評価額に基づく含み損益を加味して算出された純資産額（NAV）を基準に当社が決定する価格となります。] により、お客様より当社に対して売却（買取）を申し込むことができます。
ただし、売却（買取）には以下のような制限があり、「譲渡制限」とはこの制限を指します。
したがって本商品には上場商品ほどの流動性（換金性）が確保されていない点にご注意下さい。
＜売却（買取）にかかる制限＞
- 売却不可期間（上図参照）があります。
- 対象不動産の売却が決定された場合や、その他当社が定める場合に、必ずしも売却できない場合があります。
- 売却には一定期間かかり、当社以外を通じた売買はできません。
償還について
ー 満期が来たら元本は100％償還されるのですか？ もし100％償還されないとすれば、それはどのような場合ですか？
ー 売却価格が鑑定評価を下回った場合の売却損の扱いはどうなりますでしょうか。
本商品の元本償還は、匿名組合出資の実質的な裏付資産である対象不動産（信託受益権）の売却代金が原資となるため、原則として、対象不動産の売却価格による影響を受けます（詳細：上図参照）。
したがって対象不動産の売却価格が上昇し、売却益が発生した場合には、償還時配当として分配金に加算される場合があり、
売却価格が低下し、売却損が発生した場合には、出資金元本から控除され、元本償還の額が減少する（100%償還されない）場合があります。
ー 本物件売却時の売却方法（買主の見つけ方）はどうするのでか？ 買主について候補、想定先はありますか？
ー 5年後売却のフォワードコミット先はすでにいらっしゃるのでしょうか？あるいは現時点で売却候補先の目処は何社かありますか？
売却先の買主については、現時点で決まっているものではございません。本案件の運用期間の中で、様々な売却機会を検討してまいります。
ー 通常不動産は、年々老朽化とともに鑑定額が低下するのが普通と思われるが、5年後の鑑定額または売却額を現時点の基準価格と同等かそれ以上に出来る見込みはありますか？また、その根拠は何ですか？
ご指摘の通り、不動産のうち、建物については経年による物理的な劣化を減価償却費という形で費用化し、会計上の帳簿価格を落としていく処理を取ります。
一方で、実際の売買は、必ずしも物理的な劣化のみで価格が下落するわけではなく、昨今の物価上昇などを受けて、価格がむしろ上昇している場合もあります。
例えば、ご自宅を購入され、しばらく住まわれたのち、売却したら収益が出たというケースは、これに該当します。
ー 本物件の本年10月の受益権取得額の約51億円が、現在の不動産鑑定額の約49億円より約2億円高い理由は何ですか？ 交渉に際して他社と競合したのでしょうか？ 将来の売却時にも同様の差（プレミアム）が発生すると想定していますか？ （その差がもしなければ将来の不動産鑑定額が現時点と同様であった場合売却損が発生してしまうはず）。
ご指摘の点は、目論見書等に記載されている以下の①と②の価格差に対するものかと思います。
- ①投資対象不動産の鑑定評価額：4,940百万円（2023年9月1日時点）
- ②本件不動産受益権 （主たる信託財産：投資対象不動産）：5,118百万円
この②は、1年後に還付される建物消費税見合いや現預金などを含んでおり、実際の不動産取得価格とは異なります。
実際、本商品の発行価格（100,000円）に対して、2023年9月1日を価格時点とする不動産鑑定評価額及び貸付予定金額等に基づき、2023年9月27日現在において算出された、信託設定日（2023年10月31日時点）における本受益権1口当たりの純資産額の試算値は101,857円となっており、発行価格を上回っております。
ー 5年経過時の売却価格はどのように決まりますか？
売却価格については、不動産市場・経済状況、物件の状況、不動産鑑定士等の専門家の評価額等を参考にしながら、買主との合意の中で決定します。
ー 5年以上持つことはできるのですか？
お客様の利益最大化のために必要とアセット・マネージャーが判断する場合、必要に応じて借入金のリファイナンスを検討するとともに、信託計算期間が終了した後か2年間（2030年10月31日まで）を限度として運用期間の延長を決定する場合があります（上図参照）。
ー 5年後に売却する前にホテルのバリューアップをして売却が延びないようにする、ということは検討できませんか？
アセット・マネージャーは、投資対象不動産である「SOKI ATAMI」の競争力の維持・向上につながる効率的な計画を作成し、修繕及び設備投資を行います。
また、本件営業者及び本件営業者を通じて、本商品の投資家の皆様の利益最大化に資すると判断する売却機会を得た場合には、対象不動産(信託受益権)を2024年10月期から2028年4月期の間に売却する場合があります。
地震リスクについて
ー 地震による建物の損壊のリスクはどの程度考えておく必要がありますか？
ご説明に当たり、まずPML（最大可能損失額）についてご紹介いたします（上図参照）。
PMLとは、地震の災害が起こった際に、最大可能損失額を定量的に評価する手法で、一般的には建物の再調達価格を算出し、一定期間（主に475年）に一度起きうるレベルの最大規模の地震を想定した際、どの程度建物が損壊するかという想定損害率で表されます。
[当サイト上の本案件詳細ページで掲載している目論見書の中では、第三者のリスクコンサルティング会社 （本案件では、東京海上ディーアール株式会社）によって算定されたPMLの具体的な値も入っております]
このPMLの実際の適正な水準については、REITなどの証券化商品（当社調べ）では15％程度が一つの目安になっているのに対し、本案件では実際の実査を行なった上で、PMLが10.2%と算出されております。
また、地震発生時の津波の影響については、静岡県が公表する「静岡県津波浸水想定図※」を見る限りでは、本物件は浸水域には位置していないことが確認できます。
静岡県津波浸水想定図 市町別図（本物件の該当箇所はp.6を参照）
※ 科学的知見に基づき想定される最大クラスの津波をもたらす地震が発生した場合の静岡県における津波浸水想定を示すものです。ただし、こうした地震・津波の発生頻度は極めて低いものであり、次に発生する地震・津波を示したものではありません。さらに、地震・津波は自然現象であり不確実性を伴うものであることや、現在の科学的知見には限界があることなどに留意する必要があります。
お申込みについて
ー 口数を変更する場合は一度キャンセルしなくていけませんか？
はい。ALTERNAでは現在、当選者の決定方式を「先着・抽選併用方式」としており、先着順とする都合上、仮申込数量の変更をする際には一度仮申込をキャンセルしてから再度仮申込手続きが必要となっております。
仮申込数量の変更・当選者の決定方式の詳細については、以下からご確認いただけます。
【重要】当選者の決定方式を「先着・抽選併用方式」に変更します
また、当選後に購入申込をする際に、当選口数を上限として口数を変更することも可能です。ただし、当選者決定の際に事前に仮申込した金額分以上の入金額が確認できない場合は当選対象になりませんのでご注意ください。
ー 倍率はどの程度なのでしょうか？
倍率については、申し訳ございませんが現段階では開示を行っておりません。
今後、お客様からのご意見も踏まえて、より良い情報開示を検討してまいります。
ー 今回先着枠はどのくらいの時間で埋まったのでしょうか。今後の参考に聞かせてください。
本商品の先着枠については、初日から多くのお客様よりお申し込みをいただき、公開日（9月28日）のうちに先着枠が全て埋まった形となりました。
ー 抽選の確率を上げる方法を教えてください。口数が少ないとか？
抽選の具体的な方法・ロジック等については、申し訳ございませんが、現段階では開示を行っておりません。できるだけ多くの方に割り当てが行えるようしたいと考えておりますが、お客様からのご意見も踏まえて、より良い仕様を検討してまいります。
ご要望
ー 出資すると、割引で泊まれるなど特典はありますか？
本商品には購入特典がございます。
具体的には「三井物産のデジタル証券〜熱海温泉〜（譲渡制限付）」を購入いただいたお客様の中から、抽選で「SOKI ATAMI」の最上位スイートルームの無料宿泊券や夕食券をプレゼントいたします。
詳細は以下ページからご確認いただけます。
ALTERNA 購入特典！抽選で熱海温泉の最上位スイートルームや夕食券が当たる！？キャンペーン
さらに上記特典と併せて、ご招待された方の新規口座開設または案件への初めての購入申込を条件に、ご招待した方に対し、招待１回あたり最大3,500円の現金をプレゼントする「【最大総額7万円】お友達招待キャンペーン第２弾！」もご用意しております。
詳細は以下ページからご確認いただけます。
ー 魅力的な宿なので、抽選ではなく出資者全員に出資額に応じた宿泊優待券を発行するようなら投資したい。検討の余地はありますか？
ご指摘ありがとうございます。
出資者全員に向けた優待券等の特典は、現在ご用意がございませんが、今後のALTERNAのサービス改善に向けた改善点として弊社内で共有させていただきます。
ー WebサイトがPCで閲覧してもスマホの画面幅になっており大変見ずらいです。画面サイズでブレイクポイントを分けるなどし、改善してください。
こちらご不便をおかけしており、申し訳ございません。
ALTERNAは現在スマートフォンで見やすい形でご提供させていただいておりますが、PC・タブレット等の端末で見やすい形にする点については、今後のALTERNAのサービス改善に向けた改善点として、弊社内で共有させていただきます。
最後まで読んでいただき、ありがとうございました。
ご質問・ご意見がございましたら、お気軽に以下のお問い合わせフォームからご連絡ください。
